아파트 시장의 바닥이란
공포에 사라
홍진채 대표님은 시장의 바닥은 비대칭적인 상황이라고 말씀하셨다.
내일 상승한다는 얘기가 아니다.
앞으로 어떻게 될지는 모르지만,
안 좋은 일이 일어나도 더 안 떨어지고
좋은 일이 나올 때는 많이 오를 수 있다.
내가 작년에 부산 삼익비치를 매수할 때 근거와 정확히 일치한다.
아파트 투자를 잘하려면, 유튜브나 미디어에 나오는 자칭 전문가들의 말은 모두 ‘소음’으로 간주하는 것이 좋다. 대신, 차트를 활용한 기술적 분석, 거시경제, 그리고 선진국의 트렌드를 공부하는 것이 더 유익하다. 그리고 진정한 ‘신호’는 정부의 정책에서 나온다.
그리고 바닥가격에 내 집을 장만하겠다는 것도 불가능하다고 생각한다. 바닥은 지난 후에나 알 수 있으며, 자산의 가격이 특정 연도가격 혹은 특정 비율로 떨어질 거라고 예측하는 건 의미 없는 행동이다. 정작 바닥 근처로 떨어지면 더 하락하길 기대하며 못 산다. 그리고 상승으로 전환하면, 이전 가격이 생각나 또 못 산다. 그리고 결국 현명한 사람이 처음에 하는 일을 마지막에, 상승장 꼭짓점에서 하게 된다.
올해와 내년은 아래와 같은 그래프가 나올 수 있다고 본다.
물론 지금의 인플레이션을 감안하면 -30% 보다는 10% 정도 하락을 예상한다. 최대 20% 까지도 열어두고 있다. 난 지금 2주택이라 아파트 투자는 할 수 없지만 만약 "이제 부동산은 끝났다"라면서 모두 시장에서 떠날 때, 세금 규제가 풀리면 2027~28년 어느 시점에 내 능력 범위 내에서 가능한 최상급지의 아파트로 갈아탈 계획이다.
만약 내 예측이 틀려서 지금이 이미 대세상승장이 시작된 거라면, 좀 늦더라도 방향성을 확인한 후에 들어가도 괜찮다. 위 그림의 그래프를 보라, 시간은 충분하다. 난 추격매수를 안 하는 투자 스타일이라 항상 리스크를 꼼꼼히 체크한 후, 안 좋은 일이 일어나도 괜찮을 때 들어간다.
뉴욕, 도쿄처럼 10~15년 뒤에는 서울의 한강변 최상급지 대형, 펜트하우스는 1,000억~2,000억 이상 될 수도 있다. 34평 100억이 자연스럽게 느껴질 것이다. 이런 시장이 나와는 별개라고 생각하는 절대성에서 벗어나, 상대적 등수가 떨어지지 않게 관리하는 게 투자라고 생각한다. 이 글을 읽는 분들은, 운 좋게 공포의 시장이 오면 꼭 좋은 기회를 잡기 바란다.
예고) 작년 12월부터 시작한 빌딩투자 모드, 2월 말 전에 계약하는 게 목표였는데 성공했다. 아직 할 일이 많고 변수도 존재한다. 일이 정리되면 많은 이야기와 팁을 공유하겠다.
