실거주 아파트 한 채로 돈 번다는 착각
집은 있는데 돈이 없다
‘내 집 마련’이 성공의 상징처럼 여겨지는 한국 사회에서, 실거주 아파트 한 채가 과연 진짜 돈을 벌어다 주는 자산일까요? 이번 글에서는 인플레이션 헤지 효과나 강제 저축 같은 장점은 잠시 뒤로하고, 실거주 아파트의 한계점에 집중해 말씀드려보려 합니다.
1. 실거주 아파트의 현실적인 한계
현금 흐름이 전혀 없다
실거주용 아파트는 월세나 임대 수익을 창출하지 않습니다. 그 대신 대출 이자, 관리비, 재산세, 각종 유지보수 비용이 나갑니다. 즉, 내 집에 살면서 매달 비용만 계속 나가는 셈이죠.
이런 비용들은 결국 '돈이 나가는 소비'이지 '돈이 들어오는 투자'가 아닙니다. 실거주 1채는 수익형 자산이 아니라, '살기 위해 지불하는 비용'이라는 점을 잊어선 안 됩니다.
유동성이 매우 떨어진다
현금이 갑자기 필요해도 집을 쉽게 팔 수 없습니다. 집을 팔려면 이사를 해야 하고, 새로운 집에 적응하는 과정에서 시간과 비용, 스트레스가 발생합니다.
또한 부동산은 한꺼번에 큰 금액이 묶여 있기 때문에 쪼개서 나눠 팔 수도 없고, 필요할 때 언제든 현금화하기 어렵다는 치명적인 단점이 있습니다.
집을 담보로 생활안정자금, 사업자 대출을 받을 수 있지만, 부동산 정책에 따라 금액이 제한될 때도 있고 아예 대출을 받지 못할 수도 있습니다.
다운그레이드 하지 않는 한 수익 실현 불가
만약 집값이 올랐다고 해도 그 돈은 '장부상의 수익'에 불과합니다. 실제로 돈을 손에 쥐려면 집을 팔아 더 작은 집이나 전월세로 이사해야 합니다.
대부분의 사람들은 자녀 교육이나 생활환경 때문에 쉽사리 다운그레이드를 하지 않기 때문에, 집값 상승으로 인한 이익을 실제로 경험하기 힘듭니다.
2. 심리적 안정감과 착각
내 집 마련은 분명 심리적 안정감을 줍니다. 내 가족이 살 집이 있다는 보장은 삶의 큰 축복이죠. 그래서 많은 이들이 '내 집이 자산'이라고 믿으며 마음의 평화를 얻습니다.
하지만 이 안정감이 '내가 돈을 벌고 있다'는 착각으로 이어질 때 문제가 됩니다. 자산이라 생각하며 금융적 자유를 기대하지만, 실제론 비용 부담과 유동성 부족에 발목 잡히는 경우가 많습니다.
3. 실거주 1채에만 의존하지 말아야 하는 이유
자산과 소비의 경계가 모호해진다
집은 살기 위한 소비재이고, 진짜 자산은 나에게 돈을 벌어다 주는 수익형 자산입니다. 실거주 아파트 1채만 가지고 있으면 '자산'과 '소비'의 경계가 희미해져 재무 관리가 어렵습니다.
현금 흐름 창출 자산이 필요하다
경제적 자유를 원한다면, 실거주 1채 외에 월세, 배당, 사업 소득 등 '일하지 않아도 들어오는 현금 흐름'을 만들어야 합니다. 그래야 비로소 진짜 자산가가 될 수 있습니다.
4. 결론: 진짜 자산은 '돈을 벌어다 주는 것'
실거주 아파트 한 채는 삶의 터전으로서 소중하지만, '돈을 벌어다 주는 자산'으로 보기에는 한계가 분명합니다. 집값 상승을 기대하는 수동적 투자에 머무르기보다는, 현금 흐름과 유동성을 함께 고민하는 능동적 재테크가 필요합니다.
무리한 대출과 실거주 1채에만 매몰되지 말고, 다양한 수익형 자산으로 자산 포트폴리오를 다각화하는 전략을 고민해 보시길 권합니다. 진정한 재테크는 '내 집'에서 시작하는 것이 아니라, '내 자산'에서 출발하기 때문입니다.
5. 나의 전략
노동 소득 외에 자본 소득을 부동산에서 창출하고 싶다면, 이전에 쓴 글인 <아파트 3채 vs 꼬마빌딩>을 참고하시면 좋겠습니다. 또는 아파트도 실거주용과 투자용을 분리해서, 상승장일 때 투자용 아파트를 매도하면 큰 수익을 얻을 수 있겠죠. 실거주를 하지 않는다면 더 좋은 급지의 아파트를 매수할 수 있기 때문입니다.
저는 현재 서울 재개발, 부산 재건축, 그리고 용산 꼬마빌딩으로 포트폴리오를 구성해 놓았는데, 2028~2030년 즈음에 실거주 아파트로 갈아탈 계획을 세우고 있습니다. 그때야말로 '똘똘한 한 채'를 마련할 적기라고 판단하고 있습니다. 아파트 외에 다른 자산으로 수익을 창출할 것이기에, 실거주 한 채에 매몰된 투자 전략은 아닙니다.
남에게 뽐내려는 생각도 없고, 많은 세금을 내며 비싼 집에 살 생각도 없습니다. 다만 제가 생각하는 최소한의 수준 이상의 사람들이 모여 있고, 생활도 편리한 곳에서 예쁘게 인테리어 하며 여생을 보내고 싶습니다.
(평생 돈에 대한 개념도 없었고, 투자공부는 3년 전에 시작한 제가 어떻게 돈을 모으고 절약하며 준비했는지도 앞으로 하나씩 공유하겠습니다)
용인 라임그라스 카페