서울 집값 반등, 균열은 더 커졌다

반등 국면에서 갈라지는 서울 부동산 시장

서울 집값은 다시 상승 흐름에 들어섰다. 그러나 이번 상승은 과거와는 성격이 다르다. 서울이라는 하나의 시장이 움직이는 것처럼 보이지만, 실제로는 성격이 다른 여러 시장이 각자 움직이는 구조가 점점 더 뚜렷해지고 있다.

■ 코로나 이후 서울 집값: 같은 사이클, 다른 결과

코로나 이후 서울 부동산 시장은 크게 상승기, 하락기, 그리고 최근의 재상승 구간을 거쳤다. 표면적으로 보면 서울 전체가 하나의 사이클 안에서 움직인 것처럼 보인다. 그러나 구간별 상승률과 하락 폭을 비교해 보면 내부 구조는 전혀 다르게 움직였다는 점이 드러난다.

< 서울 / 강북 / 강남 매매가격 추이 >

※ 강남: 한강 남쪽 11개 구, 강북: 한강 북쪽 14개 구

※ 자료: KB국민은행 부동산, 저자 재구성

그래프를 보면 서울은 하나의 흐름 안에서 움직였다. 그러나 최근 재상승 구간에서는 강남 상승 속도가 강북보다 빠르게 나타나고 있다. 이제 중요한 것은 서울 전체가 오르고 있는가가 아니라, 서울 안에서 어느 시장이 더 빠르게 움직이고 있는가가 되고 있다.

특히 최근 반등 국면에서는 강남이 시장 상승을 주도하는 모습이 점점 더 뚜렷해지고 있다. 이는 단순한 경기 회복이라기보다 시장 구조 변화 가능성을 시사한다.

� 표 1. 코로나 이후 서울 주택가격 국면별 상승률 비교

표에서 가장 눈에 띄는 변화는 재상승 구간이다. 과거 상승기에는 강북 상승률이 강남보다 높았지만, 최근 반등 구간에서는 강남 상승률이 강북을 크게 앞서고 있다.

■ 강남은 ‘주거 시장’에서 ‘자산 시장’으로 이동 중

최근 강남 주택 시장은 단순한 주거 수요만으로 설명하기 어려운 흐름을 보이고 있다. 전세 시장은 여전히 주거 수급 상황을 비교적 직접적으로 반영하는 시장이다. 그러나 강남 매매 가격은 전세 흐름만으로 설명하기 어려운 움직임을 보이고 있다.

이는 강남 주택이 점점 주거재라기보다 자산재 성격을 강화하고 있음을 시사한다. 즉 강남 주택은 단순히 살기 위한 공간이라기보다, 보유해야 하는 자산으로 인식되는 경향이 강해지고 있다.

또한 강남 역시 하나의 단일 시장으로 움직이지 않는다. 특히 강남3구와 나머지 강남권 사이에서도 격차가 확대되는 흐름이 나타나고 있다.

■ 이번 반등이 의미하는 것

현재 시장을 단순한 회복기로 해석하기는 어렵다. 가격은 반등하고 있지만, 시장 구조는 오히려 더 분화되고 있기 때문이다.

서울은 여전히 하나의 가격 사이클 안에서 움직이지만, 그 안에서는 자산 시장, 주거 시장, 투자 시장이 서로 다른 속도로 움직이고 있다. 앞으로는 서울 전체 가격 방향보다, 서울 내부에서 어떤 시장이 움직이고 있는가가 더 중요한 질문이 될 가능성이 높다.

이번 반등 국면은 단순한 상승장이 아니라, 시장 구조가 재편되는 과정일 가능성이 있다. 서울 부동산 시장은 하나의 시장처럼 보이지만, 실제로는 여러 개의 시장으로 나뉘어 가고 있다.