3기 신도시 중 미분양이 나온다면
역사는 그대로 반복되지 않지만, 그 흐름은 반복된다
이 글은 지금부터 부동산 시장 하락 혹은 침체장이 올 경우 발생할지도 모를 상황에 대한 이야기입니다.
3기 신도시 첫 본청약이 인천 계양에서 시작했다. 당연히 대부분 관심 없다.
하지만 난 생활권이 맞고 더 좋은 3기 신도시에 당첨될 조건이 안된다면 나쁘지 않다고 본다.
부천 대장지구는 숨은 강자인데 인천 계양은 바로 옆에 위치하고 있다.
아파트 가격의 핵심이 갭메우기임을 안다면 무조건 무시할 동네는 아니라고 생각한다.
서울은 재개발, 재건축으로 도시가 바뀌고 경기도, 인천은 신도시 중심으로 택지지구가 만들어진다.
비록 서울은 아니지만 신도시는 아파트와 깨끗한 상권, 인프라, 녹지로 이루어져 유해시설이 없다.
처음엔 썰렁해 보여도 시간이 지나며 도시가 점점 활발해지고 결국 아이 키우기 좋은 쾌적한 곳으로 된다.
위례, 미사, 광교 신도시 같은 곳에서 살다가 아파트만 새것이고 주변은 낙후된 곳으로 가면 적응 못 하는 게 바로 이 때문이다.
3기 신도시는 2기 신도시에 비해 GTX와 지하철 연장 등 광역 교통망을 미리 준비해 둔 점은 좋아 보이지만, 도대체 언제 입주하는 건지 속도가 너무 느리고 무엇보다 분양가가 비싸다는 점이 걸린다.
MB가 추진한 보금자리주택은 초고속으로 반값, 1/3 값 아파트를 좋은 입지, 심지어 강남, 서초에도 공급했다. 하지만 3기 신도시는 토지 보상가도 비쌌고 올라간 공사비를 감안하면 주변 시세보다 많이 싸게 공급하기 힘든 상황이다. 사전청약 때 금액보다 15~20% 이상은 오르지 않을까 생각한다.
돈이 충분하다면 서울 좋은 입지 골라서 가면 되겠지만,
자금이 부족하다면 3기 신도시 청약은 10~15년에 한 번 오는 기회라고 생각한다.
공공분양은 임대, 뉴홈, 신혼희망타운 등이 있어서 분양 물량이 많지 않을 거라,
조건이 된다면 민간분양을 적극적으로 노려야 한다.
만약 하락장이 오면 심리가 꺾이기 때문에 3기 신도시 분양가가 더 비싸게 느껴질 것이다.
하지만 다음 대세상승장에도 화폐가치하락으로 최소 2배는 가격이 오를 것이기에 무조건 잡는 게 맞다고 본다.
본인의 소득, 자산 요건이 맞고 가점이 어느 정도 이상 된다면 지역별로 입지 분석해서 청약하면 된다.
다만, 규모가 큰 지역의 경우 GTX 근접한 아파트와 떨어진 곳은 가격 차이가 많이 날 수 있다. 동탄 신도시를 보면 알 수 있으니 이 부분도 세밀히 따져봐야 한다.
(이미지출처: https://www.yna.co.kr/view/GYH20230924000800044)누구나 노리고 있는 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장은 하락장이 와도 경쟁률이 높을 것이다.
이건 그냥 직감인데...
남양주 왕숙은 미분양 가능성이 있어 보인다.
나라면 주변에서 반대해도 자리가 난다면 꼭 붙잡는다. 처음부터 내가 원하는 서울 아파트를 가지 못한다면, 저렴한 신도시 청약을 시작으로 하나씩 올라가면 되니까.
MB 보금자리주택에서 모두가 강남 세곡, 서초 내곡만 바라보고 있을 때 위례, 미사 외곽은 미분양이었다.
그런데 지금 그 아파트들 어떻게 돼있는가...
물론 3기 신도시 청약보다 더 나은 선택을 할 수 있는 조건이 된다면
거기에 맞는 투자 혹은 매수를 하면 된다.
(내가 하는 투자는 모두 이곳에 공개하고 있다)
