전세 계약시 체크포인트
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서울 강서구 화곡동에서 이른바 ‘세모녀 전세사기 사건’이 발생하였습니다.
분양업자와 짜고 2017년 4월부터 2020년 1월까지 이른바 ‘갭투자’로 피해자 136명으로부터 임대차보증금 298억 원 상당을 편취한 사건으로 이 과정에서 임대인 김모씨 등 세 모녀는 돈 한 푼 들이지 않았다고 합니다.
이외에도 여러 전세사기 사건이 발생했고 이러한 전세사기 사건은 아직도 현재진행형이라 할 것입니다. 계속하여 기승을 부리고 있는 이러한 전세사기 사건의 경우 특히 신혼부부나 사회초년생들이 피해를 보는 경우가 많습니다.
이에 전세(임대차) 계약 체결시 경각심을 가지고 반드시 확인해야 할 체크포인트! 설명 들어갑니다.
※ 아래 체크포인트만으로 완벽하게 사기를 막을 수는 없을 것이나 이는 기본이니 최소한 이 정도는 확인해야 한다고 할 것입니다.
전세 계약 전 과정 체크포인트
1. 전셋집을 구하기로 마음 먹었을 때는 비교분석하여 좋은 전셋집을 선택하자!
예산을 파악하고 예산에 맞는 지역을 선정한 뒤에 앱 등을 통해 매물을 확인 후 그 매물을 올려둔 공인중개사 사무소에 전화해서 방문합니다.
이때 매물을 많이 올려둔 공인중개사 사무소를 최소 세 군데 이상 방문하시길 추천드립니다.
사실 이러한 부분은 법적인 내용이 포함된 부분이 아닌지라 여러분들이 필자보다 더 잘 아실 거라 생각해서 이만 줄이겠습니다.
2. 계약체결 전 반드시 부동산을 직접 확인하자!
구조 등이 사진과 다른 경우도 있고 하자 등은 직접 확인하지 않으면 알기 어려운 경우가 많습니다.
사진과 다르게 올리는 등의 경우 집주인(임대인)의 잘못도 크지만, 임차인이 그러한 부분을 용인하였다고 판단될 수 있고, 확인하지 않은 임차인에게 일부 잘못이 인정될 수도 있습니다.
인테리어나 도배·벽지 같은 외적인 부분 이외에 수도, 배수, 배관, 난방 등 내적인 부분 역시 인터넷에 존재하는 좋은 체크리스트를 활용하여 꼼꼼히 보셔야 합니다. 또한 필요한 경우 사진을 찍어둡시다.
당연히 한 두 푼 하는 것도 아닌 내가 살 집을 구하는 것이니 반드시 계약전 부동산을 직접 확인하시기 바랍니다.
역시 이 부분도 저자의 전문분야는 아니므로 이만 줄이겠습니다.
3. 등기부등본을 반드시 확인하자!
전세권이나 근저당권 등 선순위 권리가 있을 경우 나중에 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있으니 등기부등본을 반드시 확인하셔야 합니다.
등기부등본은 등기소를 방문하거나 무인발급기를 통해서 직접 발급받으실 수도 있고, 대법원 인터넷 등기소를 통해서도 마찬가지로 열람하거나 발급받으실 수 있으므로 자신에게 더 편한 방법으로 발급받으시면 되겠습니다.
4. 반드시 등기부등본에 있는 소유자(명의자) 계좌로 돈을 입금하자!
나중에 문제가 생겼을 때 돌려받기 어려울 수도 있기 때문에 반드시 집주인(더 정확히는 임대인이라고 해야겠지만 집주인이 임대인인 경우의 계약만 추천드리기 때문에 집주인이라고만 하겠습니다) 계좌로 돈을 입금합시다.
실제로 저자가 직접 소송을 수행하기도 한 천안 집이야기 사건의 경우에도 임대인의 계좌가 아닌 다른 계좌로 입금을 하면서 피해가 더욱 확대되기도 하였으니 이 점을 주의하시라 말씀드립니다.
5. 계약서 작성시 반드시 당사자 신분을 명확히 확인하자!
반드시 당사자를 나오도록 해서 그 당사자와 직접 계약할 수 있도록 하는 것이 좋습니다. 전셋집이 그 집 하나만 있는 것이 아니니 위험을 부담할 이유가 없습니다.
이때 신분증 등으로 당사자가 맞는지 반드시 확인하셔야 합니다.
다만 정말로 마음에 드는 집이라 계약해야겠다고 생각하신다면 대신하여 나온 사람의 위임장을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. 또한 천안 집이야기 사건에서처럼 업체에 위임을 해서 계약이 진행되는 경우도 있는데 이 경우도 마찬가지 입니다. 이때 위임의 범위, 인감도장, 인감증명서, 대리인의 신분증 등을 꼼꼼히 확인합시다. 여기서 추가적으로 말씀드릴 것은 이때 반드시 집주인과 통화를 해보셔야 한다는 것입니다.
6. 계약서 작성시 계약서를 꼼꼼히 확인하고 자신의 사정에 맞는 특약을 추가해달라고 요청하자!
내가 계약하고자 하는 그 부동산이 맞게 표시되어 있는지 집주인은 정확하게 기재되어 있는지 등 먼저 계약서를 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
다음으로 자신에게 필요한 특약 사항을 반드시 추가해 달라고 하여야 합니다. 구두계약도 계약이긴 하지만 나중에 상대방이 말을 바꾸면 입증하기가 어렵기 때문입니다.
tip!
√ 특약사항 중 특히 아래의 점이 필요한지 체크하시기 바랍니다.
① 잔금을 전세대출을 받아 치를 것이라면 그 내용, 전세대출 불가시(이 경우 은행과 비율 등까지 세부적인 것까지 특정해야 함) 계약은 무효이고 계약금은 반환한다는 특약
② 선순위 근저당권 등이 있다면 그 말소 특약
③ ‘계약일 당일에 확인한 등기부등본 상태를 잔금일 다음날까지 유지한다. 위약시 계약은 무효이고 손해배상금은 얼마이다’라고 지정하는 특약(본 특약은 가능하면 넣으시길 추천드립니다. 전입신고의 효력은 당일이 아니라 그 다음날 발생하기 때문입니다.)
④ 보증보험 가입 의무화, 가입거절시 계약 무효 특약
7. 계약 당시 반드시 녹음을 하자!
대화 당사자간 녹음은 동의 없이 몰래 하더라도 합법입니다. 나중에 일이 틀어졌을 때 이러한 녹음 자료는 중요한 증거가 될 수 있습니다.
8. 잔금 지급전 등기부등본을 다시 확인하자!
그 사이에 근저당권 등 선순위 권리가 새로 설정되었는지 확인합니다.
9. 중개수수료를 낸 후 반드시 현금영수증 등을 받자!
10. 잔금 지급 후 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받자!
대항력, 우선변제권 확보를 잘 해둬야 나중에 혹시 문제가 생기더라도 권리를 보장받거나 보증금을 먼저 받을 수 있기 때문입니다.
11. 조금이라도 의심될 때는 변호사와 상담하자!
사실 사기꾼이 신분증 등을 위조하거나 하는 등으로 처벌을 각오하고 사기를 칠 것을 마음 먹는다면 완벽하게 100% 이를 알고 당하지 않을 수는 없습니다.
또한 앞서 말씀드렸듯 전입신고의 효력일 등 제도적 문제도 있습니다.
다만 위의 체크포인트를 활용함과 동시에 최대한 조심하면서 신중하게 판단한다면 상당한 정도로 사기 피해를 막을 수 있다고 생각합니다.
어쨌든 그러한 판단 과정에서 조금이라도 의심된다면 변호사와 상담하는 것을 권해드립니다.
이것만 알면 됩니다!
1. 전셋집을 구하기로 마음 먹었을 때는 비교분석하여 좋은 전셋집을 선택하자!
2. 계약체결 전 반드시 부동산을 직접 확인하자!
3. 등기부등본을 반드시 확인하자!
4. 반드시 등기부등본에 있는 소유자(명의자) 계좌로 돈을 입금하자!
5. 계약서 작성시 반드시 당사자 신분을 명확히 확인하자!
6. 계약서 작성시 계약서를 꼼꼼히 확인하고 자신의 사정에 맞는 특약을 추가해달라고 요청하자!
7. 계약 당시 반드시 녹음을 하자!
8. 잔금 지급전 등기부등본을 다시 확인하자!
9. 중개수수료를 낸 후 반드시 현금영수증 등을 받자!
10. 잔금 지급 후 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받자!
11. 조금이라도 의심될 때는 변호사와 상담하자!
