빌딩 투자의 세계로

노후 준비의 종착역

고수익 투자를 하지 않고도 미래 걱정 없이 살 수 있을 것 같았다. 회사를 다니면서 절약해서 돈을 모았고, 약간의 투자로 적당히 불려서 좋은 기회를 잡아 서울에 아파트도 장만했다. 하지만 난 현대 자본주의 사회를 전혀 이해하지 못했고, 시간이 흐른 후 다른 사람보다 경제적으로 많이 뒤처졌다는 것을 깨달았다.

돈을 마음대로 찍어내지 않았던 때는 어떤 세상이었을까? 화폐가 미래에도 비슷한 가치를 지키므로 사람들이 시간에 쫓기지 않고 미래를 계획하면서 평화롭게 살 수 있었다. 그런데 지금은 화폐를 찍어내는데 제한이 없다. 인플레이션 즉, 화폐가치의 끝없는 하락 그리고 차입(레버리지)에 대한 이해 없이 살아간다면, 시간이 흐를수록 가난해질 수밖에 없다.

나처럼 평범하게 회사를 다닌다면 요즘엔 40대 후반부터 위기를 느낀다. 그 후 30년에서 50년을 더 살아야 하는데 대책이 있는 사람이 얼마나 될까? 몸과 마음의 안정을 위해선 어느 정도 이상의 돈이 필요한데, 그런 큰돈을 만드는 방법은 투자와 사업밖에 없다. 왜냐면 화폐가치는 빠르게 하락하는데, 월급만 받아서는 그 속도를 따라가기 힘들고 무엇보다 우리가 사고 싶은 자산은 더 빠른 속도로 상승하기 때문이다. 돈이 휴지조각이 되지 않던 시절에는 평생직장을 다니면서 가정을 꾸리고 미래를 계획하면서 자유롭게 살 수 있었지만 이제는 남을 위해 일하면 일할 수록 가난해지는 세상이다. 결국 내가 생산자가 되어 회사를 만들거나 투자를 잘해야 한다. 사업과 현금 파이프라인은 나중에 다루고 오늘은 투자에 대해 써본다.

주식투자는 오래전에 적립식 펀드부터 시작해서 미국주식까지 약간의 경험이 있지만 2021년 말 매도 이후 지금까지 쉬고 있다. 왜냐면 공부하면 할수록 심한 변동성을 무시할 수 있는 마인드셋을 계속 다져나가야 하고, 무엇보다 노력 대비 효율이 나오지 않았기 때문이다. 누구나 앱에서 쉽게 사고팔 수 있고 수많은 ETF가 출시되면서 더 편리해진 것 같지만, 그 행위를 위한 시간과 수수료 비용은 사람들이 계산하지 않는다. 시장, 예를 들어 S&P 500보다 2~3% 높은 수익을 매년 가져가도 매우 훌륭한 투자인데 주변에 저 정도의 성과를 내는 사람을 본 적이 별로 없다. 일시적으로는 가능하지만 인내심을 가지고 지속하지는 못한다. 그리고 난 큰돈을 주식에 투자할 용기가 없다. 그래서 지금은 아내가 20년 뒤에도 팔고 싶지 않을 회사에만 아주 소액으로 적립식 투자하고 있고, 내가 다니고 있는 미국 회사에서 받는 주식은 팔지 않고 모으고 있는 정도다. 만약 지금보다 더 경제가 안 좋아지는 상황이 오면, 일부 미국 주식은 여윳돈으로 담을 계획은 있다. 코인은 업사이드 리스크 방어용으로 소액만 투자했다. 예전에 투자했기에 지금은 올랐지만 적당한 시기가 되면 현금화해서 부동산 투자에 활용할 생각이다. 그리고 코인 하락장이 오면 그때 다시 투자하면 된다.

나의 주 투자처는 부동산이다. 부동산은 한번 방향이 정해지면 중간에 약간의 출렁거림은 있어도 오랜 기간 그 흐름이 이어지기 때문에 타이밍 맞추는 게 용이하다. 다만 대부분의 사람들이 그 시그널을 모르거나 알아도 심리가 흔들려 무리한 매수를 한다. 혹은 반대로 계속 기다리다가 기회를 놓치는 것뿐이다. 그리고 부동산 투자의 또 다른 매력은 바로 레버지리 활용이다. 물건 자체를 담보로 하는 대출을 잘 활용하면 수익률을 극대화할 수 있고, 투자의 개수와 방법도 다각화할 수 있다. 무엇보다 난 부동산이 생물 같아서 공부가 질리지 않고 재밌어서 좋다. 지역별, 입지별, 물건별 서열이 정리되고 서로 영향받는 모습을 보면 정말 신기하고, 그 모습을 현장에서 직접 느낄 때 짜릿함이 있다.

나도 다른 많은 사람들처럼 아파트 즉, 주거상품만 투자하고 공부했다. 빌딩 투자를 해서 건물주가 되는 건 나와는 다른 사람들의 세계라고 생각했다. 그리고 2023년 늦가을 한 스승을 만난 이후, 투자전략을 전면 수정했고 나아가 그날은 내 인생의 터닝포인트였다. 내가 왜 바보같이 아파트, 재개발 투자만 바라봤을까. 난 왜 충분히 감당할 수 있는 레버리지를 활용하지 못했을까. 난 왜 상승장엔 규제 때문에 수익이 급격히 줄어드는 아파트만 생각했을까. 물론 아파트 투자를 하지 않겠다는 건 아니다. 부동산 투자에서 빌딩을 빼지 않고 추가한 것이다. 꼬마 빌딩 투자와 현금 파이프라인을 통해 노후 준비를 완성하겠다고 다짐했다. 월세수익 목적이 아닌 몇 배의 시세차익 보상을 위해 하는 꼬마 빌딩 투자 모험기를 앞으로 적어보겠다.

빌딩공부는 시작한 지 얼마 안 됐기에 앞으로 최소 1년간은 시간 날 때마다 현장을 다니며 기록하면서 공부할 계획이다. 지금 당장 투자하는 건 아니다. 아직 부동산 시장의 방향성이 확실히 정해졌다고 생각하지 않기에, 6개월에서 1년 후 상승장 혹은 침체장이 되는 거 확인하고 들어갈 생각이다. 어쩌면 빌딩 투자 전에 분양권, 입주권 투자를 먼저 해서 돈을 충분히 불린 후 할 수도 있고, 시장이 급격히 상승 쪽으로 전환한다면 공동 투자라도 해서 빌딩으로 바로 진입하려 한다.

앞으로 최소 세 가지 카테고리를 통해 나의 투자 모험기를 연재할 생각이다.

꼬마빌딩 공부 및 투자 모험기

아파트 투자 전략 및 매수매도 후기

투자자를 위한 몸과 마음 관리