왜 어떤 도시는 집값이 오르고, 어떤 도시는 떨어질까

요즘 부동산 뉴스를 보면 묘한 느낌이 든다.

어떤 지역은 집값이 다시 오르고 있다는 뉴스가 나오고,
어떤 지역은 여전히 거래가 거의 없고 가격도 계속 내려간다는 이야기가 나온다.

같은 나라, 같은 시기인데
왜 이런 일이 동시에 일어날까.

많은 사람들은 이런 현상을 단순히 “양극화”라고 생각한다.
하지만 지금 한국 주택시장은 조금 다른 단계로 가고 있을지도 모른다.

나는 이 현상을 **바이플레이션(biflation)**이라는 개념으로 설명할 수 있다고 본다.

■ 같은 나라 안에서, 인플레이션과 디플레이션이 동시에

바이플레이션은 쉽게 말하면 이런 현상이다.

어떤 지역에서는 가격이 오르는 인플레이션이 나타나고,
다른 지역에서는 가격이 내려가거나 거래가 줄어드는 디플레이션이 동시에 나타나는 것.

지금 한국에서는
서울과 일부 수도권 지역은 다시 가격 상승 압력이 나타나고 있고,
반면 지방의 많은 지역에서는 가격 하락 압력과 거래 침체가 동시에 나타나고 있다.

예전에는 “한국 집값”이라는 하나의 흐름이 있었다.
지금은 “도시별 집값”이라는 흐름으로 바뀌고 있을지도 모른다.

< 서울과 비수도권 아파트가격 추이>

자료: KB국민은행 월간 아파트 가격 데이터 (필자 정리)

■ 왜 이런 일이 생길까

첫 번째는 돈의 흐름이다.
돈이 시장에서 사라진 것이 아니라,
특정 지역으로 더 강하게 집중되고 있다.

두 번째는 사람의 이동이다.
일자리, 교육, 생활 인프라가 계속 특정 지역으로 모이고 있다.
집 수요는 이제
“집이 필요한가”가 아니라
“어디에서 살아야 기회가 많은가”로 바뀌고 있다.

세 번째는 심리 변화다.
사람들은 이제 “전국 집값”보다
“내가 사는 도시 집값”을 더 중요하게 보기 시작했다.

■ 앞으로는 ‘하나의 주택시장’이 아닐 수도 있다 — 그리고 우리에게 중요한 변화

이 흐름이 계속되면
한국의 주택시장은 하나의 시장이 아니라
여러 개의 지역 자산 시장처럼 움직일 가능성이 있다.

이 변화는 정책에도 어려운 문제를 만든다.

서울을 잡으려고 정책을 쓰면 지방이 더 어려워질 수 있고,
지방을 살리려고 정책을 쓰면 서울 가격이 더 올라갈 수도 있다.

앞으로의 부동산 정책은
전국 공통 정책보다
지역별 정책이 더 중요해질 가능성이 크다.

그리고 이 변화는 개인에게도 중요하다.

이제는
“한국 집값이 오르나 내리나”보다
“내가 있는 도시가 어떤 흐름인가”가 더 중요해질 수 있다.

지금 한국 주택시장은
단순히 가격이 오르내리는 문제가 아니라
구조 자체가 바뀌는 과정에 있을지도 모른다.

지금 한국 주택시장에서 벌어지는 변화는
일시적인 경기 사이클일 수도 있고,
아니면 구조적인 변화의 시작일 수도 있다.

중요한 것은
이제 우리는
“전국 평균”보다
“지역 구조”를 더 많이 봐야 하는 시대에 들어가고 있을지도 모른다는 점이다.

지금 한국 주택시장은 “하나의 시장”이 아니라

여러 개의 서로 다른 시장으로 나뉘는 과정에 있을지도 모른다.