아파트 평당가와 상승률 갭메우기
지금 무주택자가 아파트 투자해도 될까
현재 부동산 시장을 엘리엇파동의 C파로 보는 견해는 계속 유지하고 있다.
그런데 왜 아파트와 꼬마빌딩에 투자했냐고?
예측은 예측일 뿐이며 완전히 틀릴 수도 있기 때문이다.
이런 경우 업사이드 리스크에 크게 노출된다.
다시 인용하면, 홍진채 라쿤자산운용 대표는 시장의 바닥은 비대칭적인 상황이라고 말씀하셨다.
내일 상승한다는 얘기가 아니다.
앞으로 어떻게 될지는 모르지만,
안 좋은 일이 일어나도 더는 떨어지지 않고
좋은 일이 나올 때는 많이 오를 수 있다.
작년 여름 부산의 대장 재건축 아파트는 바닥이고, 최근 1~2년 꼬마빌딩 시장은 바닥을 다지는 구간이라고 판단했다. 하락장과 상승장 모두를 대비한 투자였다. 아직까지는 마음이 평온하다.
아파트 투자의 핵심은 갭메우기라고 생각한다.
압구정, 반포의 대장 아파트가 출발하면 나머지 아파트들이 시차를 두고 전부 따라간다.
예를 들어 아크로리버파크의 상승거래가 나오면 그 상승률을 대부분 비슷하게 따라간다.
갭메우기 로직은 쉬운듯 해도 다양한 요소를 고려해야 한다.
상품타입, 지역, 평형, 입지타입 등을 분석해야 한다.
지역의 경우 강남, 서초가 먼저 오르지만 눈에 띄는 신호탄은 잠실이다.
대단지로 구성된 균일한 지역인 잠실에서 상승 또는 하락 거래가 나타나면 동서남북 모든 방향으로 확산된다.
수도권의 경우 분당, 판교가 먼저 오르지만 이게 퍼지는지 확인할 수 있는 곳은 이제 동탄(GTX역세권 4대장)이다.
지금은 모든 정보가 다 공개된 시대라 매우 빠르게 퍼진다.
하지만 실거래가 신고되기 전에 진입하려는 투자자는 현장에 가서 미리 확인하는 것이 가장 좋은 방법이다.
투자자라면 59타입이 84보다 좋다. 먼저 오르고 환금성도 좋다.
향후 10년 후에는 지금으로서는 상상할 수 없는 양극화가 올지 모르는데 서울의 상급지 84아파트가 100억이 될 것이다. 그래서 오히려 59타입에 대한 수요는 끊기기 어렵다고 생각한다.
위 아파트를 보면 24평과 34평 차이가 얼마 안난다. 억지로라도 서울 중상급 지역으로 진입하고자 했을까?
만약 지금이 대세 상승장의 초입이라면 이때는 24평보다 34평을 사는 것이 나을 것이다.
결국 좁혀진 갭을 벌릴테니 말이다.
하지만 일반적으론 59타입도 84와 같은 비율로 금액이 오르고 전세가율도 높으므로 투자엔 59가 훨씬 좋다.
갭메우기 로직은 내가 배우고 분석한 것을 시리즈로 낼 수 있지만, 일단 여기서 그만두고
현재 무주택자가 투자해도 되는 (하락장, 상승장 모두 대비할 수 있는) 아파트가 있는지 고민해 보자.
자금이 충분한 실거주자는 장기거주 할 수 있다면 최상급지를 사도 된다.
아파트 급지를 1,2,3,4,5로 나눈다면 일단 5급지는 투자후보에서 빼고 싶다. 급격히 벌어질 양극화를 극복하지 못할 것 같다.
1,2급지는 너무 많이 올랐고 아직 시장의 방향성이 불투명한 상황에서 무리한 레버리지 투자는 세금이 더 많이 나올 수 있다.
3, 4급지 중에서 아직 갭메우기가 되지 않아 반등하지 못하고 지루한 횡보를 하고 있는 곳은 하락할 리스크가 적다고 생각한다. 대신 갭메우기가 시작되면 나름대로 괜찮은 수익률을 가져올 수 있지 않을까?
예를 들어 분당이 이미 많이 올랐다면 동탄을 가서 확인해 보는 것이다.
동탄에도 움직임이 있고 갭메우기가 나타난다면 주변 수도권인 수원, 평촌, 용인 등으로 확산될 것이다.
(동탄은 전세가율이 낮아 투자금이 많이 들어가서 갭투자로는 추천하지 않는다)
그래서 59평, 84평 타입 기준으로 평당가 3천~4천만 원대 아파트들을 유심히 보고 모니터링하는 것이다.
원래 3천~4천만원대인데 지금 하락해서 살짝 그 이하인 아파트까지 보면 더 좋다.
그런데 꼭 59,84타입이 아닌 소형평수여도 아직 갭메우기가 덜 됐다면 예를 들어,
2억 투자해서 2억의 수익을 안겨주는 곳을 발굴해 낼 수도 있다.
물론 본격 상승까지 몇 년이 걸릴지 모르기 때문에 연환산 수익률도 따져봐야 한다.
이것은 투자의 한 예를 설명한 것인데,
일시적 2주택 비과세를 활용하여 다음 폭등장 전에 자신이 갈 수 있는 최상급지의 아파트로 갈아타야 한다고 생각한다.
10년 후에는 지금의 양극화가 미약해 보일 정도로 극심한 양극화 시대가 펼쳐질 수 있기 때문이다.
지금의 미국, 일본, 프랑스 등 선진국의 모습을 보면 알 수 있다.
나도 포기하지 않고 자금을 모으고 불려서 5년 안에 꼭 좋은 결실을 맺도록 노력해야겠다.
