임의경매로 소유권이 이전된 경우 양도소득세 부과여부

한해가 바뀌고 겨울이 가고 봄이 또 왔지만 달라진 것은 아무 것도 없다는 것을 새삼 느끼게 됩니다. 어릴 때는 해가 바뀌면 세상이 바뀔 줄 알았고 이십대에서 삼십으로, 삼십대에서 사십으로 나이대가 달라질 때에는 뭔가 커다란 변화가 있지 않겠나 하는 기대나 걱정이 몰려오기도 했었습니다. 그러나 작년이나 올해나 하는 일도 똑같고 상담내용도 거의 다르지 않습니다.     

파산이나 회생절차를 밟는 분들 중에 빚을 지기는 했지만 자신은 한 푼 구경도 못한 돈이라는 말을 자주 합니다. 자신이 소비해서 진 빚보다는 남의 채무에 보증을 섰다가 그 채무자가 변제하지 않아 보증인으로서 보증채무를 지는 경우가 적지 않기 때문입니다. 그런 경우 보증을 섰던 분들은 억울해하고 자신은 방탕하게 살다 빚진 것이 아니므로 일종의 피해자로 바라봐주기를 바라기도 합니다.      

상담하신 분 중 한분은 친구의 채무에 대한 담보로 자기 소유 부동산에 근저당권을 설정해주었던 모양입니다. 그런데 그 친구가 채무를 변제하지 않아 위 부동산이 경매되면서 매각대금은 모두 채권자들에게 배당되었고 상담하신 분은 한 푼도 배당받지 못하였습니다. 그럼에도 불구하고 세무서에서는 경매로 부동산을 양도하였으므로 양도소득세를 부담하라는 통지를 발송하였고 이를 억울하다며 상담을 온 것입니다.     

한편 양도소득세의 과세대상이 되는 ‘자산양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다(소득세법 제88조 제1항).     

그렇다면 근저당실행을 위한 임의경매도 유상양도의 범위 내에 포함될 수 있을 것인지 의문입니다만, 이에 대해 법원은 “근저당실행을 위한 임의경매에 있어서 경락인은 담보권의 내용을 실현하는 환가행위로 인해 목적부동산의 소유권을 승계취득 하는 것이므로, 비록 임의경매의 기초가 된 근저당설정등기가 제3자의 채무에 대한 물상보증으로 이루어졌다 하더라도 경매목적물의 양도인은 물상보증인이고 경락대금도 경매목적물의 소유자인 물상보증인의 양도소득으로 귀속되는 것”이라고 판시했습니다(대법원 1991. 5. 28. 선고 91누360 판결, 2000. 7. 6. 선고 2000두1508 판결).     

또한 근저당실행을 위한 경매에 있어서 매수인이 매각대금을 완납한 때에 원래의 소유자는 그 소유권을 잃고 매수인이 소유권을 취득하는 것이므로, 담보권실행경매절차를 통해 매각된 토지의 소득세법상 양도시기는 매각대금완납일이 되는 것(대법원 1997. 7. 8. 선고 96누15770 판결, 1999. 10. 26. 선고 98두2669 판결)이라고 판시하였습니다.     

그러므로 근저당 설정된 부동산이 경매절차에서 매각으로 인해 소유권이 이전되었고, 원 소유자에게 돌아갈 매각대금잔액이 전혀 없더라도, 혹은 주채무자의 무자력으로 물상보증인의 구상권 행사가 불가능하다고 해도 양도소득세가 비과세되는 것은 아니며, 자산의 양도시기는 매각대금완납일이라 할 것입니다.