내가 지금 무주택자라면
10·15 부동산 대책 분석 포함
저는 평범한 직장인 투자자이며, 아직 경력과 경험이 짧습니다. 이미 공개했듯이, 저의 현재 부동산 포트폴리오는 서울 재개발 빌라, 부산 재건축 아파트, 서울 꼬마빌딩으로 구성되어 있습니다. 이 글은 실거주 목적이 아닌, 오직 투자금 대비 수익률 관점에서 작성된 글임을 미리 밝힙니다. 연체율, 부실채권, 저축은행, 건설경기 등 금융 리스크나 거시 경기 지표에 대한 내용은 이번 글에서 다루지 않았습니다.
1. 모든 투자의 기본은 '본업'
현재 집 마련을 계획 중인 무주택자라면 조급함 때문에 힘든 하루를 보내실 수도 있을 겁니다. 하지만 원하는 지역의 아파트를 한 번에 소유하기는 어렵습니다. 이는 본업, 투자, 사업을 통해 자산을 불려나간 후에야 이룰 수 있는 목표입니다.
저는 모든 투자의 기본은 본업에 충실하는 것이라고 생각합니다. 자기 직군에서 상위 10% 안에 들어야만 투자도 성공적으로 할 수 있다고 믿습니다. 이는 결국 시드머니 확보와 심리적 여유 측면에서 큰 차이를 만들기 때문입니다. 상위 10%가 되기 위한 노력, 성실성, 인내심, 절제력 등 모든 것이 투자와 연결됩니다.
현재는 부동산 규제가 심하지만, 나중에 사이클이 바뀌어 더 나은 투자 환경이 조성되었을 때, 높은 연봉과 좋은 현금흐름이 있어야 더 많은 대출을 활용하고 리스크에도 대비할 수 있습니다. 본업에서 최고가 되기 위해 노력하는 것만큼 확실한 투자는 없다고 봅니다.
2. 나의 투자 기준
저는 현재의 시장 사이클을 방향이 정해진 명확한 상승장이나 하락장으로 보지 않기 때문에, 보수적인 투자를 지향합니다. 개인적으로는 하락장 사이클로 판단하고 있지만, 정권 교체 등의 변수가 예상보다 사람들의 심리를 크게 자극하고 있습니다.
여기서 말하는 보수적인 투자란, 상승하면 당연히 좋고 하락장이 와도 크게 흔들리지 않을 아파트를 매입하는 것을 의미합니다. 단순히 저렴한 게 아니라, 미래 가치가 뚜렷한 곳이어야 합니다. 저의 투자 기준은 명확합니다.
소액 + 레버리지 최대한 활용
평수를 줄여서라도 상급지로 이동
신축보다는 재건축 아파트 선호
3. 10·15 부동산 대책 이후 시장 전망
10·15 부동산 대책 발표 이후 시장은 어떻게 변할까요?
토지거래허가제로 묶인 지역 내에서도 입지가 좋지 않은 곳은 여전히 전 고점 대비 20~30% 하락한 아파트가 많습니다. 안타깝게도 이번 대책으로 추가적인 타격을 받아 거래가 더욱 어려워질 것입니다.
전세가율이 30%대에 불과한데도 갭투자가 몰리며 가격이 급등했던 마포나 성동 등은 급브레이크가 걸리면서 거래량이 감소할 것입니다. 저는 투자 관점에서 28억원을 주고 마포/성동 34평 아파트를 매수할 바에는 잠실 25평을 매수하는 것이 낫다고 봅니다. 두 개의 가격대가 비슷하다는 것 자체가 비정상적으로 느껴집니다.
반면, 동탄이 가장 큰 풍선효과 수혜를 볼 것으로 예상됩니다. 이제 동탄에서는 계좌가 열리지 않고, 토허제로 묶인 지역에서는 다소 가격이 조정된 물건이 나올 가능성이 있습니다. 지금 당장 움직이기보다는 몇 달 정도 시장 상황을 지켜보는 것이 현명해 보입니다.
4. 무주택자의 접근
제가 만약 무주택자고 1~2인 가구라면, 비규제지역 보다는 토허제 지역 내의 소형 아파트 (10평대라도)를 매수할 것 같습니다.
중요한 것은 지역과 단지의 평당가입니다. 평당 1억원짜리 아파트라면 10평대도 시차를 두고 그 가격 상승을 따라갑니다. 일반적으로 20평대가 먼저 오르고, 이후 30평대 -> 40평대 -> 소형 -> 대형 순으로 가격이 움직이는 경향이 있습니다.
토허제 지역 중에서도 아직 반등 폭이 크지 않은 곳을 주목해야 합니다. 교통 호재, 정책 지원(용적률 상향 등), 재건축 호재가 남아있는 단지를 찾아 발품을 팔아 가격을 조정하고, 생애최초 대출을 활용하여 실거주하는 방식이 좋아 보입니다.
아직 갭 메우기가 덜 되었기에 상승 여력이 남아있고, 반등이 미미했으므로 하락장이 와도 큰 손해를 보지 않을 수 있는 안전마진이 있습니다. 이런 곳은 아파트가 낡았더라도 역세권이고 인프라, 학군이 잘 갖춰져 있어 안전하고 생활 편의성이 높습니다.
(예: 분당은 이미 너무 많이 올랐습니다. 다음 순서는 어디일까요?)
5. 결론 및 최종 시나리오
이번 대책으로 부익부 빈익빈 현상이 심화되어 현금 부자들은 경쟁 없이 더욱 똘똘한 한 채를 쉽게 확보할 수 있게 되었습니다. 그리고 아파트 투자를 못하니 빌딩 투자로 눈을 돌릴 것입니다. 모든 규제와 정책에는 항상 사이드 이펙트가 있습니다.
당분간 거래량은 급격히 감소하겠지만, 몇 달 후 시장이 규제에 적응하고 다시 기지개를 펼지, 아니면 중장기 하락으로 갈지는 누구도 예측할 수 없습니다.
예측이 어렵다면, 앞서 언급한 보수적인 투자 전략이 가장 효율적이라고 생각합니다. 만약 소형 아파트의 가격이 상승한다면, 매도 후 그동안 모은 자금을 합쳐 횡보 중인 상급지로 이동하는 것이 제가 생각하는 가장 이상적인 시나리오입니다.
