아파트 투자 전략 업데이트
빠르게 변하는 시대에 적응하기
TMI 구간
어제 투자 멘토님과 8시간 가까이 이야기를 나눴습니다. 현재 저의 아파트 포트폴리오는 서울 재개발 빌라와 부산 재건축 아파트입니다. 실거주는 월세로 하고 있는데, 2~3년 안에 모두 정리하고 서울에 실거주 아파트를 사고 싶었습니다. 서울 자가에서 살던 시절과 내 집이라는 안정감이 그리웠던 것이죠.
하지만 예상대로 멘토님은 미래에 더 큰 수익을 얻을 수 있는 투자 전략을 조언해주셨습니다. 물론 실거주의 안정감이 가장 중요하다면 제 계획대로 해도 되지만, 현재 제가 가진 두 채의 가치는 언제든 마포, 성동급으로 이동이 가능하고 이는 업그레이드 갈아타기가 아니어서 추천하지 않았습니다. 단, 잠실로 간다면 언제든 괜찮다는 의견. 저와 멘토님은 잠실의 미래 가치를 아주 높게 평가하고 있습니다. 사실 꼭 자가 마련이 아니더라도 더 나은 곳에서 살고 싶은 건데, 그건 현금 흐름을 늘리면 가능합니다. 부업이나 사업을 해야겠죠.
그리고 이 나이에 월세로 사는 게 늘 마음에 걸렸으니, 저도 어쩔 수 없이 남 눈치를 보는 사람이네요. 자기 자신을 수용하고 긍정하면서 자존감을 더 올려보겠습니다.
나의 전망 기조
크게 변한 건 없습니다. "무주택은 언제나 안 좋다. 큰 사이클상 지금은 엘리엇 하락 C파동(혹은 이중 하강에서 두 번째 하락)으로 갈 가능성이 높다. 하지만 예측보다는 대응이 중요하고, 시장이 어떤 방향으로 흘러도 큰 타격이 없는 포트폴리오 구성을 해야 한다." 그런데 갑작스러운 정권 교체로 인해 사람들이 심리가 이렇게 급격히 변할 줄은 예상 못했습니다.
이성적인 판단보다는 벼락거지 시즌2가 두려워 심리적 압박감을 이기지 못하고 매수하는 사람이 많은 것 같습니다. 사람은 과거의 데이터와 역사보다는 최근의 기억만 가지고 판단하는 경우가 많기 때문에 그렇다고 보는데, 투자라는 게 결국 인간의 심리가 차지하는 비중이 크기 때문에 무조건 무시할 수는 없습니다.
어쨌든 상승이든 하락이든 일직선이 아니라 파동이 있기 때문에, 열심히 발품을 팔면 남들보다 더 싸게 아파트를 살 수 있는 기회는 여전히 있다고 생각합니다. 30년 투자 경력의 멘토님이 주변에서 가장 많이 들은 말 두 가지가 있다고 합니다.
"내가 사면 왜 안 올라."
"내가 파니 올랐어."
2023년도에 강력하게 매수를 추천했을 땐 가만히 있던 분들이 요즘 매수한다고 합니다. 코스톨라니가 말한 소신파와 부화뇌동파 중 어디에 속할지 나중에 밝혀지겠죠.
빌딩 시장
이 부분은 저와 멘토님의 의견이 100% 일치합니다. 작년부터 빌딩 시장은 바닥을 다지는 중입니다. 정확한 시기는 알 수 없으나, 내년부터는 매도자 우위의 시장으로 변할 가능성이 큽니다. 여건이 된다면 지금이 그나마 합리적인 가격으로 꼬마빌딩을 매수할 수 있는 마지막 기회일 수 있습니다. 현재 빌딩 시장 분위기는 다음에 따로 올릴 예정입니다.
아파트 이야기
이제 본론입니다. 오늘 긴 시간 동안 이야기를 나누며 적은 메모 중 일부를 큰 필터링 없이 쭉 나열해 보겠습니다. 실거주 관점이 아닌 오직 투자 관점입니다. 개인 의견일 뿐이고, 매수·매도 및 특정 지역 추천은 아닙니다. 각자의 상황과 목표에 따라 투자 전략은 달라지니까요. 화살표 뒤 문장은 제 생각입니다.
부동산 시장 및 정책
서울 일부 지역(언론에서 말하는 '한강벨트')과 분당, 과천, 광명, 하남이 토허제로 묶이면 거래량은 줄어들 것. 물론 잠실급 이상 지역은 자금 여력이 있는 사람들이 있어서 거래는 됨.
만약 서울 전체가 토허제로 묶이면 마포, 성동급도 거래가 되겠지만, 갭투자가 안 되는 실거주자 시장이기 때문에 상승 속도와 상승률이 더뎌질 가능성이 높음.
아무리 시대가 변해도 사람의 욕심과 심리 때문에 역사는 비슷하게 반복됨.
현재 광명도 계좌가 안 열리는 상황. 매도자도 상급지로 가야 하는데, 그곳의 계좌가 안 열리거나 호가가 너무 비싸 연쇄적으로 거래가 잘 안 되는 상황. 물론 더 비싸게 팔려고 매물을 거둬들이는 매도자는 기본.
프랑스 IMF 규제, 유럽 금융 불안정, 전쟁, 금융위기 등 매우 큰 외부 리스크가 아니면 서울 부동산은 크게 하락하기 어려울 것. -> 저는 국내 기업 실적 및 경제 상황도 유심히 지켜보는 중.
현재 매매-전세 갭은 역사상 가장 안 좋은 상황. -> 저라면 한강 이북에서 전세가율 40% 이하에서 15억 이상 주고 갭투자하지 않을 것 같아요.
2년 뒤 계약갱신청구권이 끝나면 전세가는 크게 뛸 것. 그때 대출을 끼고 실거주로 전환하는 분위기가 형성될 가능성. 지금은 전세에서 월세로 가는 과도기. 결국 선진국처럼 월세가 일반화되겠지만, 아파트 매수를 꺼리는 고액 자산가들이나 하락론자가 있어서 전세 자체가 사라지기는 힘듦.
강남 및 주요 지역에서 2015~17년 같은 갭투자 기회는 앞으로 오기 어려움. 강북에서는 70%까지 가능할지도. -> 월세화가 가속화되면서 1~2억으로 강남 아파트 사던 시절이 다시 올 거라는 기대는 접어야겠습니다.
물가와 인건비 상승뿐만 아니라 정부 정책으로 인한 건설 원가와 공사 기간 증가로 인해, 분양가는 계속 오를 수밖에 없는 구조. -> 기축도 오른다는 심리 퍼짐.
주요 지역별 분석 및 투자 조언
잠실: 현재 마포와의 가격 차이를 보면 비싸지 않다. 10년 뒤 개포, 방배를 이긴다. 어설픈 강남, 서초보다 낫다. 단, 한강변 단지에만 해당되는 얘기. 지금은 상업지 아파트 인기가 없기 때문에 영동대로 복합개발 근처 삼성동 아파트보다 잠실 한강변 아파트가 더 오를 것. 용적률의 변화 혹은 상승으로 15년 뒤 한강변 재건축의 대미를 장식할 가능성이 있다면? -> 리센츠에는 12평이 있어 상대적으로 적은(?) 돈으로 투자 가능. 과거에도 마포가 잠실과 갭이 붙은 시절이 있었는데 결국 자기 자리를 찾아갔습니다.
반포 vs 압구정·청담: 고급 상권(슬세권)의 유무. 그래서 압구정, 청담은 불변의 탑 입지.
수도권: 예전부터 추천했던 평촌 재건축, 가양 재건축 단지는 이미 올라 지금 들어가기 애매함. 하남을 무시하지 마라. 미사 9호선 근처 좋게 본다. 용인 신분당선 지역은 살기 좋고 가격도 오르겠지만, 투자로는 평촌이 더 낫다고 본다. 광명, 성남 분양권, 광명 재건축. -> 저도 소액으로 하는 수익률 높은 투자를 선호하게 됐습니다.
광역시: 학군과 뷰가 좋은 1급지는 절대 망하지 않는다.
한남: 최소 반포의 준대장급. 여의도, 성수보다 위. 지금 한남 4, 5구역 상가주택이 최선의 투자. 추가 분담금 없이 아파트와 상가를 동시에 받을 수 있음. 상가 부분에 대한 대출을 최대한 받을 수 있다면 투자금을 크게 줄일 수 있다. 성수전략정비구역 상가주택은 규모가 너무 커서 환금성이 좋지 않음.
신풍역 아래: 서울에서 적은 돈으로 투자할 수 있는 고가성비 지역. 동네 특성상 안전에 대한 우려는 있지만 직주근접이 매우 좋고, 교통망 신설과 재건축이 진행되면서 동네 분위기가 조금씩 바뀔 수도 있음.
정책과 시대 변화에 따른 미래 트렌드
다주택 규제와 대출 제한으로 '아파트 1채 + 빌딩 1채' 트렌드가 될 것.
빌딩도 임대 법인에 대한 대출 제한이 강화되고, 재무제표가 좋은 법인이어도 예전처럼 3~4개 이상 빌딩에서 나온 부채를 은행에서 꺼려하는 분위기. 그래서 빌딩도 똘똘한 한 채가 좋아 보임.
한강변 뷰 프리미엄은 예전에도 있었지만 불과 몇 년 전 6~8억 수준에서 원베일리는 20억까지 차이가 벌어짐. 이런 식으로 앞으로의 양극화는 10년 안에 훨씬 더 뚜렷해질 것. 그때는 사다리가 완전히 끊긴다. 지금은 늦지 않았다. 지금 내가 상위 10%라면 10년 안에 1% 입성 가능하지만, 10년 뒤에는 불가능. 미국, 일본의 현재 모습을 보면 한국의 미래 모습을 유추할 수 있다.
투자 철학 및 전략
복기해보니 사고팔고 반복하기보다는 2~3개를 진득하게 보유하는 것이 수익률이 더 좋았다.
지금은 사고팔고 갈아타기로 상급지 가기 힘든 시기. 한 채로는 돈을 불리기 어려움. 2주택 혹은 일시적 2주택 비과세를 활용해 자금을 불려 상급지로 가야 한다.
시간의 힘. 내가 컨트롤할 수 없는 자산이지만 결국 돈이 생긴다. 예를 들어 현재 제가 가진 빌라, 아파트, 꼬마빌딩이 나중에 큰 돈을 안겨줄 것. 5년 동안 서서히 오르다가 갑자기 두배 새배 오를 일이 생김. 시간이 일을 해준다. 한 개로는 이런 시스템을 굴릴 수 없다.
서울이 2배 오르면 부산 1급지도 시간차는 있지만 결국 따라간다. 하지만 부산이 2배 올랐다고 해서 서울이 바로 앞서가는 건 아니다. 기다려라. 그 사이 본업, 사업에서 돈을 더 모으고 저축하면 된다.
마무리 TMI
지금 제 빌라와 아파트가 신축이라고 가정했을 때의 가치를 계산하면 저도 깜짝 놀랍니다. 하지만 사람은 현재 가격만 눈에 보이고, 인내심이 부족해 어설프거나 잘못된 선택을 하는 경우가 많습니다. 이 자산들이 시간이 지나며 알아서 성장하는 동안, 저도 현금 흐름을 늘리는 노력을 병행해야겠습니다.
어제 메모한 내용을 다음 주에 같이 투자 공부하는 친구들에게 화상미팅으로 공유할 예정인데, 내용 정리할 겸 블로그에도 올렸습니다. 모든 내용을 공개한 것은 아니고, 글로 다 표현하기 힘든 부분도 많았지만 아직 늦지 않았다는 점이 중요합니다. 앞으로 시장이 변해 대응책이 바뀌면 또 공유하겠습니다.
