집 구하기 – 부동산 등기부등본 보는 방법 및 주의사항
집구 할 때 꼭 알아야 하는 등기부등본에 대해 알아보고 확인 및 주의사항을 이야기해보겠다.
대체로 대학생이 되면서부터 독립하게 되는 사람들이 꽤 많다. 이때 처음으로 본인이 살 집을 구해보는 경험을 한다. 아마 여러 번의 이사 끝에 다양한 노하우를 쌓은 사람들도 있겠지만 운 좋게 대충 했는데도 별문제 없이 잘 됐던 사람도 있을 것이다. 운 좋게 좋은 매물과 집주인, 부동산을 만난 경우 크게 신경 쓸 필요가 없지만, 세상엔 좋은 사람들만 있는 건 아니다.
따라서, 본인 스스로 많이 알아보고 거래를 하는 게 좋다. 임시로 사는 공간이라고는 하지만 원룸에 들어가는 것도 일종의 부동산 거래다. 한 번 할 때 잘 알아보고 사기당하지 말자. 필자의 몇몇 지인들은 전세금을 떼인 경우도 더러 있었다. 주의하고 있긴 했지만 생각보다 이런 밀이 많아서 의외였고 막상 떼이고 나서 특별히 취할 수 있는 방법들이 많지 않음에 놀랐다.
내 전세금을 안전하게 지키기 위해서는 애초에 좋은 매물을 찾는 것이 좋다. 따라서, 본 포스트에서 나열한 기본 확인사항들을 잘 숙지하고 부동산 거래를 하기 바란다.
등기부등본이란?
등기부등본은 등기(부) + 등본으로 이루어진 단어다. 등기란 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산이나 동산 또는 채권 등의 담보 따위에 관한 일정한 권리관계를 적는 것 또는 적어 놓은 것(등기부)을 일컫는다.
등본이란 원본의 내용을 전부 베낀다는 의미로 원본에 대한 사항을 서류화한 거라 볼 수 있다. 예를 들면, 주민등록등본, 호적등본 등이 있다.
따라서, 부동산 등기부등본이란 부동산(건축, 토지)에 대한 내용을 적어 놓은 기록물이다.
부동산 등기부등본 열람 방법
등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 열람 및 발급할 수 있다.
위에서 보면 ‘부동산 구분’에 세 가지 유형을 선택할 수 있는 것이 보인다.
토지 : 대지, 도로, 전답, 임야 등
건물 : 하나의 독립적인 건물로 등기된 건물(일반주택, 다가구주택, 단일 상가 등
집합건물 : 1동의 건물을 수개로 구분하여 등기한 건물(아파트, 연립주택, 오피스텔, 상가 등)
확인하고자 하는 주소를 입력하고 필요한 결제 절차를 거치면 등기부등본 열람이 가능하다. 2020년 현재 열람은 700원, 발급은 1000원의 비용이 발생한다. 일반적으로 공인중개사무소에서 집을 구하는 경우 등기부등본을 보여달라고 하면 보여주시니 참고하자.
등기부등본을 열람하면 위와 같은 기록을 확인할 수 있다. 크게 표제부, 갑구, 을구 항목들이 있으며 추가로 공동담보 목록 등도 확인 가능하다.
본 포스트에서는 집합건물, 필자가 확인한 등기부의 경우 다세대 건축물에 대해서 현행 기준으로 열람한 결과를 보는 방법을 적어보겠다.
부동산 등기부등본 표제부 항목
표제부는 소재지, 구조, 용도가 나와있는 것으로 두 항목으로 나누어져 표기되어 있다. 하나는 ( 1동의 건물의 표시 ) 부분과 ( 전유 부분의 건물의 표시 ) 부분이다.
1동의 건물의 표시
1동의 건물의 표시는 하나의 건물 전체 내역을 나타낸 항목이다. 해당 건물의 소재 지번과 건물 명칭 및 번호가 나와있으며 건물이 몇 층이며 각각의 공간 면적은 어떻게 이루어져 있는지 표기되어 있다.
전유 부분의 건물의 표시
전유 부분의 건물의 표시는 내가 열람한 해동 호수의 건물 내역과 대지권 비율이 표시되어 있다. 필자가 열람한 것은 집합건물의 4층 401호인데 해당 내역이 전유 부분에 나와 있다. 대지권 비율은 건물이 건축되어 있는 토지에서 401호가 가진 대지권, 즉 토지 소유 권리에 대한 비율을 나타낸다.
부동산 등기부등본 갑구 항목
부동산 거래 시 중요하게 확인하는 항목 중 하나다. 내가 거래하고 있는 사람이 실제 집주인인지 확인할 수 있는 곳이 바로 ‘갑구’ 항목이다. 갑구에 보면 등기에 대한 접수일자와 ‘권리자 및 기타 사항’이 표시되어 있다. 실제 해당 부동산에 대한 소유자가 누구인지 그리고 소유주의 주민번호와 주소지가 표시되어 있다. 부동산 거래를 하면 일반적으로 집주인의 주민등록증과 부동산 등기부의 소유자를 대조하는 작업을 한다.
사기를 치는 경우, 대체로 대리인을 내세워 거래를 하는데 대리인을 내세울 때도 명확한 기준이 있으니 꼭 확인하고 정말 불가피한 경우가 아니면 집주인 본인과 거래하기 바란다. 집주인과 거래하기 어려운 매물이면 되도록 거래를 피하는 게 현명하다.
부동산 등기부등본 을구 항목
을구는 소유권 외 저당권, 전세권 설정 등의 권리관계가 표시되는 항목이다. 흔히 말하는 융자(대출)가 얼마나 잡혀있는지 확인할 수 있다. 위에서 보는 것과 같이 언제 융자가 실행되었는지 채무자는 누구이며 근저당권자는 누구인지 알 수 있다. 융자가 해당 매물의 시세보다 5~60% 이상이 된다면 경매로 넘어갈 경우 전세금을 돌려받지 못할 수 있으니 주의가 필요하며 따라서, 을구 항목을 잘 확인해야 한다.
등기부등본 확인 시 주의사항
간단히 등기부등본 보는 방법을 알아봤다. 앞서 몇몇 확인사항들을 이야기했지만 등기부등본을 보는 이유는 내가 거래하는 매물의 소유자가 누구인지 해당 매물이 문제는 없는지 확인하는 기본절차이기 때문이다.
건축물 유형 확인과 소유주 확인
일반적으로 원룸이나 투룸을 구하는 경우 오피스텔, 다가구주택, 다세대주택 등이 대부분이다. 여기서 특별히 주의해야 할 게 다가구주택이다. 다가구주택의 경우 용도 상 단독주택이고 그렇기 때문에 소유자가 한 명이다. 이런 경우, 여러 가구가 한 명의 소유주에게 보증금을 주고 거주하게 되므로 해당 소유주가 대출을 갚지 못해 건물이 경매로 넘어가는 경우 우선순위를 따져 보증금을 돌려준다. 이런 이유로 우선순위가 뒤에 밀린 후순위 세입자의 경우 전세금을 아예 돌려받지 못할 수도 있다. 참고로 다세대주택의 경우도 세대는 여러 세대로 나누어져 있지만 건물의 소유주는 한 명인 경우가 있다. 따라서 이런 경우 공인중개사에게 해당 건물이 어떤 유형이며 소유주는 어떤 사람인지 확인하는 과정이 꼭 필요하다.
오피스텔의 경우 다가구주택처럼 나보다 먼저 들어온 선순위 세입자를 따로 확인할 필요 없이 해당 등기부등본의 ‘을구’만 명확히 확인하면 되므로 다가구나 다세대보다는 명확하다. 이런 이유 때문인지는 모르겠으나 전세보증보험을 들어 놓는데도 오피스텔이나 아파트는 쉬운 반면 다가구, 다세대는 상대적으로 쉽지 않다.
다가구, 다세대의 경우 토지 등기부등본도 확인 필요
앞서 언급한 것처럼 다가구주택인 경우 소유주가 한 명이며 대체로 토지 역시 같은 소유주가 소유하고 있다. 이때, 건축물에는 대출이 없는데 토지에는 대출이 있는 경우도 있으니 다가구 또는 다세대에서 주인이 한 명인 경우 토지에 대한 등기부등본도 확인할 필요가 있다. 정상적인 공인중개사와 집주인이라면 대출이 어디에 있던 숨기지 않고 임차인에게 알려야 하지만 이를 숨기는 경우도 있으니 주의할 필요가 있다.
저당권 설정이 언제 되었는지 확인
별도의 포스트에서 자세히 언급하겠지만 저당권 설정일, 즉 ‘을구’에 있는 채권 설정이 언제 실행되었는지도 확인할 필요가 있다. 이를 확인하는 이유는 최우선 변제금이 저당권 설정 연도에 따라 달라지기 때문이다.
마치며
등기부등본을 보는 것은 부동산 거래에 있어서 매우 기초적인 확인사항이다. 우리나라는 특성상 여러 번 부동산 거래를 하게 될 경우가 많기 때문에 초반부터 잘 알아두어 실수하는 일이 없길 바란다.
