미국에서는 월세 안 내는 세입자를 어떻게 대응할까?
미국 부동산 투자 노하우
안녕하세요, 지오플랫 마르코입니다.
미국 부동산에 투자를 한다면 한 번쯤은 '세입자와의 갈등'을 필연적으로 마주하게 됩니다.
세입자가 월세를 오랫동안 미납하거나,
내 집을 의도적으로 파손시키거나,
다른 세입자들에게 직간접적인 피해를 주거나,
정말 기상천외하게 다양한 방식으로 갈등을 빚게 됩니다.
그리고 '이러한 문제를 얼마나 신속하고 현명하게 대응할 수 있냐'에 따라 나의 수익률이 좌우되기 때문에 세입자와의 갈등을 해결하는 것은 정말 중요합니다.
이번 글에서는 '월세를 오랫동안 내지 않고 버티는 세입자를 대응하는 방법'에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 처음부터 잘 골라내자
가장 효과적인 방법은 애초에 갈등의 싹이 자라지 않도록 미연에 방지하는 것입니다. 뻔한 소리지만, 처음부터 멀쩡한 세입자를 받아들이는 것이 가장 중요합니다.
미국에서는 인터뷰를 통해 세입자를 선별하는 과정을 거치는데요. 이때 꼭 체크해야 할 항목으로는
(1) 월세 납부 능력
(2) 크레딧 점수
(3) 생활 습관 및 과거 이력
등이 있습니다.
일부 투자를 진행하시는 분들 중 이렇게 생각하시는 분들이 계십니다.
"나 투자 공부도 많이 했고 영어도 잘하는데,
그냥 내가 직접 인터뷰해서 고르면 안 되나?"
아무리 자신이 부동산 지식이 출중하고 영어에 능통할뿐더러 평소 사람을 잘 본다고 자부한다 하더라도 세입자 인터뷰를 직접 진행하여 선별하는 것은 상당히 위험하다고 볼 수 있습니다.
세입자의 크레딧이 정말 유효한지, 과거에 임대료 미납 이력이 없는지, 말썽 피우지 않고 원만한 관계를 유지할 수 있을지를 판단하기 위해선 풍부한 경험을 통해 만들어진 '선구안'이 필요하기 때문이죠. 그렇기 때문에 전반적인 세입자 선별 과정은 프로퍼티 매니지먼트(부동산 관리) 회사에 위임하는 것을 추천드립니다.
멀쩡한 세입자만 잘 골라내는 것만으로도 불필요한 갈등을 예방하는 가장 확실한 방법이라는 걸 명심하시길 바랍니다.
2. 평소에 잘하자
비록 내 건물에 살면서 나에게 매달 꼬박꼬박 임대료를 납부한다고 하더라도 '나는 갑이고 세입자는 을이야'라고 생각하시면 안 됩니다. 소송의 나라인 미국인만큼, 한번 세입자에게 소송이 잘못 걸리면 시간, 감정, 돈을 동시에 낭비하게 됩니다.
만약 여러분이 사업을 한다고 가정해 보겠습니다. 여러분의 목적은 당연히 사업을 원만하게 진행하면서 안정적인 소득을 만들어내는 것입니다. 그리고 이를 위해 비즈니스 관계에 속한 파트너들과 돈독한 관계를 유지하려고 노력하실 것입니다.
위와 마찬가지로, 집주인과 세입자의 관계를 일종의 '비즈니스'라고 보시면 됩니다.
그렇기 때문에 나의 부동산을 안정적으로 유지하고 매달 납부되는 월세가 끊기지 않으려면 갑과 을의 관계가 아닌, 나의 사업 파트너로서 원만한 관계를 유지하려는 노력이 필요합니다.
물론 그렇다고 해서 세입자가 부담을 느낄 정도로 친근하게 대하거나 과한 액션을 취하라는 것은 아니에요. 세입자와의 소통 창구를 열어두는 것만으로 충분하죠. 그들의 목소리에 귀 기울이면서 불편한 점은 없는지, 수리가 필요한 곳은 없는지 먼저 물어봐 주는 등 이러한 작은 액션들로 하여금 '내 집주인은 말이 통하는 사람이구나'라고 느끼게 될 것입니다.
그렇게 만들어진 돈독한 파트너십은 나의 '임대 사업'을 안정적으로 유지하는 데에 큰 도움이 됩니다.
3. 최대한 대화로 해결하자
앞서 말씀드린 두 항목을 성실히 지켰음에도 불구하고, 우발상황은 언제나 발생하기 마련입니다. 만약 임차인이 돈을 내지 않고 버티는 상황(불법 점유)이 발생했다면 최선의 방법은 바로 '평화적으로 합의점을 찾는 것'입니다.
물론 주에 따라 다르지만, 임차인이 돈을 내지 않는다고 해서 맘대로 쫓아낼 수 없습니다. 강제 퇴거를 진행하기 위해선 사전에 세입자에게 서면(3-day notice)으로 통보를 해야 하는 것은 기본이며, 만약 소송으로 이어질 경우 시간과 돈을 낭비하는 것은 물론 최종 판결이 날 때까지 세입자의 권리를 제한할 수 없기 때문이죠.
평화적으로 합의점을 도출하기 위해서는 다음과 같은 방법들이 있습니다.
✔분할 납부
→ 미납된 렌트비를 일정 기간 동안 조금씩 나누어서 내도록 합의하는 방법입니다.
✔일부 납부
→ 지금 당장 납부가 가능한, 미납 금액의 일부라도 우선 받고 연체료는 유예하는 방법입니다.
✔시큐리티 디파짓 차감
→ 시큐리티 디파짓이란 만약의 경우를 대비하여 임대 계약 체결 시 미리 청구해 놓은 위탁금입니다. 이 중에서 납부 금액을 일부 차감하는 방법입니다.
✔세입자 조기 교체
→ 장기간 미납으로 이어지기 전에 미리 세입자를 준비하여 피해를 최소화하는 현실적인 방법입니다.
임대료가 왜 미납됐는지 대화를 통해 세입자의 상황을 충분히 들어보고 함께 합의점을 찾아 문제가 악화되기 전에 해결 방법을 찾는 것이 가장 좋습니다. 그럼에도 불구하고 상황이 나아지지 않는다면 나의 임대 사업을 지키기 위해 강제 퇴거 절차를 진행해야만 합니다.
강제 퇴거 절차나 주별 임대차법에 대해서는 추후에 따로 다루어 업로드할 예정이니 참조하시면 많은 도움이 되실 거라 생각합니다.
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