서울에서 집을 구할 때 꼭 알아야 할 30가지
자취, 전세, 월세 부동산 계약에 대해서
5천만 인구 중에 2천만이 서울을 비롯한 수도권에 삽니다. 여기서 살다가 현재 다른 지역으로 떠난 사람들도 있을 테니, 인구의 절반은 적어도 한 번은 수도권에 살아봤다는 얘기가 됩니다.
하지만 학교 다닐 때, 어떻게 하면 좋은 자취방을 구할 수 있는지, 어떻게 하면 사기를 당하지 않고 보증금을 지킬 수 있는지에 대한 교육은 아무도 받은 적이 없습니다. 필자도 마찬가지입니다. 17년 전, 처음 서울에 올라와서 지금까지 독학으로만 배워서 생존해 나가고 있습니다. 다행히 사기를 당하지 않고, 드디어 올해 생애 첫 주택 구매를 앞두고 있습니다. 물론 은행의 도움은 필수겠지요.
이번 시간에는 대학생이나 직장인들이 서울에 와서 자취방을 구하기 전에 꼭 알아야 할 것들에 대해 리스트업을 해보겠습니다. 온전히 개인의 경험이라 다소 부족할 수 있지만, 그래도 도움이 되었으면 합니다.
먼저 등기부등본에 대한 얘기부터 시작하겠습니다. 등기부는 법원 홈페이지에서 누구나 쉽게 열람 가능합니다. 통상적으로 집을 본다는 것은 집의 외관 및 실내 상태뿐만 아니라 집에 얽혀있는 행정적인 '상태'를 체크한다는 뜻입니다. 속칭 '깡통'에 걸리면 정말 답이 없고 법적으로도 보호받지 못합니다. 항상 그래 왔듯, 자기 자신의 안전은 본인이 지켜야 합니다. 아무도 지켜주지 않습니다.
1. 임차권 등기명령이 있는 집은 피해라.
등기부등본에 '임차권 등기명령'이 적혀있으면 일단 거기는 가지 않는 게 좋습니다. 복잡한 말은 다 필요 없고, 한마디로 "이전 세입자의 보증금을 집주인이 제때 돌려주지 않아서 둘이 대판 싸웠음"이라는 기록입니다. 사람은 쉽게 안 변합니다. 그 말은? 나중에 본인도 집주인이랑 맞짱 뜰 일이 생긴다는 말입니다. 가지 마세요.
2. 임대인이 너무 자주 바뀐 집은 피해라.
일단 등기부등본이 너무 지저분하다, 싶으면 의심부터 해봐야 합니다. 특히, 소유주 변경이 너무 잦다? 이건 건물 자체에 하자가 있거나, 기타 여러 가지 권리 관계가 얽혀있을 가능성이 큽니다. 한 사람이 오랫동안 소유한 건물에 들어가는 게 좋습니다.
3. 임대인은 나이 지긋하신 노부부가 좋다.
보통 우리는 전세보증금을 내고 자취방을 '대여' 합니다. 계약기간이 끝나고 퇴실할 때 보증금을 돌려받게 되는데, 집주인은 그 사이에 보증금을 가만히 놀려 둘까요? 미술작품 전시하듯 감상만 할까요? 아닙니다. 집주인도 그것을 활용해서 무언가 '생산'적인 활동을 하게 되어 있습니다. 보통 젊은 부부나 20~30대 집주인들은 공격적이고 위험한 투자를 할 가능성이 높습니다. 따라서 소소한 투자를 즐기는 노부부의 집에 들어가는 것이 상대적으로 안전합니다. 물론, 100 % 라는 보장은 없습니다. 대체로 그렇다는 거지요.
4. 관리비가 있는 집에 들어가라.
보통 전세보증금, 월세 말고도 매달 내야 할 금액 중에서 관리비도 있는데요, 관리비가 있다고 나쁘게 보면 안 됩니다. 관리비가 있다는 말은 '누군가'가 관리를 한다는 뜻이고, 어떤 문제가 생기면 '누군가'가 와서 해결해 준다는 얘기입니다. 안 그래도 학교일 회사일로 바쁜데, 집안에 이것저것 유지 보수 때문에 신경을 쓴다는 것 자체도 스트레스입니다. 그냥 맘 편하게 매달 5만원씩 심신 안정 비용이라고 생각하고 관리비 있는 집에 들어가는 게 좋습니다.
5. 근린생활시설과 불법건축물은 들어가면 안 된다.
근린생활시설은 말 그대로 주거를 위한 공간이 아니라는 말입니다. 주거를 위한 공간이 아닌 곳에서 주거를 하게 되면 문제가 생기는 건 당연합니다. 보통 줄여서 '근생' 이라고 부동산 중개인이 미리 얘기해주는 경우도 있고, 당연히 등기부등본에도 나와 있습니다. 근린생활시설 단어가 보이면 절대로 가지 마세요.
6. 신탁원부, 가압류, 압류, 경매, 가처분, 가등기, 이렇게 6개 중에 하나라도 보이면, 들어가면 안 된다.
단어들의 느낌만 봐도 무시무시합니다. 다 필요 없고, 등기부등본에 저런 게 하나라도 적혀있는 집은 그냥 패스하세요. 쳐다도 보면 안 됩니다.
7. 소유권대지권이 있는지 확인해라.
등기부등본에 소유권대지권이 없으면 뭔가 의심해 봐야 합니다. 집주인과 땅주인이 다른 사람일 수도 있고, 토지 근저당이 잡혀 있을 수도 있습니다. 그냥 확실하게 토지등기부도 처음부터 확인하는 게 좋습니다.
*근저당: 저당, 담보라고도 합니다. 집주인이 은행에서 대출을 받을 때 보통은 자기 소유의 건물을 담보로 하는 경우가 많습니다. 만약 집주인이 나중에 은행 빚을 못 갚으면? 당연히 담보로 설정한 건물을 은행에서 가져가겠지요? 건물을 통째로 떼서 가져가는 게 아니라, '누군가'에게 팔아서 생기는 금액을 가져갑니다. 이것을 '경매'라고 합니다. 그러면 거기 살던 세입자는? 안전장치가 있으면 그만큼 보호받고, 그렇지 못하면 속옷만 입고 쫓겨납니다.
8. 근저당이 있으면 매매가와 비교해라.
보통 전세로 들어가는 집에서 근저당이 없는 경우는 거의 없습니다. 없으면 좋겠지만, 있다고 하면 금액은 낮아야 합니다. 만약에 집주인이 은행 대출을 못 갚아서 파산하면, 건물은 누군가가 금액을 지불하고 가져가고 (경매), 건물과 바꾼 돈으로 대출을 갚게 됩니다. 건물이 팔린 금액에서 먼저 대출을 해결하고, 남은 것을 세입자가 먹게 되는 구조인데, 세입자가 처음에 지불한 전세보증금만큼 남아있으려면, 애초에 기존의 근저당 금액이 낮아야 되겠죠?
예를 들어, 선순위 근저당 2억 5천이 있는 집에, 본인이 전세 2억 2천을 주고 들어가서 살고 있는데, 집주인이 파산해서 집이 3억 5천에 팔리게 되었어요. 그러면 3억 5천 중에서 2억 5천을 먼저 근저당 해제하고, 세입자는 나머지 1억원만 받게 됩니다. 응? 본인은 처음에 2억 2천 주고 들어왔는데 1억원만 받아? 그럼 남은 1억 2천은요? 당연히 못 받습니다.
그래서 근저당이 있다면 금액이 얼마나 큰지 확인해야 하고, 건물의 시세도 중요합니다. 집주인이 파산하더라도 건물이 비싸게만 팔리면 별 문제없겠죠? 건물 팔린 돈으로 근저당도 해결하고, 본인의 몫까지 다 돌아올 테니까요. 건물 시세는 '부동산실거래가 조회' 검색에서 쉽게 알아볼 수 있습니다. 보통 파산하고 건물을 팔 때는 시세의 70~80 % 정도로 가격이 낮아지니, 그것을 감안해서 '비싼' 건물에 들어가는 것이 좋습니다.
그리고 앞선 근저당이 2021년 5월 11일 이후에 설정이 되었다면, 전세보증금이 1억 5천만원 이하의 경우에는 소액임차인 자격이 되어서 앞선 근저당 금액과 상관없이 건물 팔린 돈을 (일부분) 먼저 받을 수 있어요. 자세한 내용은 '소액임차인' 을 검색하면 쉽게 알아볼 수 있습니다.
이것 외에도 근저당 관련해서 다양한 조치들이 있는데, 전세의 일정 금액을 월세로 돌리는 '반전세' 형식도 나름 괜찮고, '전세보증보험' 도 괜찮은 방법입니다. 여기서 가장 중요한 건, 무엇이든 문제가 생기기 전에 미리 조치를 해 두어야 한다는 점입니다. 만약 집주인이 파산하고 나면 그때부터는 백약이 무효합니다. 나는 아닐거야, 라고 생각하지 마시고, 집주인의 근저당 설정 및 파산에 대비해서 미리 본인이 살 방법을 찾아야 합니다. 앞서 말씀드렸듯이, 아무도 본인의 안전을 지켜주지 못합니다.
9. 전입신고 안 되는 집은 쳐다도 보지 말자.
가끔 부동산 중개인이 "이 집은 참 좋은데 전입신고가 안돼요" 라고 말할 때가 있을 겁니다. 잘못된 말입니다. 전입신고가 안 되는 집은 안 좋은 집이니까요. 전입신고/확정일자는 세입자의 기본 중의 기본 첫 번째입니다. 이게 안 되는 집은 그냥 거르세요. 집 안에 들어가 볼 필요도 없습니다. 다른 집 가세요.
*참고로 집에 거주하면서 전입신고는 퇴실할 때까지 절대로 빼면 안 됩니다. 중간에 단 1초라도 전입신고를 빼버리면 다른 근저당과 비교하여 순위가 떨어지게 되어 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 꼭 퇴실할 때 전세보증금을 다 돌려받은 다음에 전입신고를 해제하세요.
10. 건물 전체의 전세/월세 분포를 알아보자.
보통 자취방의 경우 건물주 한 명이 모든 세대의 임대인인 경우가 많습니다. 한마디로 103호의 소유주도 홍길동, 204호도 홍길동, 307호도 홍길동... 전체 세대가 모두 홍길동의 소유입니다. 각각 세대의 세대주만 임차인으로 달라지게 되죠. 정상적인 건물주라면, 각각의 세대에서 전세와 월세가 골고루 분포되어 있을 겁니다. 어떤 세대에서는 전세보증금만 받고, 어떤 세대에서는 월세로 소소하게 행복을 누리고...
만약에 건물 전체 세대가 전세다? 이거 의심해 봐야 합니다. 무언가 큰돈을 굴리고 있을 가능성이 높습니다. '깡통'의 시초가 여기에서 나왔죠. 전체 세대를 전세로 돌린 다음에 자기는 전세금을 가지고 다른 지역의 건물을 또 매입하고, 거기서 또 전세금 받아서 또 다른 건물 사들이고.... 무한 반복. 이러다 보면 전세 만기 때 세입자들에게 돌려줄 보증금이 남아 있을까요? 어림도 없는 소리입니다. 이 부분이 굉장히 중요하니, 계약하기 전에 부동산 중개인에게 꼭 물어보거나, 기존 세입자들을 마주친다면 조심스레 물어보는 것도 괜찮습니다.
11. 매매가와 전세금액이 차이가 없는 경우는 의심해라.
앞서 말했듯이 '부동산실거래가 조회' 사이트에서 본인이 가고 싶어 하는 집이 얼마에 팔리고, 얼마에 임대를 주는지 훤히 나와 있습니다. 당연히 매매가와 전세가를 동시에 볼 수 있는데, 가끔 이런 경우가 있습니다. 매매를 하면 집이 3억인데, 전세가 2억 5천만원이에요. 뭐지? 이럴 거면 그냥 집을 사버리는 게 낫지 않나? 라는 생각이 들거에요. 네, 애초에 집주인이 이런 생각을 가지고 집을 샀습니다. 그래서 '집주인'이에요.
정확히는 세입자(본인)로부터 2억 5천을 전세보증금으로 받고, 자기 돈 5천만원만 투자해서 3억짜리 집을 산거예요. 깡통의 냄새가 납니다... 과연 본인이 전세 만기가 되었을 때 그다음 세입자가 들어오지 않는다면 집주인이 쉽게 전세보증금을 돌려줄까요? 앞서 맨 처음 말한 '임차권 등기명령' 이 이런 상황에서 나타납니다. 한마디로 집주인이 보증금을 돌려줄 여유가 없는 사람이라는 겁니다. 이런 일을 피하려면, 처음부터 매매가와 전세금액 차이가 큰 집에 들어가야 합니다. 그 말은 집주인이 그 집을 보유할 능력이 되는 사람을 뜻하니까요.
12. 부동산 중개인에게 명함부터 받자.
가끔 공인중개사가 아니라, 중개보조원이 집을 안내해주는 경우도 있는데, 집을 구경하는 것은 상관이 없지만, 계약서를 쓸 때에는 공인중개사가 직접 봐주는 게 좋습니다. "혹시 공인중개사에요? 중개보조원이에요?" 라고 물어보는 것은 없어 보이니, 그냥 명함을 달라고 하면 해결됩니다.
이제부터는 계약서에 명시할 특약 설정에 대해서 알아봅니다.
13. 전세 계약 도중에 임대인이 변경되는 것까지 대비해라.
본인이 전세 보증금을 내고, 그 집에서 잘 먹고 잘 살고 있다가 계약 만료가 되어서 집을 비우고 보증금을 돌려받으려 했더니, 그 사이에 집주인이 바뀌어 있으면 굉장히 난감합니다. 새로 들어온 집주인이 당연히 그 큰 보증금을 돌려줄리 만무합니다.
그래서 애초에 전세 계약을 할 때, "소유자 변경 후에 새임대인이 보증금 미반환시, 기존 임대인이 보증금을 반환한다" 라는 특약을 넣어두시는 게 좋습니다.
14. 계약 완료되는 잔금날 다음날까지 추가 근저당 설정 금지를 요구해라.
자취방 계약을 하면 보통 이사하는 날에 잔금을 전부 치르고, 곧바로 전입신고와 확정일자를 받게 됩니다. 하지만 이러한 전입신고/확정일자 설정은 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에, 혹시 그 사이에 악덕 집주인이 (대출을 받아서) 근저당을 설정해버리면, 세입자의 순위는 밀리게 됩니다.
따라서 계약서를 쓸 때, "계약 완료 다음날까지 등기부등본을 계약서 작성 당시와 동일하게 유지한다" 라는 특약을 넣어두는 게 좋습니다. 정상적인 집주인이라면 이러한 특약에 전혀 거부감이 없을 겁니다.
15. 계약 당시에 거슬리는 근저당에 대해서는 해제 특약을 요구해라.
계약 당시에 꽤 큰 금액의 근저당이 있는데, 이것 때문에 계약을 망설이는 본인에게, 집주인이나 공인중개사가 "이건 계약하고 나면 없애줄게요" 라고 하는 일이 있을 수 있습니다. 하지만 절대로 구두 약속을 믿지 말고, 이런 부분은 계약서에 특약으로 명시해줘야 합니다. 세상에 믿을 사람 한 명도 없습니다. 하물며 처음 보는 사람이니까요.
계약서를 쓸 때, "계약서 상의 OO 근저당은 잔금 완료하는 날에 임대인이 상환 말소한다" 라는 특약을 넣어두세요. 모든 안전장치는 계약서를 쓰기 전에 마련해 두어야 합니다. 도장 찍고 나면 그냥 끝입니다.
16. 거주하면서 하자보수도 대비해라.
세입자는 그 집에서 최소 사계절을 보내는 사람이기 때문에, 집 자체의 하자에 대해 굉장히 민감할 수밖에 없습니다. 이럴 경우 누가 수리를 해주어야 하는지 책임관계가 애매할 수 있는데, 이런 것까지 특약에 넣어두면 분쟁의 소지가 줄어들 수 있습니다.
계약서를 쓸 때, "금액 OO 원 이상의 집안 하자보수는 임대인이 부담한다" 라는 특약을 넣어두시면 좋습니다.
이제부터는 집 자체에 대해서 꼭 확인해야 할 사항들을 알아보겠습니다.
17. 화장실에 창문이 있는지 확인해라.
필자가 집에 대해서 가장 중요하게 생각하는 부분입니다. 일단 화장실 창문이 있는지 물어보고, 없는 집은 아예 가지도 않습니다. 어차피 계약 안 할 거니까요. 한여름, 한겨울에 곰팡이의 습격을 몇 번 경험해보면 화장실 창문이라는 것이 얼마나 중요한 요소인지 확 깨닫게 됩니다. 세상 어느 환풍기도, 자연통풍보다는 못합니다. 그리고 만약에 화장실에 갇히는 불상사가 일어날 때도 창문을 통해 구조요청을 할 수 있습니다.
18. 필로티 주차장 바로 위에 방은 피해라.
요즘 빌라들은 1층에 필로티 주차장이 있는 경우가 많습니다. 법적으로 주차장은 만들어야겠고, 지하 뚫기는 돈이 많이 들고 해서 아예 1층을 통째로 주차장으로 쓰고, 2층부터 방이 있습니다. 보통 이런 경우에 2층 방은 다른 층보다 가격이 낮은 것을 볼 수 있습니다. 싼 데는 다 이유가 있습니다. 일단 바닥에 아무것도 없다 보니 겨울에 난방비가 많이 나오고, 차량 소음도 무시 못합니다. 동파 등의 문제도 생길 수 있습니다. 웬만하면 3층 이상 되는 방을 추천합니다.
19. 애완동물 허용되는 집은 피해라.
길게 설명하지 않겠습니다.
20. 가스레인지보다는 인덕션이 있는 집이 좋다.
물론 요리를 할 때 가스불이 화력도 좋고 음식 맛도 있지만, 가스보다는 전기 인덕션이 있는 집이 화재에 더 안전합니다. 다른 집에서 가스를 쓰다가 화재가 나면 건물 전체 세대가 피해를 봅니다.
21. 세면대 높이를 확인해라.
본인이 키가 큰 경우에, 화장실 세면대가 낮은 집에 살 경우 허리가 아작 날 수 있습니다. 필자도 이것 때문에 무진장 고생을 많이 했습니다. 허리 건강을 위해서 세면대 높이를 확인하시고, 혹시 조정이 가능한지도 알아보시면 좋습니다.
22. 엘리베이터 바로 옆에 있는 방은 피해라.
밤에 잘 때 주기적으로 띠딩! 하는 소리를 들으면서 사는 건 생각보다 큰 고통입니다.
23. 벌레가 나오는 집은 피해라.
사실 너무 당연합니다. 벌레 있는 집 알아보는 법은 그냥 포털사이트에 검색하면 쉽게 나옵니다. 대체적으로 하천 근처에 있는 건물의 저층부에서 벌레가 많습니다. 역시 빌라는 주거지역에서 고층이 좋습니다.
24. 1층 상가가 고깃집인 경우는 피해라.
보통 자취방 건물이 1층에는 상가와 주차장이 있고, 2층부터 방이 있는 경우가 많습니다. 1층 상가 중에 가장 좋은 건 편의점입니다. 반대로 가장 최악은 고깃집입니다. 이유는 다들 아실 거라 생각합니다.
25. 창문 방향은 상관이 없다.
보통 중개인이 집을 소개하면서 이 집은 남향이니 동향이니, 이런 것을 강조할 텐데, 사실 창문 방향은 아무 상관이 없습니다. 남향이어도 집값만 비싸지, 실상은 다른 건물에 막혀서 전망 보기 힘든 게 사실입니다. 주변 거리에서 아무 건물을 둘러보세요. 허허벌판에 그 건물만 딱! 하고 서 있는 경우가 있던가요? 서울에서 자취방 구하면서 전망까지 바라는 것은 사치입니다. 창문은 환기를 위한 것일 뿐입니다.
26. 수압 확인할 때는 물을 전부 틀어봐야 한다.
보통 자취방에 수압 확인할 때 변기 물만 내려보는 사람이 많은데, 그건 초보들이나 하는 행동입니다. 꼭 주방에 싱크대에 물을 틀어놓고, 동시에 세면대도 틀어놓은 상태에서 변기 물을 내려봐야 정확한 수압을 알 수 있습니다.
27. 창틀 근처에만 벽지가 새것인 경우는 의심해라.
보통 여름/겨울철에 곰팡이가 가장 많이 생기는 부분은 바로 창틀 근처입니다. 만약에 곰팡이 문제가 생겼다면 집을 내놓기 전에 집주인이 보수공사를 해 놓았겠죠? 벽지를 통째로 다 바꾸기는 아까우니, 곰팡이 핀 부분만 부분적으로 바꿔서, 거기에만 벽지 색이 다를 수 있습니다. 그리고 애초에 창틀 색깔이 '짙은 갈색'인 집은 피하는 게 좋습니다. '옅은 갈색'이나 '회색' 창틀을 쓰는 집이 곰팡이가 덜 합니다.
28. 옷장은 빌트인이 좋다.
가끔 어떤 방을 보면 옷장이 가구처럼 따로 마련되어 있는 경우가 있는데, 이럴 경우 공간 활용성도 안 좋고, 틈 사이로 벌레가 서식할 수도 있습니다. 깔끔하게 실리콘 마감되어있는 빌트인 옷장이 있는 곳이 좋습니다.
29. 소음을 알고 싶다면 평일 낮은 피해라.
대부분 사람들이 자취방을 보는 시간은 평일 오후입니다. 이미 기존 세입자는 출근하고 없거나, 건물 전체가 조용한 시간일 수밖에 없지요. 그렇게 되면 실제로 여기에 거주했을 때 층간 소음이나 여러 가지 소리를 미리 확인할 수 없습니다. 따라서 평일 낮에 여러 군데 집을 둘러봐서 리스트를 추리고, 그중에서 소음을 평가하려면 다소 늦은 시간 아니면 사람들이 실제로 집에 있을만한 시간에 다시 한번 가서 확인하는 것이 좋습니다.
30. 집이 마음에 든다고 해서 좋다는 티를 내면 안 된다.
임대인과 중개인은 동네에서 나름 선수입니다. 수많은 임차인들을 겪어 봤고, 어떻게 하면 유리하게 계약을 이끌어낼 수 있는지 눈에 훤합니다. 따라서 집을 둘러보고 마음에 들더라도 절대로 섣불리 좋다는 티를 내거나 계약하면 안 됩니다. "여기 인기가 많아서 계약금 빨리 넣어야 해요" 라는 말도 곧이곧대로 믿으면 안 됩니다. 다른 곳 더 둘러보고 올게요, 라던지 아니면 집에 시설이나 계약 조건 중에서 뭐 하나가 아쉽다던지, 슬쩍 남기면 조급한 집주인이 뭐라도 하나 더 해줄 수도 있습니다. 도장 찍기 전에는 임차인이 갑이고, 도장 찍은 후에는 임대인이 슈퍼 갑입니다.
오늘은 이렇게 사회초년생이나 대학생이 서울에 자취방을 구할 때 미리 알아두어야 할 사항들을 정리해 봤습니다. 당연한 얘기겠지만, 세상에 싸고 좋은 집은 없습니다. 대신에 비싼데 나쁜 집은 있지요.
부디 보는 안목을 길러서 좋은 집에 쾌적하게 거주할 수 있기를 희망합니다. 같은 시대를 살고 있는 서울의 모든 청춘들을 응원하며.
