재건축 vs 재개발 vs 리모델링
레버리지와 투자적 관점
모두 개인적인 의견이고 투자 관점입니다.
저도 잘 모르지만, 변화하는 시장에 빠르게 대응하려고 합니다.
리모델링
구축으로 있는 것보단 리모델링한 게 낫지만 수익률이 크지 않습니다.
저라면 리모델링한다는 소식으로 가격 오르면
팔고 다른 곳으로 갈아탈 것 같아요.
개포동의 개포더샵트리에의 가격을 주변과 비교해 보면 알 수 있습니다.
곧 입주하는 더샵둔촌포레와 둔촌주공(올림픽파크포레온)의 가격차이 추이를 확인해 봐도 됩니다.
대단지, 커뮤니티등의 프리미엄을 빼고 비교해도
구축에서 리모델링하면서 쓴 비용 대비 수익률을 계산해 보면 투자가치가 없다는 판단입니다.
리모델링은 세대수와 증축 제한이 있어서 일반 분양 수입이 크지 않기 때문입니다.
그리고 리모델링 시공 한계로 인해, 천장고도 낮고 평면도도 안 좋아 상품의 가치도 높지 않습니다.
(물론 기술이 발전으로 전보단 나아지고 있습니다)
서울의 도시계획은 다른 나라에서도 많이 참고합니다.
성수동 준공업지역의 개발, 뷰 프리미엄, 스카이라인, 철도부지 복개 및 개발,
비욘도 조닝 같은 융복합 공간, 철도 지하화 및 공원 개발, 도시 전체를 걷는 거리로 만들기 등
대부분은 이미 선진국에서 완성했거나 개발 중인 컨셉입니다.
저는 용적률도 외국의 스카이라인 트렌드를 따라갈 거라고 확신합니다.
지금보다 훨씬 더 높은 아파트의 스카이 라인이 기본이 될 것입니다.
그래야 낮은 건폐율로 더 많은 공간이 생겨서 녹지 및 공원을 확보할 수 있으니까요.
1기신도시 용적률도 지금 얘기 나오는 것보다 더 높아질 것이고,
20년 뒤에 잠실 엘스, 리센츠가 재건축하게 될 때는 몇 층으로 한강 스카이라인이 만들어질까요?
그러니 앞으로는 재건축이 불가능해 보였던 아파트도 리모델링보단 재건축을 선택할 가능성이 높습니다.
리모델링은 투자 목록에서 제외하는 게 낫지 않을까요.
재개발
저도 빌딩 같은 상업용 부동산과 레버리지의 활용법을 몰랐을 땐 재개발이 가장 효율적인 투자인 줄 알았습니다.
아파트만 투자하거나 실거주 목적의 구입이라면 재개발이 재건축보다 수익률이 좋을 수 있습니다.
재개발 투자 전략은 정말 많습니다.
조합설립 전에 프리미엄 없을 때 투자하기 (사업 무산 위험이 있으니 입지 분석을 잘해야 함)
조합설립 이후 프리미엄을 주고 매수 후, 사업단계 진행되면서 프리미엄 오르면 팔고 수익화하기
내 집 마련 목적으로 안전하게 관리처분인가 이후 매수하여 나중에 새 아파트에서 실거주하기 (청약 당점 확률 낮을 때)
신통기획 지정 후, 빌라 매수하여 실거주하면서 재개발 완성 기다리기 (신통지정되면 실거주 필수)
재개발 투자는 목돈이 장기간 묶이게 될 수 있고, 레버리지 활용이 힘들다는 것이 단점이라고 생각하는데요.
초기 투자금 8억으로 충분히 안전한 시점이라고 생각하여 매수했는데
6년이면 끝날 줄 알았던 사업이 10년 걸리면 어떤 기분이 들까요?
그리고 재개발 구역 내에도 덩치가 큰 주택이나 아파트는 대출이 가능하지만 대부분은 감정평가 낮은 빌라여서
레버리지 활용이 힘듭니다. 이 부분은 뒤에 재건축에서 말씀드리겠습니다.
모든 정비사업의 조합원이 되면 "성악설"을 믿게 되지만, 재건축보다 재개발이 더 다이내믹합니다.
큰 단독주택이나 아파트를 가지고 있는 사람과 1억 미만의 쓰러져가는 집, 빌라, 무허가 건물, 도로, 토지, 상가 등 소유자가 너무 다양합니다. 그래서 각자의 이익을 위해 계속 싸우고 비대위가 생겨서 조합과 소송하는 게 일상입니다. 대신 이 모든 것을 무시하고 본업을 하면서 기다리면 결국 새 아파트가 되고 그때 큰 보상을 받을 수 있습니다.
아파트 한 채를 위해 하는 투자로는 나쁘지 않은 선택일 수 있습니다.
하지만 지금의 저라면 재개발 투자는 저렇게 하지 않을 것 같습니다.
저는 현재 시장을 하락장 속 더 화려하게 터지는 마지막 불꽃이라고 생각하기에
앞으로 조정장 혹은 하락장이 올 수 있다고 생각합니다.
만약에 하락장이 오면 재건축, 재개발 물건은 훨씬 더 크게 하락합니다.
그때 프리미엄이 몇억씩 떨어진 재개발 물건을 잡아서, 바닥을 다지고 상승장으로 전환되면 팔아서 수익을 낼 것 같습니다.
현금을 충분히 모아두었다면 한 개가 아니라 몇 개씩 할 수 있고,
운이 좋으면 예전처럼 무P, 마이너스P 물건도 만날 수 있겠죠.
아파트 대세 상승장이 시작되면 앞으로 신축이 될 재개발 재건축 입주권, 분양권이 먼저 오르니 단기간 내에 수익화할 수 있습니다.
물론 바닥 시그널 이후 매수 타이밍 잡는 건 별개의 기술이지만요.
하락장이 와도 십수억 이상의 투자금이 들어가는 1급지 보다 투자금이 적은 3급지를 미리 공부해 놓는 게 좋습니다.
은평, 광명, 구성남, 서대문, 동대문 등등.
만약 대중의 심리가 바닥까지 쳐서 예전처럼 미분양 시장이 열린다면 노량진은 큰 기회를 줄 것입니다.
지금 시장 분위기로는 아파트 소액투자의 결정판인 분양권을 수십 개씩 투자할 수 있는 시장이
이번 사이클에서 올 확률은 낮다고 생각합니다. 만약 오면 돈과 시간 되는 대로 다 사고 싶습니다.
재개발은 소액투자자가 많아 사업을 하는 조합 임원들과 내부 분위기도 미리 잘 조사해야 하고,
법과 규제등 공부할 것이 아주 많습니다.
실거주 목적으로 한 채를 장만하고 싶은 게 아니라 투자 목적이라면, 개발이익률인 비례율이 떨어지면서
프리미엄이 계속 내려갈 때 기회를 잡는 게 좋을 것 같습니다.
분양권보다 조합원 입주권이 더 싸게 팔리는 경우도 있으니까요.
재건축(+빌딩)
지금부터 대략 2035년 전후, 이번 사이클까지는 재개발, 재건축의 투자가치는 있다고 생각합니다.
그다음부터는 잘 모르겠습니다. 지금처럼 재건축 프리미엄, 멀티플이 크게 적용될지 확신이 없습니다.
재건축은 큰돈이 들어간다고 생각할 수 있는데, 전세가율이 매우 낮기 때문에 대출을 충분히 활용할 수 있습니다.
나에게 투자금 8억이 있고 10억 아파트에 2억 전세라면 5억의 대출을 받고 3억으로 투자할 수 있는 것이죠.
남은 5억으로 다른 자산에 투자하거나 빌딩 공동 투자를 할 수 있습니다.
혹은 대출 없이 재건축 아파트 매수 후, 나중에 철거할 때 이주비 대출을 받으면 그 돈으로 투자해도 되고요.
만약 압구정, 반포, 여의도 같은 곳에 투자할 수 있는 사람이라면 더 큰돈을 대출받을 수 있고
후순위 사업자 대출까지 활용하면 단독으로 강남, 용산, 성수에 좋은 빌딩까지 투자할 수 있겠죠.
아파트를 담보로 대출을 받아 다른 자산에 투자하는 것은 수많은 부동산 자산가들이 써왔던 방법입니다.
대출 이자를 내 월급으로 갚는 게 아니라 대출금 중 일부를 떼어놓고 그걸로 상환하기도 합니다.
재건축+빌딩 조합의 투자는 부동산 투자에서 가장 수익률이 좋습니다.
내 아파트도 잡아놓고, 빌딩 지가 상승하면 거기서 또 대출 꺼내서 두 번째, 세 번째 빌딩을 매수합니다.
당연히 이런 레버리지를 활용한 파이프라인은 바닥 다지고 상승 시그널 확인한 이후 해야겠죠.
고수라면 빌딩이 먼저 오르기 전에 선진입할 수도 있습니다.
아무튼, 지금 제가 준비하고 있는 전략입니다.
재건축은 하나 잡아놓았고, 빌딩 시장은 계속 공부하고 답사 중입니다.
아파트가 2배 오를 때 빌딩은 3배~6배 오르는데, 대출을 활용하면서 총액 자체가 크기 때문에
매도 후 손에 쥐는 수익금이 아파트보다 훨씬 큽니다.
그리고 법인으로 하기 때문에 세금도 정해져 있습니다.
아파트는 상승장 끝자락으로 가면 여러 규제와 중과세 때문에 팔아도 남는 게 많지 않게 됩니다.
빌딩은 투자할 타이밍이 아파트보다 많습니다.
그래서 만약 지금 빌딩 투자가 힘들다면, 미국주식, 코인, 입주권&분양권 투자로 시드머니를 더 불린 후
좀 늦게 빌딩에 진입하는 방법도 생각하고 있습니다.
당연히 재건축이 재개발보다 상급 투자입니다. 만약 재개발 2~3개로 수익을 냈다면 그것을 모아 재건축으로
갈아타는 게 좋습니다. 물론 한남, 성수처럼 재개발이지만 최상급지인 곳도 있습니다.
재개발, 재건축 정비사업은 조합을 만들어서 하는 사적사업이지만 공적인 영역도 있음을 알아야 합니다.
서울에선 그린벨트 외에는 택지지구를 만들기 어렵기 때문에, 정비사업으로 주택을 공급해야 합니다.
즉, 아무리 부침이 심한 상태여도 결국에는 일반 분양가 상승을 만들어주든 어떤 방법을 써서라도
사업의 완성을 위해 지자체와 나라가 도와줄 수밖에 없습니다.
나중에 필요하면 정비사업 사업성 계산하는 방법을 공유해 보겠지만, 재개발 재건축 투자의 핵심은
대지지분, 용적률보다 "입지"입니다. 누구나 좋아하는 위치와 호재를 가진, 일반 분양가를 높게 받을 수 있는
지역의 상품을 선택하는 것이 우선이라고 생각합니다.
아파트가 2배 오르면 돈을 번 것일까요? 그저 화폐가치가 떨어져서 자산의 가격이 올랐을 뿐이죠.
주식이든 부동산이든 내가 잘해서라기보다, 시장을 떠나지 않고 살아남았다면
상승장에선 누구나 비슷한 성과를 얻는 것입니다.
그런데 월급만 모으고 자산을 가지지 못했다면 극심한 박탈감을 느끼게 될 것입니다.
그래서 업사이드 리스크 방지를 위해서라도 자산에 투자하는 것입니다.
흔히 말하는 경제적 자유는 노동소득, 투자로는 얻기 힘들다고 생각합니다.
사업이 경제적, 선택적 삶의 자유를 가져다주는 가장 확률 높은 길이 아닐까요?
그만큼 투자가 어렵다는 뜻입니다.
일단, 포기하거나 좌절하지 않고 시장을 떠나지 않는 것이 첫 번째입니다.
