GTX와 신도시
썸렛 오리지널 | 부동산 대리투어 (2022년 5월 6일 발행분)
우당탕탕 직장인 부동산 투자 이야기로 '투자를 슬기롭게' 도와주는 썸렛 팀과 함께 뉴스레터를 쓰고 있어요. 매주 월/목/금, 다양한 투자 이야기를 '써머리'해드리고 있으니, '월급 만으로 현생 답 없는', '슬기로운 투자'에 관심있는 분들이라면 꼭 구독해보시길 바래요.
�못 먹는 감 찔러나 보자
수도권 아파트의 문턱이 점점 높아지고 있어요. 그렇다고 지방투자만 해서는 서울/수도권 투자는 더 할 수 없답니다. 부동산 투자는 정보력과 별개로, 그 지역을 다녀와봤는지가 중요해요. 동네 사람들이 어떻게 사는지, 상가는 얼마나 차있고 깨끗한지, 공원은 얼마나 쾌적한지 등 종합적으로 알아야 여기가 살고 싶은 동네인지 느낄 수 있어요. 홈플러스랑 이마트가 있다던데로 와닿지 않는 도보 임장의 느낌이란게 있습니다.
당연히 전(…) 지금 수도권 투자를 할 수 없지만 진짜 살 수 있을 때, 주저하지 않기 위해 일산 임장을 가보기로 했어요.
� 다시 핫해지는 일산
1기 신도시 재건축이 화두가 되면서 다시 일산이 핫해졌어요. 1기 신도시 중 용적률이 가장 여유있어 재건축 우선순위가 높기 때문이에요. (일산의 평균 용적률은 169%, 180% 미만일 때 사업성 있다고 판단)
물론, 재재(재건축/재개발) 비용을 현재 부담할 수 없기에, 재건축을 보고 간건 아니었어요. 제가 가장 알고 싶었던 건, 일산이 얼마나 살기 좋은 곳이고 얼마나 많은 사람이 살고 있나였어요.
그 점에서 개인적으로 전세가율(전세가/매매가)을 중요하게 생각해요. 실수요와 투자수요의 밸런스를 나타내기 때문에 매매 가격이 조금 높더라도 전세가율이 받혀준다면 투자 혹은 장투할 수 있다고 생각하거든요.
표면 상으로 일산의 전세가율은 71% 수준으로 나쁘지 않았어요. 하지만 일산 대장 아파트인 킨텍스 원시티의 전세가율은 35~40% 수준. 갭 투자하려면 10억 정도는 필요해 예상대로 못 먹는 감이었어요. 더 찾아보니 중심지 아파트들은 20년 식이라고 해도 전세가율 50% 수준의 아파트가 많았어요.
출처. 호갱노노� 일산 대장을 소개합니다
일산 대장아파트는 킨텍스 원시티로 매매가 16억 5천 / 전세가 6억 / 갭 8억 내외 정도의 가격으로 거래 되었어요. 걸어서 5분(…) 거리에 현대백화점과 이마트 트레이더스가 있어요.
우리 집 앞에 현백있다제가 가본 곳 중, 순천 신대지구가 제일 좋았던 신도시 지구였어요. 상가/마트 등 인프라나 영화관, 녹지도 많았구요. 지방이 땅이 많으니까 이 정도 조성할 수 있지라고 생각했었거든요. 하지만 1위가 바뀌었다.
일산은 쾌적한 녹지와 인프라 수준이 압도적이었어요. 호수 공원도 있고 그래서 그런지, 중-고등학생 그리고 어르신 분들이 많이 보였어요. 쾌적한 곳에서 노후를 보내거나 아이들을 키우고 싶은 분이 많이 사는 곳이구나 싶었어요. (*참고로 일산은 학원 수로는 경기도 2등인 곳입니다. 1등은 평촌)
✅ TIP | 학원 수 확인하는 방법 여러 앱에서 학원 수 보는 법을 제공하지만, 제가 자주쓰는 호갱노노 기준으로 설명드릴게요. 분석 ' 학원가를 클릭하면, 지역의 학원가 위치와 순위를 알려줘요. 손품으로 지역 감을 익힐 때 유용하니 참고하세요.
출처. 호갱노노� 주목받는 3기 신도시, 운정
못 먹는 감인걸 알고 갔지만 너무 빨리 끝나버린 일산 임장. 도어 투 도어로 장장 2시간에 걸쳐서 왔기 때문에 상당히 억울했습니다. 카페에 앉아 앱을 켜고 주변에 갈 곳을 찾던 중, 말로만 듣던 운정이 바로 위라는 걸 알게 되었어요. 운정만 따로 가기 위해서 절대 여기까지 오지 않을 것이기 때문에 내친김에 운정도 다녀왔습니다.
사실, 3기 신도시의 첫인상은 허허벌판이었어요. 새로 생기는 신도시에 가보면 적황색 공사터와 크레인, 공실인 상가가 잔뜩 있기 마련이거든요. 근데 운정은 예상과 너무 달리 이미 인프라가 잘 갖춰진 도시였어요.
'임대 구함' 안 붙어있습니다상가도 가득 차있고, 녹지/공원도 물론이구요. 일산보다 더 한적해 살기 좋아보였구요. 다만 아직 들어오는 지하철은 중앙선 밖에 없었어요. (회기 사람으로서 중앙선.. 할말하않)
크레인도 역대급으로 많았습니다� GTX 들어온다면, 운정. 나쁘지 않을지도?
중앙선만 있으니 사람들이 GTX-A를 얼마나 기다리겠어요. GTX가 들어오면 삼성역까지 22분 밖에 안 걸려요. 운정의 대장아파트는 운정 신도시 아이파크로 매매가 9억 4천 / 전세가 4억 6천 / 갭 4억 8천 정도로 거래되었어요. 전세가율 49% (비싸지만) 일산 대장보다는 실수요가 더 있다는 생각이 들었어요.
대장 아파트는 GTX 운정역 바로 앞 아파트라는 점이 큰 메리트였던 듯 해요. 걸어다니며 앱으로 찾아보니, 운정에 5억 내외로 전세끼고 살 수 있는 아파트들이 보였어요. 투자금 8천에서 1억 정도면 가능했는데, 이 정도면 조금 더 힘 써서 지방 대장급 아파트 투자 정도 할 수 있는 투자금이에요. 최근 거래가 주춤하는 상황에 "지방 대장 아파트 투자할래 운정 준신축 아파트 살래"라고 물으면 솔직히 운정에 더 마음이 갔어요. 혹시 잘못되더라도 "내가 살지 뭐" 하고 말 수 있으니까요.
� GTX와 신도시
사람들이 GTX, GTX 하는데 다 이유가 있더라구요. 과장 보태서 서울 중심부로 들어가는데 2시간 걸리던걸 30분 내외로 만들어주는 거니까요. GTX가 잘 깔리기만 하면, 서울 도심 팍팍한 곳에 영끌해서 집 구해야하나 고민하는 사람도 (*강남 3구 등 제외) 쾌적한 경기도 권에 살아볼까 고민할 수 있게 되니까요. 사실 같은 이유로 입지/교통/인프라 3박자를 갖춘 1기 신도시 가격이 오르고 있다고 생각해요.
제 개인적인 의견으로는, 1기 신도시 재건축이 얘기 나오면서 3기 신도시에 대한 관심이 줄었다고 생각해요. 저 역시도 재건축이 된다면, 1기 신도시가 무조건 더 좋다고 생각하구요. 입지 is KING.
부동산 호재는 ‘이뤄진다면' 다 좋죠. 그래서 1기 신도시 재건축과 GTX의 영향을 숫자로 한번 비교해보고 싶었어요.
부동산에서 재건축은 보통 10년 정도 걸린다고 보고 있어요.
GTX-A는 24년 (2년 후) 정도, 정상 개통/운영된다고 예상되고 있어요. GTX-C의 경우, 27년 (5년 후) 을 보고 있더라구요.
만약, 10년 후에 좋아질 호재와 5년 후에 좋아질 호재를 비교해서 투자한다면 5년 후 호재에 투자하는 것도 나쁘지 않다고 생각되더라구요. 운정이 일산보다 가격대가 낮은데, GTX가 생겨서 대장 기준 80% 수준까지 따라잡는다고 생각하면 현재 대장 가격보다 더 오를 수 있다고 생각되기도 했구요.
� 나만의 소설 써보기
앞서 운정의 좋은 점을 많이 말씀드렸지만 불안한 점도 상당히 많아요. 사전청약 물량을 제외해도 향후 입주할 물량이 매우 많아 지금 투자하면 가격이 떨어질 가능성도 높고, 결국 입지는 1기 신도시가 훨씬 좋으니까요.
그래도 저를 포함한 부동산 초보일수록 그 나름의 시나리오를 써보는게 중요하다고 생각해요. 시나리오가 없다면, 앞으로 있을 수 많은 변화에 흔들릴 수 밖에 없어요. 지금전 국민이 부동산에 주목하는 만큼, 차기 정부도 부동산 얘기를 많이 할 수 밖에 없어요. 재건축, GTX 뿐만 아니라 대출, 세금 등 큰 변화들이 다가올거에요. 조마조마 불안하겠지만, 좋은 정보도 잘 모으고 발품도 팔아가면서 나름의 투자관을 세워 나가요!
