아파트 3채 vs 꼬마빌딩
당신의 선택에 따라 달라지는 인생
100세 시대. 마지막까지 건강하고 즐겁게 사는 비결은 일을 계속하는 것이다. 젊었을 때는 사업을 안 했다면 보통 남의 회사를 위해 일하지만, 남은 50년은 내가 주인이 되어 일을 하는 게 좋을 것이다. 파이어를 꿈꾸면서 한방을 노리다가 운 좋게 부를 얻을 수는 있다. 하지만 그 후에 놀고먹고 쓰기만 한다면 그 행복과 건강은 오래가지 않을게 분명하다. 사람은 일을 하면서 다른 사람에게 인정받고, 나의 영향력으로 다른 사람이 도움을 받아 잘 되는 모습을 볼 때 큰 보람을 느낀다고 믿는다. 각자 상황이 다르겠지만 누구나 행복하게 죽음을 맞이할 수 있는 삶을 위해, 자신이 원하는 일을 여유로움 속에서 하고 싶을 것이다. 그러기 위해선 경제적 안정이 필수다.
부동산을 모아 안정적인 노후 대비를 하고 싶다면 어떤 전략이 가장 효율적일까? 진입 장벽이 낮은 주거용 부동산을 생각해 보자. 일반적인 직장인도 시간이 걸릴 수 있지만 구성 가능한 포트폴리오다.
아파트 2채
실거주집에서 주택연금
국민연금 + (기타 연금)
추가 1채에서 월세
아파트 2채의 급지와 평수 구성에 따라 현금흐름이 달라지긴 하지만, 뭔가 아쉽고 부족한 느낌이 든다. 특히 자녀의 반대등 여러 가지 사정으로 주택연금을 선택 못한다면 여유로운 생활은 상당 부분 포기해야 한다.
아파트 3채
실거주집 + (주택연금)
국민연금 + (기타 연금)
추가 2채에서 월세
조금 나아진 것 같지만 여기서 현금 흐름을 더 증가시키려면 가장 상급지 물건을 월세 주고, 난 서울 소형 평수 혹은 경기도 아파트에서 살면서 주택연금까지 받아야 한다. 아파트 3채가 힘들면 1채는 오피스텔이나 상가 같은 수익형 상품으로 해도 된다. 하지만 공부할 시간이 없거나, 입지 및 트렌드에 대한 감각이 부족하다면 상가투자는 권하지 않는다. 혹은 아파트 2채, 3채 전략이 아닌 상가주택을 매수해서 실거주와 월세 현금흐름을 한 번에 구성할 수도 있는데, 내가 선호하는 주거형태와 삶은 아니다.
위 두 포트폴리오로 가는 길은 다양하나, 일반적으로 자가를 먼저 마련하고 그 후에 분양권 및 재개발/재건축 입주권을 투자하면서 자산 개수를 증가시킨다. 처음부터 월세를 세팅할 자금이 없으므로, 전세로 시작해서 시간이 지나면서 오른 전세금으로 추가 투자를 하거나 반전세, 월세로 전환시켜야 한다. 못난이 물건에 투자하지 않는 이상 달성 가능한 시나리오다. 다만, 당연히 단기간 내에 완성되는 건 아니고 최종 세팅 전까지 절약하면서 대출을 갚는 생활을 해야 한다.
결론적으로 위 전략으로 안정적인 노후 대비는 할 수 있어도, 평생 절약하면서 살아야 하고 은퇴 후에 경제적 고민 없이 풍요롭게 살기는 힘들 것 같다. 절약하는 게 나쁘다거나 돈을 흥청망청 쓰자는 얘기가 아니다. 살다가 큰돈이 필요할 때가 있고, 기부도 하고 주변 사람들에게 베풀면서 살고 싶은데 그러기엔 부족한 면이 있다.
꼬마빌딩 파이프라인
여기서 나와는 다른 세상일 것 같은 빌딩을 생각해 보자. 빌딩의 총매가만 보지 말고 레버리지를 활용하여 수익형 목적이 아닌 시세차익형으로 최종수익금을 계산해 보면 답이 나온다. 아파트가 2배 오를 때 빌딩은 최소 3배, 입지에 따라 5배 이상 오르기도 한다. 그리고 아파트는 상승장이 되면 취득세, 보유세, 양도세, 대출금지등 모든 규제가 시작되기 때문에 정작 세금을 빼면 예상보다 수익금이 현저히 줄어든다. 하지만 빌딩은 규제에서 자유롭고 보통 법인으로 매매하기에 세금도 일정하다. 국민에게 표를 얻어야 먹고사는 정치인들은 50%의 무주택자를 달래야 한다. 집 없는 사람은 아파트값 오르면 집 가진 사람 미워하면서 정부 욕을 하지만, 상업용 부동산 오른다고 건물주 없어져야 한다고 항의하진 않으니 말이다.
그러면 빌딩투자금은 어떻게 마련할까. 나 같은 평범한 직장인이나 종잣돈이 부족한 사람은 시작도 하기 전에 포기할 수 있다. 그런데 절대 포기하지 말고 꼭 공부하고 노력해서 시도해 봤으면 좋겠다. 당연히 소액으로 투자할 순 없으니 어느 정도의 투자금은 마련해야 한다. 사업가라면 회사 현금흐름이 잘 나온다면 마련할 수 있을 거고, 직장인이라면 투자를 해야 한다. 주식보다는 부동산 투자를 추천한다. 다만 시간이 걸리기에 인내심이 있어야 한다. 하락장 때 아무도 관심 없을 때 용기를 내어 다양한 종류의 부동산 투자를 하면 최소 빌딩 공동투자를 할 만큼의 자금은 충분히 마련할 수 있을 것이다. 만약 가능하다면 실거주는 최소화하고 철저히 투자자 마인드로 임하면 더 좋다. 요즘 미국주식, 코인으로 돈을 번 30대 부자들이 상급지 재건축 아파트 혹은 꼬마빌딩을 매수한다고 한다. 하지만 주식, 코인은 변동성이 심해 부동산보다 돈 버는 게 더 어렵다는 게 내 판단이다. 하더라도 업사이드 리스크 방지용으로 소액만 하는 게 좋을 것 같다. 물론 자신이 주식투자에 전문성이 있고 무리한 욕심을 부리지 않고 정한 목표에 미련 없이 현금화하는 스타일이라면 해도 괜찮겠지만.
빌딩을 어떤 현금흐름으로 투자하고 엑싯할건지에 대한 다양한 파이프라인은 앞으로 시리즈로 다룰 예정이다. 나도 공부하는 입장이기에 다양한 매물과 임장일기도 소개하겠다. 물론 아파트 투자 전략과 매수매도 경험기도 별도의 시리즈로 공개한다.
아파트 3채 전략에 비해 상황에 따라 실거주 만족을 상당 부분 포기해야 할 수도 있지만, 빌딩은 투자 타이밍에 따라 생각보다 빠르게 큰 수익금을 얻을 수 있다. 이런 사이클을 몇 번 돌린 후 그때 내가 정말 살고 싶은 집을 마련해도 되지 않을까. 모든 투자는 각자의 성향과 목적에 따라 맞는 방법을 선택하면 되는데, 나는 주거용 부동산보다는 상업용 부동산, 빌딩 투자에 승부수를 걸어보려고 한다.
여기서 투자보다 중요한 것은 평생 일할 수 있는 능력을 갖추는 일이다. 아파트, 빌딩 몇 채를 투자해도 내가 지속할 수 있는 일이 없다면 부자가 될 수 없다고 생각한다. 위기가 왔을 때 필요한 현금도 있어야 하고, 사람은 자기가 하고 싶은 일을 안 하면 삶의 의미를 잃을 수 있기 때문이다.
아파트 3채 vs 꼬마빌딩 파이프라인.
It is not our abilities that show what we truly are... it is our choices.
우리의 진정한 모습을 보여주는 것은 우리의 능력이 아니라 우리의 선택입니다.
- 해리 포터와 비밀의 방, 덤블도어
