전세사기 피해를 방관하는
원희룡 장관
전세사기 피해자를 두 번 죽이는 주택도시보증공사(HUG)
전세사기 피해자들은 고통을 호소하고 있다. 소극적인 정부 대책으로 피해의 구제는 더뎌지고, 고통은 오로지 피해자들의 몫이 돼버렸다. 정부의 피해 구제를 기다리기보다, 전세사기 피해를 스스로 해결하겠다고 나선 경기도 화성시 동탄지역 청년들이 있다. 이들은 탄탄주택협동조합(이하 탄탄쿱)을 결성하여 피해를 이겨내고 있다.
그런데, 자구적인 청년들의 노력에 찬물을 끼얹은 공기업이 있다. 주택도시보증공사(이하 허그)는 전세사기 피해를 스스로 해결하려 노력하는 협동조합 조합원인 청년들의 전세보증금 반환보증보험(이하 전세금반환보험)의 가입을 보류, 거부하였다. 그뿐만 아니라 탄탄쿱이 임대보증금 보증보험(이하 임대보증보험)에 가입도 막고 있다.
전세금반환보험이란 전세가격 하락으로 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하면 허그에서 대신 돌려받을 수 있도록 한 보증 상품이다. 전세금반환보험의 보증 한도는 주택가격(시세)의 90%를 초과할 수 없다. 그리고 임대보증보험은 임대사업자가 의무가입을 해야 하며 보증기관이 보증금의 반환을 보장한다.
Q1. 동탄지역 전세사기 피해자들이 협동조합을 만들어서 문제 해결에 나섰는데, 어떤 협동조합인지 설명을 해달라?
A1. 전세사기 가해자는 경기도 화성시 동탄 일원의 오피스텔 건물 총 311채의 소유자였다. 전세사기 가해자(현 구속 중)는 2020년 무렵부터 현재에 이르기까지 전세보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었다. 그런데도 약 300명의 임차인과 오피스텔에 대한 임대차계약을 체결하여 임차인들로부터 총 약 250억 원에 달하는 전세보증금을 받았다. 올 상반기 전세사기 문제가 불거졌다.
300여 명의 임차인 중 24명 전세사기 피해자는 일반조합원(창립발기인) 7명과 함께 탄탄쿱을 지난 5월 12일에 창립하여 조합원으로 참여했다. 탄탄쿱은 ‘자주적, 자립적, 자치적인 조합 활동을 통하여 전세 피해문제를 해결하고 조합원 및 세입자들에 대해 안정적인 주거를 제공’하는 주택협동조합이다.
Q2. 탄탄쿱은 주택협동조합인데 사업모델은 어떠한가?
A2. 탄탄쿱의 사업모델은 전세사기 가해자에게 협동조합이 오피스텔을 소유권 이전받아 임대사업을 통해 전세사기 피해를 치유하는 모델이다. 탄탄쿱의 사업구조를 세부적으로 설명하면 아래와 같다.
1. 전세사기 가해자에게 협동조합이 주택(조합원이 전세사기 가해자와 전세계약을 한 오피스텔)을 '소유권 이전' 방식으로 인수한다. 협동조합은 인수 주택을 장기임대주택(10년)으로 등록하고 임대주택사업자가 된다.
2. 협동조합에 가입한 조합원과 시세의 90% 이하로 전세계약을 신규 체결한다. 시세기준으로 전세 계약을 체결하는 이유는 허그의 전세금반환보험이나 임대보증보험에 가입하는 기준이기 때문이다. 보증에 가입하면 만에 하나 협동조합이 문제가 생기더라도 조합원은 전세보증금을 돌려받을 수 있다.
3. 협동조합의 조합원이 된 전세사기 피해 당사자들은 협동조합의 주인(조합원)이자 협동조합의 주택을 임차한 세입자라는 이중적 지위를 유지한다.
4. 전세보증금의 나머지인 시세의 10%는 협동조합에 출자금으로 전환한다. 출자한 출자금은 자금 확보 시점부터 반전세로 전환(월세 수입)하여 배당 등으로 반환한다.
탄탄쿱이 전세사기 피해조합원의 피해금을 자체 분석한 결과 피해전세금의 평균 93%까지 피해복구가 가능했다. 이는 「전세사기 특별법」에 의한 피해복구보다 효과적이다.
Q3. 탄탄쿱 조합원들이 정부의 지원 없이 전세사기 피해를 이겨내려 하는데, 왜 허그는 전세금반환보험이나 임대보증보험의 가입을 거부하는 건지?
A3. 허그는 홈페이지에서 안내하고 있는 ‘보증상품개요’에 따른 요건을 탄탄쿱과 전세사기 피해자가 모두 갖추었음에도, (1) 탄탄쿱과 전세사기 피해자가 동일인이라는 점(소유자 협동조합이라는 점), (2) 탄탄쿱의 보증 가입을 승인하면 위 보험 가입 제도가 악용될 우려가 있다는 점을 근거로 탄탄쿱의 전세금반환보험은 물론 임대보증보험의 가입 신청을 거부하였다.
Q4. 허그가 보증 가입을 거부한 이유가 정당해 보이지 않는데, 탄탄쿱이 보기에는 수긍이 가는 거부 사유인가?
A4. 탄탄쿱은 허그의 보증 가입 거부 이유에 수긍할 수 없다. 우선, (1) 탄탄쿱과 전세사기 피해자가 동일인이라는 점(소유자 협동조합이라는 점)이다. 그러나, 탄탄쿱과 그 구성원인 전세사기 피해자(조합원)는 별개의 법인격을 가진 주체이므로 양자를 동일인으로 볼 수 없다. 「협동조합기본법」 제4조 제1항에 따르면 협동조합은 “법인”이고, 법인과 그 구성원의 법인격은 별개의 것이다.
(2) 탄탄쿱의 보증 가입을 승인할 경우, 보증보험가입 제도가 악용될 우려가 있다고 하는데, 허그는 보증의 가입 신청에 대하여 의무적으로 승인해 주지 않아도 된다. 허그는 재량에 따라 승인 여부를 결정할 수 있으므로, 전세보증금반환보증 제도가 악용될 가능성은 적다. 탄탄쿱의 보증 가입 신청을 승인하더라도 향후 보증제도를 악용하려는 자가 가입 신청을 하는 경우 재량적 판단하에 그 신청을 거절할 수 있다. 즉 보증제도가 악용될 위험성이 커지는 것은 아니다.
Q5. 허그의 보증 가입 거절은 탄탄쿱 조합원에 대한 역차별인데, 상급 부처인 국토부는 무엇을 하고 있는가?
A5. 국토부 전세사기피해지원단에 다양한 통로를 통해 ‘허그의 보증 가입 거절 갑질’을 고발했다. 탄탄쿱이 민원이 전달했기 때문에 국토부가 모를 리가 없다. 그러나 국토부는 허그의 보증 가입 거부를 묵인한 채 방관하고 있다. 주무부처인 국토부, 특히 전세사기피해지원단이 방관하고 있는 것은 무책임 행정, 방관행정이다.
