세금을 계산하지 않는 부동산 투자는 없다

가족 법인이 답이다

오늘 강남 청담동·삼성동을 돌아다니며 멘토님에게 배운 것과 내가 고민한 것의 일부를 두서없이 풀어본다.

1. 상권은 돌고 돈다 — 청담·삼성동 현장에서

청담동의 신축 건물보다 10~20년 전 건물이 훨씬 더 고급스럽고 좋은 자재를 써서 튼튼해 보인다. 이건 사실이다. 아파트도 특정 시기, 특정 시공사에 따라 더 고급 자재에 튼튼하게 지은 구축이 많다. 요즘 지은 아파트, 빌딩은 조잡하기만 하고 마감과 디테일은 엉망이며 하자 투성이다.

청담동 상권이 전반적으로 많이 죽었지만, 모든 빌딩 투자자의 최종 꿈은 청담동이다. 아무래도 이미지 때문인 것 같다. 특히 명품거리 북쪽 먹자 상권이 심각하게 죽어 있다.

압구정 로데오·성수동·한남동 같은 곳은 트렌드에 맞춰 변하고 발전했지만, 청담동은 변화가 없었다. 하지만 상권은 결국 돌고 돈다. 어쩌면 지가가 10배 오른 성수동·삼성동 일부 지역의 리스크가 가장 클 수 있다. 청담동에는 대기업이 미리 사 놓은 곳들이 꽤 있다. 향후 이곳에서 플래그십 스토어를 운영하거나 직접 사업을 한다면 지금보다 분위기가 좋아질 것 같다.

2. 역발상 — 연무장길 대신 강남 상급지 원가 매수

선릉-선정릉-삼성중앙역 부근과 강남구청역 근처 청담동, 두 곳을 비교해 봤다. 현재 평당 가격이 비슷하다. 사옥으로 쓰고 싶은 사람, 혹은 사옥을 마련하고 싶은 사람은 어느 곳을 더 선호할까? 내 취향엔 답이 명확히 나왔다. 잘 모르겠으면 두 지역의 땅값을 보면 답이 나온다. 단독·다가구 주택의 가격을 보면 된다.

모든 사람이 성수동 연무장길만 바라보고 있는 지금, 일부 부자들은 같은 돈으로 강남 상급지에 나온 급매를 사고 있다. 거의 원가 수준인데, 청담동 급매도 이미 작년에 다 팔린 상태다. 여기서 힌트를 얻어 다양한 자산 투자에 적용할 수 있다.

3. 영동대로 지하상권이 바꿀 것들

영동대로 복합개발이 완성되면 어마어마한 지하세계가 생긴다. 이 지하상권이 주변을 어떻게 변화시킬지 깊게 고민해야 한다. 강남역 삼성 본사 부근 상권이 잘 될 것 같지만, 진짜 유동인구가 몰리는 곳은 지하상권이다.

삼성역·영동대로 개발이 완료되면 그 부근 아파트가 수혜받을 거라고 생각하기 쉽다. 하지만 나라면 그 상업지역에 있는 아파트 살 돈으로 잠실 한강변으로 간다. 시간이 지나면 잠실과의 격차가 더 벌어질 거라 생각한다.

4. 장특공 폐지 시나리오와 직장인의 현실

장기보유특별공제까지 폐지되면 사람들은 이사를 못 한다. 내 집을 팔면 더 저렴한 아파트로 가야 하기 때문이다. 결국 비싼 보유세, 양도세를 내고도 충분한 자금이 있는 부자들만 상급지를 사고 거기서 거주할 수 있게 된다. 혹은 현금흐름이 좋은 사람은 아이 교육 때문이라도 그런 곳에 살아야 하니 차라리 월세를 택할 것이다. 전세는 사라지고 월세는 계속 오르겠지만, 큰돈을 집에 깔아놓고 세금까지 계산하면 효율적이지 못하다고 판단할 수 있는 것이다.

장특공이 폐지돼도 15억 이하 아파트는 영향이 거의 없으므로 현 정권 차원에서도 손해 볼 게 별로 없다. 내가 돈이 많고 현금흐름이 충분하다면 고민할 게 없지만, 나 같은 직장인 투자자가 할 수 있는 건 그저 정책에 맞춰 유연하게 대응하는 것뿐이다.

5. 결국 세금이다 — 일시적 2주택과 법인의 조합

철저하게 투자 관점으로 보면 지금 내가 하는 것처럼 '세금'을 최소화할 수 있는 금액대의 아파트를 사서 수익을 얻는 방법이 좋다. 일시적 2주택 비과세를 활용하는 건 필수. 그리고 법인을 잘 운용할 수 있다면 법인을 만들어서 꼬마빌딩 및 하이엔드 오피스텔에 투자하는 게 비싼 아파트 투자보다 나아 보인다.

영원한 정권도 정책도 없다. 하지만 투자(투기)의 본질은 싸게 사서 비싸게 파는 것이고, 부동산 투자의 경우 특히 '세금'을 정교하게 계산하지 않으면 나중에 큰 부담이 될 수 있다. 당연히 수익률에도 영향을 준다. 과거에 통했던 방법과 이론만 고수하기보다는 시대의 변화에 맞춰 빠르게 대응하는 게 더 중요하다.

6. 내 로드맵: 가족 법인으로 노후를 설계한다

향후 증여·상속까지 생각한다면 미국, 일본 등 외국에 자산을 옮겨놓는 것이 제일 좋지만, 그게 힘들다면 가족이 주주로 구성된 법인이 미래라고 생각한다. 우리 가족의 사업과 투자를 법인을 통해 하는 것이다. 몇십 년 잘 구축한다면 노후엔 법인에서 받는 월급으로도 충분히 여유롭고 행복한 생활을 할 수 있을 것 같다. 내 머리로는 아직까지는 가족 법인이 가장 좋은 로드맵이지만, 이 전략 또한 나중에 바뀔 수 있다.

돈이 너무 많이 풀렸고 돈 많은 사람이 계속 증가하고 있다. 그저 인플레이션대로 자산 가격이 오르는 것뿐인데 이게 아파트 가격만 잡는다고 해결될 것 같지는 않다. 하지만 난 앞만 바라보기로 했다. 유연하게 대처하면서 다양한 분산 투자를 통해 노후를 준비하는 것이다.