공유물분할청구소송, 사공이 여럿이면 배가 산으로
공유물분할 현명하게 대처하는 법
공유란 무엇인가 – 재산은 하나, 주인은 여럿
우리가 흔히 말하는 ‘공유’는 둘 이상의 사람이 하나의 물건을 공동으로 소유하는 상태를 말합니다. 법적으로는 ‘공동소유’의 한 형태이며, 특히 물건에 대한 지분 비율에 따라 권리가 정해집니다.
하지만 일상적으로 쓰는 표현과 법률적으로 정확한 표현 사이에는 미묘한 차이가 있습니다. 예를 들어 “그 땅 천 평 중 백 평을 가지고 있다”라는 말은 정확히 말하면 틀린 표현입니다. 실제로는 “그 토지 전체의 소유권 중 1/10의 지분을 가진다”라고 표현하는 것이 옳습니다.
왜냐하면 지분이란 땅의 일부 조각을 따로 떼어 소유하는 개념이 아니라, 전체 토지를 일정 비율로 소유하는 것이기 때문입니다. 즉, 1% 지분권자도 전체 토지의 공동소유자이며, 특정한 열 평만을 따로 소유하는 건 아니라는 것이죠.
갑작스러운 소송, 평생의 재산을 지킬 수 있을까?
서울 근교에서 농장을 운영하던 박영호 씨는 세상을 떠나며 땅과 건물을 세 아들에게 남겼습니다. 그렇게 세 형제는 아버지의 유산을 공동으로 상속받아 공유하게 되었습니다.
그러나 몇 해가 지나 장남인 박진수 씨가 사업 실패로 큰 빚을 지게 되었고, 결국 그가 가진 지분은 채권자에게 넘어가게 됐습니다. 얼마 지나지 않아, 그 채권자는 둘째와 막내 형제를 상대로 공유물분할청구소송을 제기했습니다.
비록 재산의 객관적 가치가 그리 크지는 않았지만, 둘째 박진우 씨와 막내 박진혁 씨에게는 아버지의 손때 묻은 유산을 남에게 넘긴다는 것이 쉽게 받아들여지지 않았습니다.
그들은 고민에 빠졌습니다. 어떻게 하면 이 소송에서 유리한 결정을 이끌어내, 아버지의 땅을 지켜낼 수 있을까?
공유물분할청구, 한번 시작되면 피할 수 없다
공유자 중 누구든지 공유물분할청구소송을 제기하면, 이를 막을 방법은 없습니다. 당사자가 소송을 취하하지 않는 이상, 공유관계는 반드시 해소되어야만 합니다. 즉, 문제는 *‘없앨 것인가’*가 아니라, *‘어떻게 없앨 것인가’*입니다.
분할 방식은 공유물의 특성과 상황에 따라 달라지며, 이 선택은 재판부의 판단에 맡겨지게 됩니다. 일반적으로 법원은 다음 세 가지 방식 중 하나로 결정을 내립니다.
분할 방식 ① 현물분할 – 물리적으로 나누는 방법
가장 기본적인 방법은 현물분할입니다. 말 그대로 공유물을 실제로 나누는 방식입니다. 예를 들어 한 필지의 땅을 세 등분하여 각각의 경계를 새로 나누는 것이죠. 이를 ‘분필(分筆)’이라고 부르기도 합니다.
현물분할은 원칙적으로 법에서 우선시하는 방법이지만, 현실적으로는 여러 가지 제약이 따릅니다. 토지의 모양이 복잡하거나, 분할 후 각각의 가치를 균등하게 유지하기 어렵거나, 건물이 있는 경우 등에는 적용이 쉽지 않죠. 특히 공유자가 많으면 이해관계가 얽혀 합의하기가 더 어렵습니다.
분할 방식 ② 대금분할 – 경매를 통해 정리하는 방법
두 번째 방법은 대금분할, 즉 경매를 통해 공유물을 매각하고 그 매각 대금을 지분 비율대로 나누는 방식입니다. 공유자 간 합의가 어려운 경우에 자주 선택되며, 특히 부동산의 분할이 사실상 불가능할 때 많이 쓰입니다.
하지만 이 방식의 문제는, 실질적으로 원하는 사람이 그 재산을 소유할 수 없게 된다는 데 있습니다. 즉, 가장 아버지의 유산을 지키고 싶어 하는 형제가 그 부동산을 잃을 수도 있다는 거죠.
분할 방식 ③ 대금정산분할 – 지분을 사고파는 현실적 해법
세 번째 방법은 대금정산분할입니다. 실무에서 가장 자주 사용되는 방식으로, 한쪽 공유자가 상대방 지분을 사들이거나, 자신의 지분을 팔아 정리하는 방법입니다.
이는 소송의 종착점을 서로 만족할 수 있는 형태로 이끌 수 있다는 점에서 가장 유연한 해결책입니다. 예를 들어, 박진우 씨와 박진혁 씨가 채권자에게 장남의 지분을 매수하는 방식으로 공유관계를 해소할 수 있다면, 재산도 지키고 소송도 깔끔히 마무리할 수 있습니다.
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어떻게 대응해야 할까 – 전문가의 조언이 필요한 순간
이미 소송이 시작된 상황에서 차남과 삼남이 할 수 있는 가장 현실적인 대응은 대금정산분할 방식으로 방향을 정해 적극적으로 대응하는 것입니다. 법원은 공유자의 의견을 고려하여 분할 방식을 결정하므로, 이들의 의사를 명확하게 전달하는 것이 무엇보다 중요합니다.
재판부는 감정이나 사연보다 합리성과 자녀의 설득력 있는 계획을 중시합니다. 따라서 단순히 “지키고 싶다”는 감정보다, “왜 이 방식이 현실적으로 타당한지”를 논리적으로 설명하는 전략이 필요합니다.
이를 위해서는 부동산 감정, 분할 비용, 시장가치, 지분 협의 가능성 등 구체적인 자료를 준비해야 하며, 법률 전문가와의 상담을 통해 전략적인 소송 준비가 필요합니다.
결론 – 공유의 끝, 제대로 준비해야 지킬 수 있다
공유는 시작보다 해소가 더 어렵습니다. 특히 가족 간에 얽힌 감정, 상속, 재산권 문제까지 결합될 경우 그 복잡성은 훨씬 커집니다.
하지만 중요한 건 어떤 방식으로든 공유관계는 반드시 해소되어야 한다는 점입니다. 그렇다면 어떻게 해야 원하는 방식으로 정리할 수 있을까? 그 해답은 적극적인 대응과 전문가의 전략적 조언에 달려 있습니다.
박진우 씨와 박진혁 씨가 아버지의 유산을 지키고자 한다면, 지금 이 순간부터 움직여야 합니다. 더는 미룰 수 없는 문제니까요.
