도쿄 브랜드들의 시작은 언제나 지하철.
쿄브랜드의 이해는 ‘교통’에서 시작한다
'이제 이 비행기는 나리타공항에 착륙할 예정입니다' 이 방송은 도쿄에 도착했다는 말과 같다. 비행기가 착륙한 후, 공항에서 짐을 찾는다. 게이세이 스카이라이너를 타고 도쿄시내로 향한다. 그렇게 도착한 곳이 JR우에노역이다. 혹은 나리타공항에서 1300엔 JR버스를 탄다. 1시간 정도 버스를 타다 보면 어느 순간 방송이 나온다. "이제 이 버스를 도쿄역에 도착합니다" 버스에 내려 짐을 찾고 주변을 본다. 눈앞에 'JR도쿄역'이라는 큰 간판이 보인다.
도쿄의 또 다른 공항인 하네다공항. 새벽 5시 무렵, 많은 사람들이 철문 앞에서 기다린다. 철문이 열리자 사람들은 분주하게 짐을 끌고 들어간다. 도쿄시내로 출발하는는 도쿄모노레일을 타기 위해서다. 날쌘 기계음과 함께 캐리어 바퀴소리가 슁슁 울린다. 그렇게 20분 정도 열차를 타고 가면 방송이 나온다. "이 열차는 곧 마지막역인 JR하마마츠죠역에 도착합니다". 이 방송이 나오는 순간부터 도쿄다.
도쿄로 들어오는 모든 교통은 공통점이 있다. 그 종착지가 JR야마노테선의 역이라는 거다. 그만큼 도쿄 교통의 중심은 JR 야마노테선이다. 이 노선은 도쿄를 한 바퀴 도는 주요선. 아무리 교통이 복잡한 도쿄라고 해도, JR야마노테선만 알면 도쿄를 이동하는 게 큰 문제가 없다. 특히 도쿄를 처음 여행하는 이들에게도 마찬가지다. 나 역시도 그랬다.
도쿄지하철은 JR 야마노테선을 중심으로 연결되어 있다. 이 노선을 중심으로 도쿄 신도심과 구도심을 나눌 수 있다. 도쿄 구도심을 대표하는 중요한 지하철 역은 도쿄, 우에노, 유락초역이다. 이 세 지역들의 지역성향이 복합적으로 연결하는 지역이 긴자와 니혼바시다. 니혼바시는 에도시대부터 중심이었던 지역. 지금은 대기업과 빌딩들이 많다. 에도시대 이후, 니혼바시가 하던 역할은 긴자로 넘어갔다.
긴자식스, 도쿄브랜드의 다양성을 바라보는 시작점.
긴자를 수식하는 단어는 화려함이다. 긴자지역은 에도시대의 최고 번영을 누린 니혼바시에 이어, 개화기를 거치면서 새롭게 패권을 잡은 지역이다. 이를 대변하듯이 긴자는 백화점을 비롯해 수많은 글로벌 브랜드들의 플래그십 스토어들이 즐비하다. 긴자의 이러한 분위기는 도쿄 마루노우치, 히비야, 니혼바시로 이어진다. 긴자가 도쿄에서 화려함을 대표하는 지역인 건 지금도 마찬가지다. 그러나 긴자는 그 이름처럼 화려함만 있는 지역이 아니다. 오히려 화려함보다는 로컬브랜드와 해외브랜드가 공존하면서 일본 트렌드를 만드는 곳이라고 봐야 한다.
긴자의 전통 있는 빵집인 긴자키무라야, 문구점 이토야, 과일가게 젬베키야같이 여전히 사랑받은 일본 전통 로컬브랜드가 사랑받는 곳도 긴자다. 일본을 대표하는 브랜드 중 하나인 무인양품의 플래그십 스토어도 긴자에 있다. 동시에 루이뷔통, 에르메스, 디올 같은 해외 럭셔리브랜드매장이 강한 지역도 긴자다. 이 같은 기반에는 새로운 문화를 받아들이는 일에 적극적인 야마노테문화와 일본전통을 지키려는 시타마치 문화가 있기 때문이다. 이러한 부분을 가장 잘 보여주는 상업시설은 긴자식스다.
긴자를 대표하는 상업시설이 전통을 간직한 미쓰코시와 마츠야가 아닌 긴자식스일까? 규모 때문일까? 아니다. 그것은 긴자식스가 세운 입점기준 때문이다. 이 기준은 긴자가 '긴자'가 어떤 문화를 지향하는지 잘 보여주기 때문이다. 긴자식스 경영진은 긴자식스에 출점할 수 있는 기업 자격조건으로 세 가지로 정했다. 첫째, 글로벌 기업이라면 일본에 처음 출점하는 기업 이어야 한다. 둘째, 지방 기업이라면 도쿄에 처음 출점하는 기업이어야 한다. 셋째, 이미 도쿄에 출점한 기업이라면 긴자 식스점을 플래그십 스토어로 만들어야 한다. 디올 같은 경우, 긴자식스에 입점하면서 디올카페를 추가적으로 만들었다. 또한 츠타야서점은 긴자식스 안에 긴자를 대표하는 특징인 '예술'을 부각해, 예술을 취급하는 츠타야서점을 만들었으며, 이러한 콘셉트를 파트너사인 스타벅스에도 적용해 같이 긴자식스에 입점했다.
이같은 입점기준을 기반으로 긴자식스는 시대에 적응하면서 코로나이후에도 계속 성장하고 있다. 성장의 비결은 크게 세가지다. 입점브랜드선정, 경험에 집중한 브랜드공간, 임대모델의 변화다. 첫 번째는 입점브랜드들의 대대적인 교체다. 긴자식스는 코로나 팬데믹이 수그러들기 시작한 2021년에 계약이 만료된 브랜드들을 교체했다. 이 과정에서 젊은이들을 위한 브랜드들을 새롭게 입점시켰다. 이 과정에서 2021년은 약 40테넌트, 2022년에는 약 20개의 테넌트를 바꾸었다. 이 기간 동안 구찌 워치 & 주얼리, 더 로우, 파투, 오프화이트를 비롯해 오디오 브랜드인 '데 비아렛', 향수 브랜드인'후에 기아 1833', 프랑스 파리의 오가닉 라이프 스타일 슈퍼마켓 '비오 세본'과 위스키 전문점 '줄스 위스키 컬렉션', 디저트편집샵인 '티즈 갤러리'. 대만 디저트브랜디인 써니힐등젊은이 들을 중심으로 한 테넌트로 바꾸었다. 이러한 테넌트 변화는 20,30대의 매출을 이끌어냈다.
긴자식스가 문을 열었을 당시에는 20대의 매출이 10퍼센트 정도였다. 하지만 현재는 20,30대의 매출이 절반에 이를 만큼 젊은 고객층이 긴자식스의 성장에 기여하고 있다. 두 번째는 브랜드들이 경험에 집중하는 매장으로 변화한 것도 긴자식스의 성장에 도움이 되었다. 코로나는 '경험' 의중요성이 재검토되는 계기가 되었다. 무엇보다도 브랜드들이 자신들의 세계관을 고객들에게 표현하기 위해 어느 정도의 점포 면적을 요구하기 시작했다. 특히 화장품 브랜드들은 시술 공간을 세우는 등 '경험의 유일무이함'을 하게 추구했다. 세 번째는 임대모델변화다. 긴자식스는 운영하는 제이프런트는 다이마루백화점도 운영하고 있는데, 긴자식스는 기본 백화점과 다르게 마루이백화점처럼 임대모델로 전환했다. 긴자 식스는 고정 임대료 외에도 매출에 따른 수수료를 받기 때문에 기존 백화점모델과 달리 수익성이 개선되었다.
긴자는 도쿄 마루노우치, 히비야, 니혼바시로 이어진다. 긴자가 부상했다고, 니혼바시가 쇠퇴한 건 아니다. 오히려 니혼바시는 그 역할이 바뀌었다. 과거 에도의 중심이던 니혼바시는 현재 도쿄역과 마루노우치지구, 유라쿠초, 오테마치지역까지 포함해 정부기관, 금융, 언론사들이 자리하고 있는 초거대오피스지구로 변했다. 이 지역인 아만, 페닌슐라, 제국호텔도쿄를 포함한 도쿄 럭셔리호텔이 밀집한 지역이기도 하다. 포시즌스 호텔은 두 곳이나 있다. 오히려 미쓰이 부동산이 개발한 코레도 빌딩시리즈를 통해 오랜시간 니혼바시를 지키던 노포브랜드들이 재평가 받고 있다.
히비야는 과거 바닷가지역을 매립한 지역이다. 서양 공원과 일본정원 섞은 히비야공원이 자리하고 있다. 이 지역은 도쿄미드타운 히비야가 새로운 분위기를 이끌고 있다. 그 위로는 고쿄가 자리하고 있다. 긴자에서 아래로 내려가면 도쿄의 부엌이라는 츠키지시장이 있다. 니혼바시 북쪽에는 과거상권. 구시가지이다 보니 서민적인 느낌이 조금 더 강하다. 대표적인 곳이 우에노와 아사쿠사다. 그렇기에 긴자는 역사중심지, 대기업본사, 정치중심지에 근처 상업시설이 연결된 지역이라고 볼 수 있다. 그렇기에 긴자는 대기업본사, 금융기관,정치중심지에 근처 상업시설이 모두 연결된 지역이라고 볼 수 있다.
신도심을 대표하는 이케부쿠로, 신주쿠, 시부야, 롯폰기.
일본 지하철노선도를 보자. JR야마노테선을 기준으로 해 사철들이 촘촘히 연결되어 있다. JR야마노테선을 중심으로 초거대 환승수요가 발생할 뿐만이 아니라, 환승지역에 맞는 유입 인구층에 맞는 상권. 그에 맞는 상업시설과 그에 연결된 부동산개발. 이 말은 이러한 개발을 뒤따르는 디자인과 브랜딩이 같이 들어온다는 말이기도 하다. 이것이 가장 크게 발전한 지역이 이케부쿠로, 신주쿠, 시부야다. 그중에서도 지금 도쿄에서 더 크게 발전하고 있는 곳은 단연코 시부야다.
현재 시부야의 새로운 랜드마크는 단연코 시부야 스크램블 스퀘어다. 트렌디한 브랜드들이 시부야 스크램블 스퀘어에 입점해 있다. 특히 지상 1층의 디저트코너는 일본의 다양한 디저트를 맛볼 수 있는 디저트 편집샵이다. 광활한 시부야전역을 볼 수 있는 시부야스카이는 어떤가? 이곳은 언제나 사람이 가득하다. 시부야 그 자체를 보기 위해서다. 시부야스카이에서 보는 시부야는 광활하면서 열정 그 자체다. 하지만 시부야는 그저 높은 빌딩들이 가득하고, 젊음이 가득한 지역 그것뿐일까? 아니다. 실제 시부야의 모습은 시부야스카이에서 보는 모습보다 더 복합적이다. 오히려 시부야 스카이에서 보는 시부야의 풍경은 오랜 시간 시부야가 지속적으로 발전한 흔적 그 자체다. 동시에 시부야에서 경험하는 모든 것들이 시부야를 이끌어온 원동력 그 자체다.
많은 이들에게 도쿄 시부야는 '젊음의 거리'라고 알려져 있다. 틀린 말은 아니다. 시부야 109, 시부야 스크램블 교차로. 하치코상, 시부야 스카이, 미야시타파크까지 말이다. 여기에 베이프, 슈프림, 빔스 등 스트리트 브랜드까지 시부야의 젊음을 더더욱 끌어올리고 있다. 많은 사람들이 언제나 시부야 스크램블 교차로에서 사진과 영상을 담는다. 오후 7시가 넘어가면 도쿄의 긴자, 니혼바시, 오테마치의 불빛은 점차 어두워지지만, 같은 시간 시부야는 여전히 활기차다. 수많은 사람들로 인산인해인 젊음의 거리. 과연 시부야는 이 한마디로 충분할까?
시부야는 사람, 기업, 물자가 모여드는 주요 교통 거점이다. 요코하마로 향하는 도큐도 오큐(미나토미라이) 선, 기치죠지로 가는 게이오 이노카시라선, 도쿄 전역을 순환하는 JR야마노테선, 도쿄시내를 구석구석 연결하는 긴자와 한조몬선, 세타가야구까지 사람을 연결하는 도큐도오쿄선과 덴덴초시선까지 시부야는 일일 유동 인구 300만 명이 지나는 거대한 교통거점 중 하나다.
2000년대 초반 전 세계적으로 IT벤처 붐이 일던 시기에 일본의 1세대 벤처기업은 시부야에서 시작했다. 수평적 조직이 필요했던 IT업계에서 젊음, 역동성, 다양성을 갖춘 시부야는 최적 장소였다. 넷이어 그룹, GMO, 디엔에이(DeNA), 구글 재팬, 아마존 재팬 등이 대표적이다. IT 기업들은 규모가 커지면서 상업 지구로 공간이 좁았던 시부야를 떠나 업무, 주거, 상업이 한 곳에 모여 있는 롯폰기로 회사를 옮기기 시작했다. 거기에 IT 버블 붕괴가 겹치면서 시부야는 더 이상 잊히는 듯했다. 하지만, 도큐 부동산(Tokyu Land)의 시부야역 재개발을 계기로 조금씩 변하기 시작했다.
2012년부터 역 주변에 '시부야 히카리에'라는 복합 문화공간을 만들면서 분위기는 바뀌었다. 사람, 문화, 물자를 갖춘 전통 상업지인 시부야에 산업, 주거, 업무공간이 갖춰지면서 시부야를 떠났던 벤처기업이 다시 돌아오기 시작했다. 라인(LINE)이 히카리에게 본사를 두었고 구글은 롯폰기에서 시부야 스트림으로 본사를 옮겼다. 이를 반영한 듯 시부야에는 위워크를 비롯한 30여 개의 코워킹 스페이스가 생겼다. 뿐만 아니라 2016, 2017년 시부야 주변의 부티크 호텔은 지역사회와 커뮤니티를 강조한 '로컬라이징과 '소셜라이징'을 결합한 형태로 고객 경험이 중심이 된 공간을 만들고 새로운 라이프 스타일을 제안했다. '호텔 코에'와 트렁크 호텔이 대표적이었다. [호텔 코에는 현재 폐업. 그 자리에는 몽클레어매장이 생겼다]
2018년 9월에는 '마을 만들자!'는 콘셉트로 지은 '시부야 스트림'이 생겼다. 특히 시부야 스트림은 주거, 상업, 업무, 문화예술을 한 공간에서 즐길 수 있게 했을 뿐만 아니라 히카리에와 시부야 스트림으로 철도환승장을 나누면서 시부야 공간재생에 대한 보다 선명한 청사진을 제시했다. 또한 시부야 스트림에서 시부야브리지까지 이어지는 길목은 시부야와 다이칸야마 간의 연결을 보다 편리하게 만들었다. 2019년에는 스크램블 스퀘어, 후쿠라스, 파르코다. 특히 시부야 스크램블 스퀘어는 시부야 지역에서 가장 높은 건물로, 다양한 산업과 상업 시설을 제공하고 있다.
시부야 스크램블 스퀘어에서 가장 뜨거운 관심을 받는 곳은 시부야 스카이다. 이곳은 많은 관광객들에게 인기를 끌고 있다. 특히 시부야 스크램블 스퀘어 12층에 입점한 츠타야 셰어라운지 츠타야는 프리랜서, 개발자등 시부야에서 일하는 이들에게 꼭 필요한 공간을 제공하고 있다. 또한 츠타야는 시부야 스크램블 교차로의 상징이었던 츠타야서점 시부야를 라운지형태로 리모델링 중이다. 시부야 후쿠라스와 파르코는 완공되어 다양한 상점과 시설을 제공하고 있다. 특히 올해 50주년을 맞이만 시부야파르코는 그 명성에 걸맞게 다양한 국내외 라이프스타일을 시부야를 찾는 이들에게 선보이고 있다.
오랜 시간 공사하던 도쿄메트로 긴자선 시부야역의 새로운 승강장도 완성되었다. 이 새로운 승강장은 폭을 두 배로 넓혀서 기존 시부야역보다 훨씬 넓은 공간을 제공한다. 시부야역의 독창적인 스타일의 'M' 자 디자인은 긴자 선 시부야역을 쾌적하게 만들었다. 재정비한 긴자 선 시부야역과 긴자선으로 이어지는 통로들은 마크시티부터 모든 빌딩과의 길목들은 연결한다. 시부야역 주변 도시재생은 단순하게 시부야역 주변에 빌딩만 만드는 일이 아니다. 근처인 오모테산도, 하라주쿠, 다이칸야마와 에비스까지도 시부야 연장선으로 끌어 들려고 한다.
다음은 2020년 완공된 미야시타 파크다. 시부야에서 하라주쿠까지의 길목을 깔끔하게 정리했다. 이곳은 원래 JR 야마노테선을 따라 펼쳐진 공공녹지 공간이었다. 새롭게 리모델링한 미야시타파크는 잔디밭에서 쉴 수 있으며, 클라이밍과 비치발리볼등 다양한 야외 활동도 즐길 수 있다. 여기에 레이어드 미야시타라는 쇼핑몰도 조성되어 방문객들에게 다양한 볼거리와 휴식공간을 제공하고 있다.
특히 스타벅스 미야시타파크점은 미야시타 파크의 공간감을 끌어올린다. 미야시타파크는 시부야에서 제일 부족한 녹지를 제공한다는 점에서 시부야의 가장 큰 성과 중 하나로도 평가받고 있다. 또한 미야시타파크 1층의 시부야 요코초는 빌딩으로 가득한 시부야에 사람들이 모일 수 있는 곳을 만들었다는 점에서 좋은 반응을 얻고 있다
시부야에서 85년간 운영되었던 도큐 백화점은 2020년 9월에 문을 닫았다. 하지만 이 폐점은 새로운 백화점 건설 계획의 일환일 뿐이다. 큐백화점의 영원한 폐점은 아니다. 시부야의 예술가들은 폐업된 백화점에 그라피티와 거리 미술을 통해 감사의 뜻을 표현했다. 이는 시부야의 문화적 분위기를 강조하는 표현으로 남았다. 2023년에 본 시부야는 지역 간 연결을 도모하면서 공간재생과 지역확장이라는 두 마리 토끼를 잡고자 한다. 현재 시부야는 크게 보면 2040년까지 부동산 개발이 예정되어 있다. 일단 2023~2024년 사이 시부야 히카리에 옆에 '시부야 히카리에 2'[가칭]가 완공예정이다.
시부야도시개발은 크게 두 가지다. '엔터테인먼트 시티 시부야'와 '광역 시부야권'이다. "엔터테인먼트 시티 SHIBUYA"는 도쿄 그룹이 시부야 역 주변을 재개발하는 프로젝트다. 이 프로젝트는 시부야 역 주변토지와 건물을 새롭게 구축하여 엔터테인먼트, 문화, 상업 시설 등이 통합된 도시 공간을 만들고자 한다. 시부야안에서 다양한 시설들이 포함된 쇼핑몰, 오피스 빌딩, 호텔, 극장, 영화관, 카페, 레스토랑 등이 예정되어 있다. 이를 통해 시부야를 엔터테인먼트 중심지로서의 매력적인 도시로 탈바꿈시키고자 한다.
광역 시부야권(Greater SHIBUYA) 구상"은 시부야 역 주변뿐만 아니라 시부야를 중심으로 한 넓은 지역을 활성화시키기 위한 계획이다. 이 계획은 도시 개선, 교통 인프라강화, 다양한 관광 시설과 상업 시설확대, 지역문화와 이벤트 활성화 등. 시부야를 국내외 방문객과 비즈니스 활동의 중심지로 만들고자 한다. 이러한 흐름은 시부야와 지라철로 10분 거리에 위치한 시모키타자와까지 이어지고 있다. 그렇다면? 이 개발이 끝날 무렵이면, 우리의 라이프스타일은 어떻게 바뀔까? 그건 나도 모른다. 단지 변화의 파도에 맞추어 지켜볼 뿐이다.
롯폰기, ‘힐즈’ 브랜드를 통해 도쿄도심재생과 브랜드들의 새로운 방향이 만들어진 곳.
도쿄에 가면 한 번쯤은 지하철노선 중 하나인 히비야선을 이용하게 된다. 이 히비야선의 노선은 상당히 재밌다. 히비야선의 많은 역 중 [롯폰기, 가미야쵸, 토라노몬힐즈, 가스미사세키, 히비야] 이 구간이 아주 흥미롭다. 이 6곳의 지하철역이 모두 롯폰기지역을 관통하기 때문이다. 히비야는 롯폰기지역이 아닐지 모른다. 엄밀히 말하면 히비야는 롯폰기와 긴자 지역의 경계에 위치해 있다. 하지만 히비야 위쪽인 아카사카가 롯폰기 지역에 포함되어 있다는걸 생각한다면, 히비야를 롯폰기지역이 아니라고 말하기는 다소 애매하다.
지금의 롯폰기 지역은 수많은 오피스빌딩으로 가득하지만, 원래 롯폰기지역은 오피스지구보다는 상업지역 성격이 더 상태다. 이로한 롯폰기지역이 지금 같은 모습으로 성장할 수 있었던 이유는 1960년대부터 시작된 일본경제의 고도성장. 그리고 모리빌딩의 선구안이었다. 모리빌딩은 일본경제가 성장하면서 마루노우치, 오테마치의 오피스지구의 오피스가 부족해질 것을 예측했다. 또한 일본에 진출하고자 하는 글로벌 기업들의 오피스 수요도 늘어날 것이라 생각했다. 여기에 낙후된 롯폰기 지역의 재개발까지 맞물리면서 지금의 롯폰기로 발전했다. 하지만 롯폰기는 단순히 새로운 개발지역이 아니다. 롯폰기는 앞으로 도쿄가 나아야 할 도시개발에 대한 청사진이 담긴 지역이자, 도쿄를 양분하는 구도심과 신도심지역의 장점을 최대한 합쳐서 만든 도시재생지역이다. 이러한 롯폰기의 상징적 의미를 대표하는 곳이 바로 롯폰기 힐스다.
지금은 방대한 규모와 콘텐츠를 선보인 아자부다이힐즈가 주목받고 있으나, 아자부다이힐즈를 포함한 미나토구 전체를 제대로 보려면, 도시문제에 대한 오랜 고민 끝에 탄생한 도시모델이자 브랜드인 '힐즈'와 힐즈를 통해 만들어진 '힐즈 라이프'를 먼저 이해할 필요가 있다. 그 시작점은 아크 힐즈다. 그 다음이 롯폰기 힐즈다. 그 후에 도라노몬과 아자부다이 힐즈를 봐야한다. 그래야 미나토구가 어떻게 발전하고 있는지, 그 안에서 브랜드들이 어떻게 도쿄의 라이프스타일들을 구축하고 있는지 알 수 있다. 즉, 도쿄 브랜드를 이해하는 일에 있어서 모리빌딩,미나토구,롯폰기지역는 필수적이다.
롯폰기힐즈는 모리빌딩의 브랜드인 '힐즈'의 실질적인 첫번째 주인공이라고 불리지만,그 시작은 아크힐즈다. 1986년에 완성한 '아크 힐즈'는 최초의 '힐즈'로서 모리빌딩에 큰 전환점이었다. 민간에 의한 일본 최초의 대규모 재개발사업인 이 프로젝트는 그 규모에서도, 직-주-락의 복합개발이라는 점에서도 일본 최초였다. 아크힐즈는 사업방식에서부터 모든 것이 처음이다보니, 완성까지 19년이라는 긴 시간이 걸렸다. 하지만 아크힐즈의 성공은 그 후 이어지는 일본 도시개발 및 재개발사업의 새로운 모델이 되았고, 롯폰기힐즈 프로젝트가 흐름을 타는 디딤돌이 되었다. 뿐만 아니라, 아카사카와 롯폰기의 결절점에 피어난 아크 힐즈 프로젝트는 식주락이 함께하는 새로운 도심형 라이프스타일을 탄생시켰다. 지금 도쿄의 미나토구의 라이프스타일은 아크힐즈부터 시작되었다고 해도 과장이 아니다.
아크 힐즈를 이해하려면 먼저 도쿄의 도시화과정과 특징을 살펴볼 필요가 있다. 1960년대 고도경제성장기, 도쿄는 급속히 외곽으로 확장되었다. 미국식 라이프스타일에 매료된 새로운 중산층은 교외 단독주택과 자가용을 소유하는 것을 열망했다.이에 부응하여 도큐코퍼레이션 같은 민간 철도 디벨로퍼들과 정부는 수도권 전역에 대규모 교외형 뉴타운과 주택단지를 개발했다. 이 개발은 동서남북 모든 방향으로 이루어져 도쿄 광역권을 크게 확장시켰다.하지만 이러한 도시 확장은 심각한 부작용을 낳았다. 거주지는 쾌적해졌지만, 대부분의 직장은 여전히 도심에 집중되어 있었기 때문이다. 결과적으로 도쿄 시민들은 '지옥철'이라 불리는 혼잡한 전철에 장시간 시달리며 출퇴근해야 했다. 이로 인해 도쿄는 주거와 업무 공간이 크게 분리된 불편한 도시구조로 변모했다. 시민들은 쾌적한 주거환경을 얻은 대신 귀중한 시간과 체력을 통근에 소모해야 하는 상황에 직면하게 되었다.
이 문제를 인식한 모리빌딩은 단순한 오피스빌딩 개발로는 사업적으로나 사회적으로 근원적인 문제를 해결할 수 없다고 생각했고, 새로운 도시모델을 연구하기 시작했다. 모리빌딩은 르코르뷔지에의 '빛나는 도시' 이론을 기반으로 '수직 녹원도시'를 만들었다. 그후 모리빌딩은, 당시에는 없었던 다양한 건축기술, 환경기술, 정보통신기술을 기반으로 한층 진화한 도시에 도전했다. 또한 저층부에 다채로운 상업기능을 도입하여 상부의 녹지와 어우러지는 활기차고 인간미 넘치는 동네를 만들고자 했다.
이러한 모리빌딩의 비전이 실현된 첫 공간이 아크힐즈였다. 그들은 오래된 건물로 꽉 찬 시가지를 큰 블록으로 바꾸고, 도시 안에 소자연을 되살리는 동시에 새로운 시대에 적합한 기능으로 채웠다. 결과는 대성공이었다. 아크 힐즈의 성공을 바탕으로, 롯폰기 힐즈는 "문화 도심"이라는 콘셉트로 탄생했다. 이는 오피스, 주택, 상업 시설, 문화 시설, 호텔, 영화관, 방송 센터를 모두 포함한 복합도시프로젝트였다. 특히 '콤팩트시티'라는 개념을 도입해 각 공간을 개성 있게 차별화한 '도시 속 도시'를 지향했다.
모리빌딩은 롯폰기 힐즈를 시작으로, 오모테산도힐즈를 만들었으며, 그외에도 미나토구에 아카사카 타마이케 타워등을 수많은 빌딩을 만들었다. 또한 2023년에는 도라나몬힐즈, 아자부다이힐즈라는 거대 프로젝트를 선보였다. 이런 면에서 롯폰기는 예부터 새로운 문화의 발현지이자,'허브' 역할을 하던 시부야지역과는 다소 성격이 다르다. 오히려 롯폰기는 롯폰기힐즈를 중심으로 새로운 문화를 일본만의 방식으로 다음세대에게 전하는 청사진을 제시하는 지역이다.
롯폰기 힐스는 "문화 도심"을 콘셉트로, 오피스, 주택, 상업 시설, 문화 시설, 호텔, 영화관, 방송 센터를 모두 넣은 복합도시프로젝트였다. 특히 롯폰기 힐스는 '콤팩트시티'라는 각 공간을 개성 있게 차별화한 '도시 속 도시'를 지향했다. 특히 문화 육성을 테마로 한 롯폰기 힐스의 중심인모리빌딩 49~54층(아카데미 힐스, 롯폰기 힐스 클럽, 모리미술관 등)에는 이 같은 전략시설들이 모여 있다.
롯폰기 힐스는 1980년대 후반부터 개발이 시작된 복합단지다. 롯폰기는 1940년대까지는 주로 주택지와 농지였다. 개발이전의 지구 상황은 공습 후 복구가 되지 않았고, 주거지가 형성된 상태였다. 1950년대 이후 도쿄의 경제 성장과 함께 급속한 도시화와 개발이 이루어졌다. 1964년 도쿄 올림픽을 대비하여 대규모 개발이 이루어지면서, 롯폰기는 도쿄의 대표적인 상업 지구로 성장하기 시작했다.
1960~1970년대까지의 롯폰기지역은 5~10층짜리 건 물과 단독주택들이 폭발적으로 늘어났다. 그 당시 롯폰기 지역은 목조주택, 소규모 아파트 등이 밀집한 지구였으며, 입지상 업무화의 요구가 높아짐에 따라 주택 수가 현저히 감소하게 되었다. 빈 땅이 없다는 말이 들릴 정도로 건물들이 무질서하게 건물이 드러 선 상태였다. 하지만 도로는 좁고 골곡이 심해 통행 및 도시기반시설이 상당히 열악하였다. 이후 일본 경제가 성장하면서 80년대에는 대도시 업무시설 증가는 주거 밀집 지역의 주거환경 질적 저하를 초래하기 시작했다. 특히 중심시가지 공동화 현상이 급격히 진행되었으며, 도심 활성화를 위한 복합개발의 필요성이 증대하게 되었다.
이에 1986년 도쿄도 재개발 유도지구로 지정돼 텔레비전아사히 재건축 계획이 논의되는 계기가 되었다. 이 재개발에서 모리빌딩이 구역 내 토지 매수 작업 등 주도적인 역할을 하기 시작한다. 특히 롯폰기힐즈가 들어서기 전 롯폰기지역은 아사히 텔레비전 부지가 있었다. 그 남쪽에는 낮은 주택들이 밀집해 있었는데, 아사히 텔레비전부지와 15m 이상의 높이차이가 있었다. 뿐만 아니라, 밀집된 주택지 안은 차와 사람이 겨우 다닐 정도였다. 소방차가 들어가기 어려울 정도로 재개발이 필요한 지역이었다.
롯폰기 힐스의 재개발이 줄곧 수월히 진행된 것은 아니었다. 모리부동산은 수많은 소형 주택과 상가가 뭉쳐 있는 지역을 전부 개발해야 했다. 그들은 기존 거주자와 건물 소유주 등 500명을 일일이 설득해야 했다. 롯폰기힐즈의 프로젝트의 밑그림이 나온 때는 1986년이었지만, 17년이 지난 뒤에야 문을 열 수 있었던 이유 중 하나가 기존 거주자들을 설득하는 과정 때문이었다. 2023년에 오픈한 아자부다이힐스도 롯폰기힐스와 같이 기존 거주자들을 설득하느라 30년에 가까운 시간이 결렸다. 당시 일본정부는 도시재생특별조치법과 같은 파격적인 규제 완화를 통해 재개발을 지원했다. 롯폰기힐즈의 개장행사 때 고이즈미 준이치로 그 당시 총리는 "민간의 힘이야말로 도시 재생과 구조 개혁의 열쇠라는 것을 증명했다"며 말했다.
모리부동산은 이 같은 롯폰기 힐즈를 지으면서도 건물이 아닌 '사람'이 중심이 되도록 최대한 집중했다. 이는 롯폰기힐즈는 롯폰기힐즈 내 아카데이 힐즈를 설계한 건축가 구마겐고는 다음과 같이 말했다. "아카데미 힐즈는 스트리트를 내포하는 것 같은 도시적인 공간이면서, 한편으로는 서재라고 하는 매우 인간적이면서도 개인적인 스케일의 공간을 동시에 겸비하는 다층적인 공간. 이 두 가지 다른 감각을 하나의 공간에 넣느라 꽤나 고생한 곳입니다"
17년이 걸린 프로젝트인 롯폰기 힐스는 도쿄의 도시 풍경을 변화시켰다. 무엇보다 도쿄를 세계적인 도시로 만드는 데 기여했다. 동시에 모리부동산은 롯폰기힐스를 통해 '힐스'라는 브랜드로 ' 녹지, 문화, 상업, 주거가 어우러진 복합적인 기능'을 갖춘 도시개발의 새로운 모델을 보여주었다. 게다가 롯폰기 힐스는 도시를 단순히 건물만을 짓는 공간이 아닌, 사람들이 모이고, 즐기고, 일하고, 살 수 있는 공간으로 만드는 데 기여했다.
롯폰기 힐스의 성공은 도쿄 도심 재개발의 새로운 방식을 만들었다. 주변의 수많은 낡은 건물을 해체해 넓은 부지를 확보란다. 200m 이상의 초고층 빌딩을 중심으로 하는 대규모 복합단지를 건설하는 방식이었다.
그 후 20년 이후 도쿄에는 200m 이상 초도층빌딩이 30개 정도 더 생겼다. 무엇보다 롯폰기힐즈는 문화도심이라는 개념을 선보였다는 것이 특징이었다. 롯폰기 힐스 이후. 이를 바탕으로 도쿄 미드타운롯폰기, 도라노몬힐스, 도쿄미드타운 히비야, 긴자식스, 도쿄미드타운야에스 같은 도쿄 도심 재개발의 성공사례가 계속 이어졌다.
롯폰기힐즈가 만들어진 문화도심의 개념은 자연스럽게 이 지역의 입점하는 브랜드들에게도 영향을 미쳤다. 문화도심을 제시해야 한다는 말은 '라이프스타일'을 제시한다는 말이다. 이는 유통이 아닌 기획과 디자인이 우선한다는 이야기다. 그렇기에 이곳에는 단순한 브랜드들이 아닌, 라이프스타일을 제안할 수 있는 브랜드들이 입점했다. 자연스럽게 백화점형 식이 아닌 마을의 형태로 브랜드들을 엮는 방식도 자연스럽게 발전하기 시작했다.
이러한 롯폰기 힐스의 성공은 도쿄 도심 재개발의 새로운 방식을 만들어냈다. 주변의 수많은 낡은 건물을 해체해 넓은 부지를 확보하고, 200m 이상의 초고층 빌딩을 중심으로 하는 대규모 복합단지를 건설하는 방식이 주목받기 시작했다. 그 결과로 20년 후 도쿄에는 200m 이상 초고층 빌딩이 30개 정도 더 생겼다.
롯폰기 힐스가 제시한 '문화도심'이라는 개념은 이후 도쿄의 도시 재개발 프로젝트에 큰 영향을 미쳤다. 도쿄 미드타운 롯폰기, 도라노몬 힐스, 도쿄 미드타운 히비야, 긴자 식스, 도쿄 미드타운 야에스 등의 성공적인 도심 재개발 사례들이 이어졌다. 이들 프로젝트는 모두 롯폰기 힐스가 보여준 복합적 기능과 문화적 요소를 중요하게 다루었다.
이처럼 롯폰기 힐스는 단순한 건물 개발을 넘어, 도시의 문화와 라이프스타일을 변화시키는 혁신적인 프로젝트였다. 그 영향력은 건축과 도시 계획을 넘어 브랜드 전략, 문화 정책, 그리고 도시 거주자들의 일상생활에까지 미치고 있다. 롯폰기 힐스는 현대 도시 개발이 나아가야 할 방향을 제시한 선구자적 역할을 했다고 볼 수 있으며, 이는 앞으로의 도쿄, 나아가 세계의 도시 개발에도 지속적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
도쿄 미드타운 롯폰기: 롯폰기힐즈와 함께 만드는 도시 속의 도시
도쿄 미드타운은 미쓰이부동산이 개발한 대규모 복합 상업시설로, 롯폰기힐즈와 더불어 롯폰기 지역의 양대 랜드마크로 자리잡았다. 총 6개의 건물로 구성된 이 거대한 단지는 다양한 도시 기능을 아우르며, 특히 부지의 40%를 차지하는 광대한 녹지 공간이 특징이다.이 프로젝트는 롯폰기힐즈가 제시한 복합 도시 개발 모델을 계승하면서도 독특한 특징을 갖추고 있다. 대규모 잔디밭, 자연 채광이 돋보이는 가든테라스 식당가, 유리지붕과 나무로 이루어진 중앙광장, 아늑한 아케이드형 매장 등은 롯폰기힐즈의 기본 형태를 따르면서도 더욱 친환경적이고 여유로운 공간을 제공한다.
아자부다이힐즈: 도쿄 브랜드의 미래를 보여주는 '디자인 우선' 프로젝트
2023년 11월 24일, 롯폰기 지역에 속한 가미야초에 "힐즈의 미래형"을 표방하는 아자부다이힐즈가 문을 열었다. "녹색으로 둘러싸여 사람과 사람을 연결하는 광장 같은 도시"라는 콘셉트로 설계된 이 거대한 복합단지는 모리부동산의 '힐즈' 브랜드가 쌓아온 모든 기획 역량을 집대성한 프로젝트다.아자부다이힐즈는 광대한 언덕과 중앙 광장을 중심으로, 다양한 도시 기능을 고도로 융합시켰다. 이는 롯폰기힐즈와 마찬가지로 30년이라는 긴 세월을 투자한 대규모 도시 재생 사업의 결과물이다. 특히 아자부다이힐즈는 '디자인'을 최우선으로 한 접근법을 취했다. 이는 단순히 아름다운 건물을 짓는 것을 넘어, 도쿄의 새로운 라이프스타일과 문화를 창출하는 데 초점을 맞췄다는 의미다. 입점 브랜드들 역시 이러한 철학에 맞춰 새로운 라이프스타일을 제안하는 역할을 하고 있다.
도쿄 미드타운과 아자부다이힐즈는 각각 롯폰기 지역의 새로운 랜드마크로서, '힐즈' 브랜드가 제시하는 미래 도시의 모습을 보여주고 있다. 이 두 프로젝트는 도쿄의 도시 재생과 문화 혁신을 선도하며, 앞으로의 도시 개발에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 롯폰기 지역은 이를 통해 단순한 상업 공간을 넘어, 새로운 도시 문화와 라이프스타일을 창출하는 혁신의 중심지로 자리매김하고 있다.
