다음 부동산 대세상승장 준비
양극화 시대의 투자법
이전 글에서 계속 말했듯 저는 지금 부동산 시장을 대세상승장이라고 보지 않습니다. 하락장 사이클의 전형적인 반등장, 마지막 불꽃이라고 생각합니다. 낮은 거래량과 상급지의 신고가, 다주택 규제로 인한 똘똘한 한 채 선호현상이 과거의 패턴과 매우 비슷합니다. 물론 자금이 충분하다면 사이클 계산하지 말고 언제든 매수하면 됩니다. 매년 몇천만 원의 재산세를 충분히 감당할 수 있는 분들이니까요. 하지만 저 같은 직장인, 일반 자영업자, 중소기업 사업가의 경우 소득이 충분히 올라올 시간이 필요하다고 봅니다. 아파트는 소득이 아니라 자산으로 사는 거라지만, 대출을 받으려면 소득이 받쳐줘야 합니다. 여러분이 받은 연봉의 추이를 살펴보세요. 2012년-2017년-2022년, 그리고 2027년 이후.
금리는 내려갈 테니 전세가격이 오를 거고 결국 매매가를 밀어 올린다고 합니다. 저는 그 밀어 올리는 힘은 몇 년간 응축돼야 나타난다고 생각합니다. 정확한 시기는 알 수 없지만 2027~28년 어느 시점부터는 바닥을 다지고 서서히 오르지 않을까 조심스럽게 예상해 봅니다. 그리고 몇 년 후 대세상승장이 시작될 것입니다. 그 신호는 빌딩, 분양권, 재개발 재건축에서 먼저 나타날 것입니다.
(2011년 반등장 이후 2013년초까지 하락하다가 바닥 찍고, 2017년 초까지 지루한 상승장)2022년 말에서 23년 초에 벌어진 전국적인 폭락은 일어나지 않겠지만, 내재 가치 대비 프리미엄이 많이 붙은 아파트는 그 거품까지 포함하여 하락할 것입니다. 하지만 지금 같은 인플레이션 시대에 너무 큰 기대는 안 하는 것이 좋지 않을까요. 예를 들어 10% 정도 빠진 후 1년 뒤에 2차로 10% 더 빠질 수 있지만 바닥을 잡겠다는 욕심을 부리면 결국 매수 자체를 못할 가능성이 큽니다.
하지만 늘 강조하지만 이런 예측은 큰 의미 없습니다. 모든 시나리오가 틀릴 가능성이 있기 때문에, 무주택 상태로 남아있는 것은 대한민국 부동산 시장에 과도한 숏베팅을 한 것과 같습니다.
저의 아파트 투자 계획은 단순합니다. 실거주 목적의 계획이 아니라 오직 투자자 관점입니다. 똘똘한 한 채는 지금이 아니라 다음 대세상승장 전에 세팅하는 게 더 효율적이라고 판단하고 있습니다. 몇십 년 뒤는 모르겠지만 적어도 이번 사이클까지는 양극화는 더 심해질 것입니다. 예전에는 3급지에서 2급지, 1급지로 이동하는 게 가능했지만 지금은 갑자기 큰돈을 벌지 않는 이상 불가능에 가깝습니다.
그래도 내가 갈 수 있는 최상급지의 아파트로 세팅하는 게 목표입니다. 비슷한 가격이라면 3급지의 34평이 아니라 2급지의 25평, 아니 1급지의 18평을 매수하는 것입니다. 투자금을 최소화하려면 실거주하는 게 아니라 오를 대로 오른 전세를 끼고 매수해야 합니다. 이런 갭투자는 임대차법 때문에 매도 타이밍을 잡는 게 쉽지 않지만, 꼭지에서 팔겠다는 욕심만 부리지 않는다면 대세상승장에서 충분한 수익을 거둘 수 있을 것입니다. 아파트의 평단가는 급지에 따라 더 크게 벌어질 텐데, 소형 평수여도 결국 갭 메우기를 하게 됩니다. 그리고 상급지가 가장 먼저, 더 많이 오르기 때문에 이런 투자 계획을 세웠습니다.
(이 정도의 전세가율은 다시 오지 않겠지만 좋은 기회는 올 것입니다)저는 올해 용산 꼬마빌딩을 매수했기 때문에 여유 자금이 거의 없습니다. 몇 년 후 가지고 있는 아파트를 정리해도 매우 적은 돈만 남습니다. 그런데 최근 1년 동안 상업용 부동산, 빌딩에 대해 아무것도 몰랐는데 목표를 세우고 포기하지 않으니 결국 성과를 낸 경험이 있습니다. 어떻게든 해낸다는 마음가짐으로 절대 포기하지 않는다면, 저도 모르게 그 방향으로 모든 노력을 기울이게 될 것입니다. 이번에는 시행착오 겪지 않고 가능한 가장 효율적인 아파트 투자를 해보겠습니다.
