경매를 배워 내 거로 만들자

느끼면 누구나 알 수 있는 것이다

난 지인으로부터 경매를 알게 되었다.

사기들도 많고 떴다방처럼 기획부동산들도 많지만 진짜 부동산이 나타났다.

바로 내가 배우고 느끼고 진짜 40년 노하우를 가지고있으시분과 함께 하게 되어 영광이다.

독수리눈을 가지고 있는 이분은 진짜 엿장수 ㆍ개장수 같은 이 세상에서 경매의 달인이 신 것 같다.

완전 특수경매를 하시는 분이다.

부동산 법원경매는 쉽게 말해 빚을 갚지 못한 사람의 부동산을 법원에서 대신 팔아서 채권자들에게 빚잔치를 해주는 과정이야. 누구나 참여할 수 있고 잘만 하면 시세보다 싸게 살 수도 있어서 재테크 수단으로도 많이 도움이 된다.

절차는 대략 이런 느낌으로 진행

1. 경매 시작 알림 (경매개시결정)
채권자가 법원에 '쟤 돈 안 갚아요! 저 부동산 팔아주세요!' 하고 신청하면 법원이 그래! 하고 경매를 시작한다는 결정을 내려. 그리고 그 부동산에 경매 시작 딱지를 붙여놓는다.

2. 언제까지 돈 달라고 할 건지 정하기 (배당요구 종기 결정)
법원에서 이 부동산에 돈 받을 사람(채권자)들은 언제까지 저한테 돈 달라고 신청하세요~ 하고 기간을 정해서 알려준다.

3. 매각 준비 및 공고
부동산 감정평가도 하고, 언제 어디서 어떻게 팔 건지 정해서 신문이나 법원 게시판에 공고하는 단계야. 법원 경매정보 사이트에서도 확인할 수 있다.

4. 입찰하는 날 (매각기일)
이 날 법원에 가서 사고 싶은 사람이 각자 얼마에 살 건지 가격을 써내. 제일 높은 가격을 쓴 사람이 최고가 매수신고인이 되는 거지. 이때 보증금도 내야 해. 보통 입찰가의 10% 정도? 만약 아무도 입찰 안 하거나 가격이 너무 낮으면 다음 기일에 가격을 좀 낮춰서 다시 하기도 해. 이걸 유찰이라고 해!

5. 팔아도 될지 법원이 결정 (매각허가결정)
입찰 날 최고가 쓴 사람이 정해지면 법원이 며칠 뒤에 '이 사람한테 팔아도 괜찮을까?' 하고 최종 결정을 해줘. 특별한 문제가 없으면 허가 결정을 내리고, 문제가 있으면 불허가 결정을 내리기도 해.

6. 잔금 내고 내 거 만들기 (매각대금 납부 & 소유권 이전)
매각허가 결정이 확정되면 법원에서 돈 낼 기한을 정해줘. 그 기한 안에 남은 잔금을 다 내면 그 순간 부동산 소유권이 나한테 넘어오는 거야! 만약 기한 안에 돈을 못 내면 처음에 냈던 보증금은 돌려받지 못하고 경매를 다시 진행된다.

7. 세입자나 원래 주인 내보내기 (명도)
이제 내 거가 됐으니 원래 살던 사람이나 세입자한테 나가달라고 해야겠지? 보통 협상으로 풀지만 잘 안 되면 법원에 신청해서 강제로 내보낼 수도 있어. 이걸 명도라고 한다.

8. 채권자들 돈 나눠주기 (배당)
낙찰자가 낸 돈으로 채권자들에게 순서대로 돈을 나눠주는 걸 배당이라고 해.

좀 복잡해 보이지만 ㅋㅋ 그래도 요새는 정보도 많고 도움받을 곳도 있어서 잘 알아보면 해볼 만하다.