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매거진 도시재생의 정석

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by 도시디자이너 이주원 Jan 29. 2023

도시재생의 개별 사업들

도시재생의 정석 6

도시재생은 다양한 유형의 사업을 담을 수 있는 그릇이다. 집수리사업, 빈집정비, 소규모 주택정비사업, 주민공동체 거점공간 조성사업, 주민역량 강화를 위한 도시재생대학 등 여러 사업이 도시재생 대상지에서 지역활성화를 위해 시행된다. 그럼 쇠퇴한 도시를 재생하는 도시재생 개별사업이 무엇들인지 대표적인 사업 중심으로 알아보자.

1. 집수리 지원사업

도시재생사업 지역 내 노후주택을 대상으로 집수리를 지원한다. 도시재생 집수리 지원사업의 목적은 재개발 등의 정비사업이 어려운 노후주택에 집수리를 지원하여 주거환경과 주민의 삶을 개선하는 것이다. 또한 집수리 지원사업은 지역경제를 활성화하고 일자리를 만들어 내는 지역경제 친화형 사업이기도 하다. 집수리 지원사업은 도시재생에서 주민의 만족도가 가장 높은 사업 중 하나이다.

① 집수리 지원 대상

∙ 대상 주택 : 준공 및 사용승인 후 20년 이상 된 단독, 다가구, 다세대, 연립주택이 지원받을 수 있다. 단, 20~30년 범위에서 노후주택 기준을 지방자치단체 조례로 정하여 적용할 수 있다.

∙ 집수리 신청자 : 해당 주택 소유자, 임차인(집수리에 대한 소유자 동의를 얻은 경우), 집수리에 대한 소유자 동의율이 100%인 공동주택에 거주하는 주민이 신청할 수 있다.

∙ 집수리 범위 : 건축법에 따른 건축신고 및 허가 대상이 아닌 단순 보수 시 지원받을 수 있다. 단, 건축신고 사항이나 지붕공사는 지원할 수 있다.

② 집수리 지원금액

∙ 지원금액 : 호 당 수선유지급여(2021년 기준 최대 1,241만 원)

∙ 집수리 지원금액 중 10% 자부담

∙ 일반 가구 대상 집수리 비용의 자부담 10%를 공사 착수 전 지방자치단체 계좌에 예치하고 공사 완료 후 정산. 단, 자부담 금액 예치업무는 도시재생현장지원센터에서 대행 가능

∙ 상생협약(임대료 상승률 제한) 체결 시 자부담률 5%로 인하

③ 주택 유형별 집수리 지원 범위

∙ 단독, 다가구주택 : 건물 외부 보수비용을 지원하며, 옥외공간 수리는 담장, 대문, 마당(녹화, 포장공사 한정) 등 경관개선 효과를 고려하여 지원

∙ 다세대, 연립주택 : 기준은 같으며, 공동주택 특성을 고려하여 지원계획 수립(호 당 지원금액은 같으나 단독주택 등과 형평성을 고려하여 지원)

2. 빈집정비 및 소규모 주택정비사업

① 소규모 주택정비사업

오래된 빌라나 다세대주택, 단독주택 단지는 비용 부족, 집값 상승 우려와 주민 간 의견충돌 등의 이유로 재건축이 쉽지 않았다. 소규모 주택정비사업은 이러한 문제점을 보완해 주민이 자율적으로 협의체를 구성하여 주택정비와 재건축이 쉽도록 지원하는 정책이다. 주택의 형태와 규모에 따라 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업으로 나뉜다.

∙ 가로주택정비사업 : 노후 불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

∙ 자율주택정비사업 :노후 단독·다세대 밀집지역에서 10필지 내외를 통합 개발하여 다양한 저층주거(다세대, 연립, 저층아파트)를 조성하는 주민 주도형 주택 정비사업

∙ 소규모 재건축사업 :정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모(200세대 미만)로 공동주택을 재건축하기 위한 사업

소규모 주택정비사업 비교

각 조건을 만족시키는 주민협의체를 만들어 사업을 신청하여 선정되면 재건축과 정비사업의 과정에서 도시재생사업의 지원을 받게 된다. 일반 재건축이나 정비보다 사업절차가 간소하고 건축 특례, 융자 및 컨설팅 지원 등 다양한 부분에서 도움을 받을 수 있다.

② 빈집정비

도심 기능의 쇠퇴나 인구 유출 등으로 인해 생겨난 빈집은 지역의 경관을 해치는 요소이며 범죄에 이용될 위험도 크다. 도시재생은 빈집이 도시쇠퇴로 이어지지 않도록 1년 이상 장기간 방치된 빈집에 대하여 실태조사 후 조사 결과에 따라 정비계획을 수립하여 임대주택이나 공공시설 등으로 활용하는 사업을 펼치고 있다. 지방자치단체는 도시재생 대상지의 빈집을 매입해 건물의 상태나 위치 등을 고려해 개·증축, 철거, 신축 등을 결정한다.

빈집 활용방안은 지방자치단체별로 자율적으로 운영된다. 인천시의 빈집정비 사례를 보면, 빈집에 대한 기초 정보를 한국감정원에 의뢰하면 한국감정원에서는 도시정비사업 전문 역량을 활용해 빈집정비 계획의 수립을 지원한다. 물리적, 기능적으로 양호하여 재활용이 가능한 빈집과 훼손이 심각해 안전 조치나 철거가 필요한 등급 등으로 구분하여 단계적인 정비가 가능하도록 돕는다.

이렇게 새로 확보된 건물은 다시 지역민에게 돌아간다. 도서관이나 문화시설처럼 주민을 위한 공간으로 사용하거나, 청년·신혼부부 등을 위한 공적임대주택으로 공급된다.

3. 스마트시티 조성 도시재생

국토교통부는 도시재생 혁신지구나 지역재생특화사업지구에 스마트 도시재생사업을 추가로 선정하여 지원한다. 도시재생의 목표를 효과적으로 이루기 위해, 본 도시재생사업 외에 스마트 재생사업에 추가로 지원하여 재생효과를 극대화하려는 것이다.

스마트시티 조성 사업 추가 지원

스마트 재생사업을 추가로 지원받으려면 혁신지구계획, 도시재생활성화계획에 스마트기술을 활용한 창업지원, 상권 및 관광활성화, 정주여건 개선 등의 내용을 포함하여 작성해야 한다.

∙창업지원 : 창업지원·기술 고도화 플랫폼을 구축하여 지역산업 육성·일자리 창출

∙상권·관광활성화 : 지역 고유의 자산에 스마트기술을 접목하여 상권·관광활성화

∙정주여건 : 공간 특성을 고려한 스마트기술로 지역문제 해결과 정주여건 개선

4. 침체한 상권을 활성화하는 특화거리 조성 사업

‘특화거리’란 문화의 거리, 역사의 거리, 영화의 거리, 쇼핑의 거리 등으로 침체된 상권을 살리기 위해 특정 테마를 중심으로 조성하는 거리를 말한다. 도시재생은 침체한 상권을 활성화하기 위해 지역특화거리를 조성할 수 있다.

지역특화거리 조성은 지역공동체가 지역자원 활용‧연계하여 상권을 활성화하기 위해 하드웨어와 소프트웨어를 구축하는 사업이다. 도시재생 사업비를 통해 공동체의 커뮤니티 공간 조성, 거리 디자인 개선, 빈 점포 활용 고객쉼터 조성, 앵커점포 유치, 골목스마트 스튜디오, 청년몰 유치 등의 사업을 추진할 수 있다.

서울시 성동구, 성수동 수제화거리

성수동 공업지역은 1960년대에 자연발생적으로 형성되었으며, 1963년 모나미 공장이 마포에서 이전해 오면서 본격적으로 성장한 지역이다. 그러나 1980년대 이후 산업공동화가 진행되면서, 도심 속 쇠퇴 공간으로 변해갔다.

서울시는 공장지역이라 재개발하기도 쉽지 않고, 노후화된 주택이 많은 성수동 일대를 도시재생 지역으로 선정해 삶터, 일터, 쉼터와 공동체가 공존하는 성수동 특화거리사업을 추진하였다. 서울시의 적극적인 정책지원과 민간 협동조합, 사회적 기업의 설립 등을 통해 수제화 산업의 생태계가 복원되었고, 끊어진 산업 가치사슬의 부분들이 형성되고 있다.

대구시 남구, 문화예술생각대로

대구시 남구는 명덕네거리~영대병원 구간을 문화예술이 살아있는 경관거리로 조성하였다. 이 거리는 청소년과 예술인들의 문화예술 활동이 이루어질 수 있도록 특화거리를 조성한 사례이다.

2011년~2015년까지 조성된 문화예술생각대로(영대병원네거리~대구시 청소년문화의 집 1.3㎞)는 지역의 문화·예술적 인프라 구축에 기여를 목표로 사업이 진행되었다. 경북여상, 경북예고 인근은 청소년 블루존으로 조성되었으며, 특히 청소년 창작센터를 건립해 소공연장과 연습실 등 청소년이 예술적 재능을 펼칠 수 있는 공간을 제공하였다.

보행환경개선을 위해 차선 다이어트(차선 축소), 소공원 조성, 대구고등학교 주변 옹벽디자인 사업 등이 진행되었다. 또한 문화거리조성을 위해 청소년창작센터 건립, 청소년 블루존(인도정비, 야외공연장, 건축물 입면정비 등)을 조성하였다.

문화예술생각대로 / 성수동 수제화거리

5. 탄소중립 친환경 도시재생

사람이나 기업이 친환경적이어야 하는 것처럼, 도시도 친환경을 주요하게 해야 하는 시대가 되었다. 도시재생사업도 급격한 기후변화에 맞춰 환경친화적으로 이루어져야 한다. 친환경 도시재생은 제로에너지 건축, 그린리모델링, 그린인프라 조성 등 화석연료를 덜 쓰고, 도시를 자연친환적으로 만드는 사업이다. 친환경 도시재생사업의 대표적인 개별사업을 알아보자.

① 그린인프라 조성

공원, 숲, 습지, 홍수터, 녹색보행로 등과 같은 주민의 삶의 질을 높이고 물순환과 같은 자연생태계의 서비스를 증진시킬 수 있다.

EU의 종다양성 전략에 제시된 (블루)그린인프라 예시 (EU 2009)

② 제로에너지 건축

도시재생사업지에서 새로 지어지는 건물을 제로에너지 건축물로 짓는다. 제로에너지 건축물은 말 그대로 에너지를 쓰지 않는 건물이지만, 에너지를 전혀 사용하지 않는 건물을 의미하는 것은 아니다. 건물에서 에너지를 사용한 만큼 에너지를 생산해서 에너지 사용과 생산의 합이 ‘0’, 제로가 되는 건축물을 의미한다.

제로에너지 건축 예시 / 출처 : 국토교통부 녹색건축과

③ 그린리모델링

에너지소비 효율이 낮은 기존 건축물의 리모델링을 통해 에너지 소비 효율을 높여 건축물 에너지절약 및 온실가스 발생량을 감축시키는 사업이다. 국토교통부는 민간건축물 그린리모델링 이자지원 사업을 하고 있다. 민간건축물의 에너지 성능개선 촉진을 위해 공사비 대출 이자 일부를 보조함으로써 그린리모델링 사업을 활성화하기 위해서다.

∙ 추진근거 : ｢녹색건축물 조성 지원법｣ 제27조

∙ 사업시행자 : 한국토지주택공사 그린리모델링 창조센터

∙ 사업기간 : 당해 연도 공고일로부터 이자지원 예산 소진 시까지

∙ 지원내용 : 기존건축물 에너지 성능개선 공사비에 대해 취급금융기관과 대출약정 체결 시 지원기준에 따라 최대 3%(기초생활수급자 포함 차상위계층은 4%)까지 이자를 최장 5년 동안 지원

여기서 잠깐! 사례로 배우는 도시재생 함께 떠나 볼까요?

그린리모델링 이자지원 절차도 / 출처 : 국토교통부

6. 도시재생대학

도시재생대학은 지역 주민을 대상으로 거주지역의 현안 및 문제를 주민 스스로가 직접 해결하는 방법을 고민하고 찾아내는 과정을 학습하는 주민역량강화 교육사업이다. 도시재생대학은 기초센터나 현장센터가 도시재생사업 지역 주민을 공개 모집하여 정기적으로 진행한다.

주요 교육 내용은 ▴주민공동체 의식 제고 ▴주민중심 도시재생의 바른 이해 ▴도시재생 관련 이론 강의 및 현장실습을 통한 도시재생 기획·계획·실행 능력 함양 ▴사업비 지원을 통한 소규모 사업 시행으로 주민의 사업진행 능력 배양 ▴도시재생대학 수료 후, 관련 심화교육 과정 등 지속적인 교육 참여를 통한 도시재생사업 운영 주체 육성 등이다.

도시재생대학 주요 교육 내용 / 출처 : 홍천군 도시재생지원센터 홈페이지

7. 혁심거점 역할을 하는 도시재생어울림 플랫폼

도시재생의 마중물사업으로 ‘도시재생어울림 플랫폼’ 조성사업이 있다. 이 시업은 도심 지역의 혁신거점 역할을 하는 복합 앵커시설인 ‘도시재생어울림 플랫폼’을 조성하여 주민공동체 활성화, 마을관리협동조합, 청년 일자리, 돌봄 공간 등 마련하는 목적으로 추진된다.

고양시의 도시재생어울림 플랫폼 사례

도시재생어울림 플랫폼의 대표 사례로 고양시 원당의 ‘배다리 사랑나눔터’를 꼽을 수 있다. 배다리 사랑나눔터는 지역주민 모두가 이용가능한 공동이용 서비스를 제공한다.

- 1층은 지역주민 주도로 설립한 ‘배다리마을관리사회적협동조합’에서 상점을 운영한다.

- 2층에 들어설 ‘방과후 돌봄교실’에선 원당초등학교 학생 및 지역주민의 어린 자녀를 돌봐준다.

- 3층에는 고양실버인력뱅크가 입주해, 어르신 사회참여 프로그램·취약계층 서비스 지원·어르신 봉사단 운영·노인일자리 사업 등의 역할을 한다.

- 4층은 ‘고양시주거복지센터’로 이용된다. ‘고양시주거복지센터’에서는 주거급여·저소득층 주거환경개선사업·사회주택·공공임대주택 등 주거복지에 관련된 사업을 안내한다.

- 5층 공유주방과 카페에선 바리스타 양성·반찬나눔·쿠킹 클래스·공동체 모임 등이 진행된다.

‘배다리 사랑나눔터’ 건너편에는 마을 커뮤니티센터인 ‘배다리 행복나눔터’도 있다. ‘배다리 행복나눔터’는 지하1층 지상 3층 규모로, 주민들의 공동체 활동과 소통의 중심지다.

배다리 행복나눔터 / 배다리 사랑나눔터

주민공모사업

도시재생사업으로 쇠퇴지역을 활성화하려면 주민역량이 성장해야 한다. 특히, 작은 주민모임을 지역의 변화를 실천해 보는 경험이 필요하다. 그래서 도시재생지원센터는 도시재생대학의 운영은 물론 주민 스스로 작은 모임을 만들어 지역 변화의 씨앗이 되는 주민공모사업을 진행한다.

주민공모사업은 주민참여사업

주민공모사업은 지역문제를 해결을 위한 작은 변화를 시도하는 주민참여 사업이다. 주민공모사업을 통해 주민의 창의적인 아이디어 발굴하고 주민공동체 간 네트워크 형성할 수 있다. 이를 통해 주민주도의 지속적인 도시재생사업 추진 기반을 마련하는 사업이 주민공모사업이다. 주민공모사업은 기초센터나 현장센터에서 공모방식으로 진행한다. 공모 및 사업추진은 지방자치단체별로 조금씩 차이는 있지만 아래 그림이 일반적이다.