부동산 투자에서도 중요한 인간관계
최근 부동산 시장 견해 포함
부동산 거래에는 매도인-중개인-매수인 이렇게 세 사람이 필요합니다.
중개인과 나는 당연히 갑을관계가 아닙니다. 저는 투자 파트너라고 생각하고 항상 예의를 갖춰서 소통합니다.
그래서 내 목적을 실현할 수 있도록 결이 잘 맞는 중개인을 찾는 게 우선이고 이게 가장 어렵습니다.
내 나름대로 평가 기준을 세워도, 경험이 부족하다면 중개인에게 휘둘리는 경우도 많으니까요.
보통의 거래에서는 중개인이 지금 사야 한다고 할 때가 팔거나 기다릴 때이고, 팔라고 할 때가 매물을 거둬들일 시기입니다.
이건 아주 단순화해서 말한 거라 여러 가지 복합적인 요소 그리고 자신만의 원칙과 함께 판단해야 합니다.
하워드 막스의 마켓사이클의 법칙을 참고하면 감이 오실 겁니다.
꼬마빌딩 실전 투자 모드
11월부터 본격적으로 꼬마빌딩 실전투자 모드에 돌입했습니다.
위에서 말한 파트너 관계가 가장 중요하기에 여러 사람, 법인을 만날 생각입니다.
전에도 몇 번 경험했지만 제 자금과 상황 고려 없이 아무 물건이나 계속 던지는 분도 있고,
깊은 대면미팅을 통해 저에게 맞는 소수의 물건을 추천해 주는 분도 있습니다.
대형 중개법인, 중소형 법인, 로컬 중개소등 다양하게 만날 계획입니다.
투자금이 작다고 주눅 들지 않고 제가 정한 기준과 목표가 확실하니 자신감 있게 밀어붙이려고 합니다.
지난주 한 법인 대표님과 미팅하고 연남동, 논현동, 삼성동, 양재동 물건을 추천받았습니다.
양재동 물건은 수익형이고 고려하고 있는 지역이 아니라 바로 패스했고,
다른 두 물건은 그동안 돌아다녔던 곳이고 아는 골목이었지만 한 번 더 가서 확인했습니다.
연남동 물건은 지역에 비해 면적과 가격이 무거웠고,
삼성동 건은 가격은 나쁘지 않고 초역세권이었지만 입지, 도로 조건이 안 좋았고
무엇보다 평수가 작아 나중에 디벨롭하기 힘들 거라고 판단했습니다.
즉 나중에 디벨로퍼가 매력을 느끼고 사줘야 하는데 그런 조건이 아니었습니다.
강남은 입지가 너무 좋아서 작아도 괜찮거나 그게 아니라면 신축을 위해 최소 70평은 돼야 합니다.
그렇다고 대수선(리모델링)을 해서 가치를 올릴 가성비도 안 나왔습니다. 그러니 15년 동안 그대로였겠죠.
뭐가 됐든 싸고 좋은 물건이었다면 저에게 오기 전에 이미 다 팔렸을 거예요^^
자금이 된다면 어쩌면 지금은 강남 빌딩이 가장 싼 것 같아요. 용산, 성수, 마포와 비교해 보면 그렇습니다.
그리고 내년 이후 최근 몇 년 전부터 강남 이면도로 안 좋은 곳에 마구잡이로 신축했던 물건들 중
상당수가 공실상태인데 대출 이자 못 견디고 던지는 급매가 하나씩 나올 가능성도 있다고 봅니다.
아무튼 이번에 물건을 받고 체크리스트 만들고 평가해 보면서 그래도 반년 전 보다 입지와 물건 보는
안목이 조금은 발전한 것 같아 기뻤습니다.
소개해준 중개인에게 피드백은 필수입니다. 어떤 이유로 나와 맞지 않다는 것을 확실히 말해줘야,
중개인이 내 성향과 목표를 확실히 이해하고 나중에 더 맞는 물건을 추천해 줄 수 있습니다.
이건 아파트 급매 잡을 때도 마찬가지입니다. 급매가 나왔을 때 중개인이 맨 먼저 전화를 걸고 싶은 사람이 돼야 합니다.
준비된 자금과 목표를 확실히 말하고 최소 두 번 이상 방문하는 게 좋습니다.
배우자가 있다면 같이 가면 더 확실한 도장을 찍을 수 있죠. 단지 내 중개소 전부 가지 말고 한두 군데만 가야 합니다.
사실 지금 꼬마빌딩 시장엔 추천할만한 매물이 거의 없다는 것을 알고 있습니다.
그래서 오히려 저는 미리 움직이려고 합니다. 지금부터 좋은 중개 파트너들과 관계를 맺어 놓고,
내년이라도 제 조건에 맞는 물건이 나오면 먼저 연락받기 위해서입니다.
6개월 전 처음 빌딩 공부할 땐 막막하고 재미없었는데 이제 조금씩 익숙해지면서 집중력이 생기네요^^
개인적인 현재 부동산 시장 견해
대세상승장이 아니라고 판단한 근거
투자자가 진입할 수 없는 시장임
즉, 지난 2년 동안은 정부의 특례론으로 무주택 실거주자&갈아타기 수요자가 만든 시장. 상방 한계가 명확하다고 판단
기준금리 3.5%에 대출금리가 2.9~3.xx%였으니 금리인하 선반영한 은행과 정부의 합작
대출규제로 시장이 죽은 게 아니라 전에도 말했던 저항선에 부딪혀서 8월부터 거래가 줄어든 것
아직 다주택 규제가 다 풀린 게 아니어서 똘똘한 상급지, 한 채로 쏠리면서 양극화라는 말이 나오기 시작.
하지만 상승장이라면 영원한 양극화는 없고 3,4급지도 상승해야 함
상승장이라면 정부가 오피스텔, 빌라, 생숙, 도생 등 비아파트의 규제를 풀어줄 리 없음 -> 상승장의 마지막 꼭짓점에선 비아파트 시장이 오르기 때문
2010년대와 차이점
코인과 미국주식으로 돈 번 사람이 많아짐
인플레이션 -> 경기침체와 아슬아슬한 줄다리기
최상급지의 신고가
정보의 평준화, 똑똑해진 사람들
역사는 그대로 반복되지 않지만, 그 흐름은 반복된다.
지금이 일시적 조정장이라고 판단한다면
보통 겨울 12월~2월에 급매가 많이 나오니 무주택자에겐 기회 -> 라고 말하는 유튜버들이 많지만 저라면 지금 이 상황에선 안 삽니다.
하지만 장기적 관점에서 중간에 하락하거나 출렁거려도 버틸 수 있으면.. -> 무주택은 업사이드 리스크에 항상 노출되어 있죠
지금이 하락장 중 일시적 반등이라고 판단한다면
25년 이후 하락해도 또다시 반등이 나올 수 있습니다.
여기서 전고점을 시원하게 뚫고 나간다면 그때가 진짜 대세상승장입니다.
만약 반등하다가 전고점 밑에서 힘을 잃고 떨어진다면 그때가 진짜 큰 하락장입니다.
강남과 재건축, 대형은 더 큰 폭으로 떨어지겠죠.
-> 이건 기본적인 마켓사이클, 심리, 차트패턴을 통한 분석입니다.
미래 뇌피셜
만약 정부가 지방을 살리기 위해 규제를 풀어서 투자자들이 유입된다면 2010년대처럼 수도권은 하락하고 지방만 상승할 수 있습니다 -> 지금 부산, 대구, 울산등은 찐 바닥 같아요.
더 위로 올라가고 싶은 욕구의 발현 -> 더 나은 급지, 대형 선호, 펜트하우스, 한강뷰 쟁탈전
압구정 재건축이 하나씩 완성되면 집값 상방 한계가 뚫릴 수도
GTX 삼성역 개통되면 관련 지역 아파트들은 한 번 더 큰 상승 올 수 있음 -> 그전에 저평가된 거 공부하면 수익률 좋을 듯 (지역은 나중에 공개)
서울이 글로벌 도시가 되면서 안전한 지역에 대한 선호 증가
