분양받은 상가 안에 떡하니 기둥이..
계약 취소 가능할까?
새로 분양받은 상가에 입주하려는 순간,
기대한 것과는 다른 내부 구조물을 마주한 경험이 있다면,
당황스러움은 물론이고 법적 대응까지 고민하게 될 것이다.
예를 들어 건물 외부가 아닌 내부에 큰 기둥, 기계실, 구조물이 존재하여
공간 활용에 불편을 주고, 상가 본래의 용도대로 사용하기 어려운 경우라면
가장 먼저 떠오를 수 있는 대응책은 바로 분양계약의 취소 또는 손해배상 청구일 것이다.
구조물이 있다고 무조건 계약 취소가 가능할까?
법원은 건물 내부에 구조물이 존재하는 경우,
그 사실을 분양자가 수분양자에게 고지할 의무가 있다고 본다.
즉, 구조물이 있다는 사실만으로 곧바로 계약을 취소할 수 있는 것은 아니며,
다음 두 가지 조건이 충족되어야 한다.
1) 분양자가 구조물 존재를 고지하지 않았을 것
2) 수분양자에게 구조물 존재를 예측할 수 있는 합리적 사정이 없었을 것
이는 부동산 거래에 있어 ‘신의칙상 고지의무’와 관련된다.
상대방이 경험칙상 명백히 예상할 수 없는 정보에 대해
거래 전에 고지하지 않았다면, 분양자에게 그 책임이 있다는 것이다.
어떤 경우에 ‘고지하지 않은 잘못’이 인정될까?
고지의무 위반 여부는 구체적 정황을 종합적으로 따진다.
법원은 주로 다음과 같은 자료를 통해
수분양자가 구조물의 존재를 충분히 예상할 수 있었는지를 판단한다.
분양계약서 및 설계도면
카탈로그, 분양 브로셔
모델하우스 구성
입체 모형
평면도 및 조감도
이러한 자료들에 구조물 표시가 전혀 없거나,
실제와 다르게 묘사된 경우에는
수분양자가 “그럴 줄 몰랐다”고 주장할 수 있는 여지가 생긴다.
계약 취소까지 안 가더라도 손해배상은 가능하다
모든 분양계약이 구조물을 이유로 취소될 수 있는 것은 아니다.
그러나 구조물로 인해 상가를 제대로 사용하지 못했다면,
그로 인한 이용 제한에 따른 손해배상은 청구할 수 있다.
"고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하며,
수분양자는 이를 이유로 분양계약을 취소하고 대금 반환을 청구하거나,
계약을 유지하면서도 손해배상만 따로 청구할 수 있다."
✅ 분양계약 체결 전후, 구조물 관련 쟁점 체크리스트
1. 도면·모형에 구조물이 표시되어 있었는가?
분양자가 제공한 설명 자료를 꼼꼼히 확인할 것
2. 설명회 또는 상담 과정에서 구조물 존재를 안내받았는가?
안내받지 않았다면, 상담 녹취나 문자 내역이 핵심 증거가 될 수 있음
3. 입주 후 구조물로 인해 상가 이용이 현저히 제한되는가?
입점 불가, 내부 공간 축소 등 실질적 피해 여부 확인
4. 계약서에 고지 관련 조항이 있었는가?
"설계 변경 가능" 등의 면책 조항도 검토 대상임
5. 취소 vs 손해배상 중 무엇이 현실적인가?
대금 반환이 어려운 상황이라면 손해배상 청구만도 가능
상가 분양계약은 단순한 ‘분양대금 지급’의 문제가 아니라
설계, 공간 활용, 정보 제공의 신뢰에 기반한 계약이다.
따라서 실제 구조가 계약 당시 설명과 다르다면
고지의무 위반으로 인한 법적 책임을 물을 수 있으며,
분쟁 발생 시에는 반드시 자료 확보와 법률 검토를 병행하는 것이 중요하다.
상담 문의 (이메일) :
gjjung@legalbh.com
