경매 시장이 다시 뜨거워지는 건가?
경매 스터디1
요즘 네이버 부동산을 보면 실거래가가 최근 1월에 찍히며 거래가 생기고 있다. 서울 월 평균 거래량은 6천건 정도 되는데, 작년 최악이었을때는 단 200건 정도밖에 되지 않았다. 특례보금자리론이 이슈였을때는 2000건으로 잠시 상승하긴 했다.
현재 이 시점에 주목하고 있는 것은 '신생아 대출'이다. 조금 더 면밀히 살피면 대환대출 70%, 실거래는 30%정도 비율밖에 되지않는다. 하지만 특례보금자리론도 추후엔 실거래와 대환대출이 뒤바뀌는 현상으로 실거래가 훨씬 더 많은 비중을 차지 했기 때문에 주목할 만하다.
부동산 거래는 2월은 잘 없는 편이다. 명절도 있고 보통 3월이 이사철이라 그때 더 많은 데이터가 나올 것 같다.
경매시장은 부동산 흐름을 선반영 해주고 있다.
뉴스에서 나오는 정보들을 가지고 움직이기에는 너무 늦다. 이미 다 움직인 사람들의 이야기를 분위기로 반영하고 있기 때문이다. 그래서 경매시장을 보면 투자자들의 흐름이나 패턴을 분석하는데 도움이 된다.
지난 주 입찰을 위해서 수원지방법원 본원을 다녀왔다. 용인에 있는 아파트를 입찰하려고 갔는데, 단독입찰은 어렵고 많아야 4-6명 정도라 생각했다. 예상은 완전히 빗나갔다. 우리 물건에는 총 17명이 입찰을 들어왔고, 경매장은 문밖으로도 사람들이 넘쳐날 정도로 바글바글 했다. 다른 아파트 물건은 22명으로 더 많았다.
그렇게 쉬운 물건은 아니었음(미상 임차인이 있는 것)에도 17명이 입찰했다는건 돌이켜보면 다른 전략을 가지고 가야 한다는 생각이 들었다. 경매 공부를 배울때 스승님한테 배웠던 점 중 하나가, '예측하지 말고 현재에 맞는 전략을 세워라' 였다. 물론 한 번에 분위기가 이렇다 판단할 수 없기에 우리는 한 두번의 입찰을 더 해보면서 현재의 분위기의 기준점을 잡을 계획이다. 그리고 지금 사람이 몰리지 않는 곳들을 파악하는 것이 필요했다.
우선 미상 임차인이 있는 물건을 섣불리 받았다가는 추후 대출이 어려워질 수 있다. 왜냐면 은행은 일단 서류상 선순위 임차인이 있는 것으로 확인 되면 대출을 거의 안해주기 때문이다. 물론 풀어나가는 방법도 있긴 하지만 현재 투자금이 넉넉한 상황이 아닌 경우에는 무리하게 진행할 필요는 없기 때문이다.
그래서 우리는 당분간 조금 더 아파트 경매시장을 살펴보면서 다음 이곳을 함께 알아보기로 한다!
