서울 집값 반등, 더 크게 갈라졌다

이번 상승장에서 진짜 달라진 것

서울 집값이 다시 오르고 있다.
하지만 이번 상승은 예전과는 조금 다르다.

“서울이 오른다”는 말은 맞지만,
그 안을 들여다보면 속도는 제각각이다.
같은 서울인데, 체감은 전혀 다르다.

1. 같은 기간, 다른 속도

2024년 5월 이후 시장은 다시 상승 흐름에 들어섰다.
러시아-우크라이나 전쟁 충격이 완화되고, 금리 인상 기조도 정점을 통과하면서 매수 심리가 서서히 살아났다.

서울 평균 상승률은 약 16% 수준이다.
숫자만 보면 나쁘지 않다.

그런데 지역별로 나눠 보면 분위기가 달라진다.

� 서울 및 인접 핵심 지역 아파트 상승률 (2024.5~2026.1)

※ 2024년 5월 이후 재상승 구간 누적 상승률 비교.

같은 서울 안에서도 상승 속도는 크게 달라지고 있으며, 과천·분당 등 인접 지역도 유사한 흐름을 보이고 있다.
(자료: KB국민은행, 저자 재구성)

과천은 35% 이상 상승했다.
송파, 성동, 강남도 30% 안팎이다.
분당 역시 28% 수준으로 서울 상위권과 거의 비슷하다.

반면 일부 지역은 2~3% 수준에 머물렀고,
거의 오르지 못한 곳도 있다.

서울이라는 이름 아래 있지만,
움직임은 이미 여러 갈래다.

2. 한강이 아니라 ‘자산 기대’가 경계를 나눈다

예전에는 단순했다.
한강 남쪽이 강하고, 북쪽은 상대적으로 약했다.

하지만 이번 반등을 보면 꼭 그렇지도 않다.

성동구는 30% 이상 상승했고,
광진·마포·용산도 강남권과 비슷한 흐름을 보였다.
반대로 한강 남쪽이라도 상승이 크지 않은 곳도 있다.

경계선은 더 이상 물리적인 한강이 아니다.

지금 시장을 가르는 것은
“이 지역이 앞으로도 자산 가치가 유지될 것이라는 기대”다.

교통, 학군, 재건축 가능성,
그리고 ‘대체 불가능하다는 인식’.

이 기대가 형성된 지역은 빠르게 오르고,
그렇지 않은 곳은 천천히 움직인다.

지도는 그대로인데,
시장의 선은 달라지고 있다.

3. 서울 밖에서도 ‘강남화’가 진행 중

이번 상승장에서 눈에 띄는 점은
서울 외곽 일부 지역도 같은 흐름에 올라탔다는 것이다.

과천은 서울 최상위권과 비슷한 상승률을 보였다.
분당 역시 강남권과 거의 같은 속도로 움직였다.

행정구역상 서울이 아니어도,
시장에서는 비슷한 자산 그룹으로 묶이고 있다는 의미다.

결국 지금은
“서울이냐 아니냐”보다
“어떤 자산 그룹에 속해 있느냐”가 더 중요해지고 있다.

이번 반등은 단순한 회복일 수도 있다.
하지만 동시에 시장 구조가 조금씩 재편되는 과정일 수도 있다.

같은 서울 안에서도 속도 차이는 커지고 있고,
서울 밖에서도 일부 지역은 강남과 비슷한 흐름을 보인다.

앞으로는
“서울이 오르는가”라는 질문보다
“내가 관심 두는 지역은 어떤 시장에 속해 있는가”를 보는 시각이 더 중요해질지 모른다.

행정 경계는 고정돼 있지만,
자산에 대한 기대는 이동한다.

이번 상승장은
그 변화가 조금 더 또렷하게 드러난 시기일 수 있다.