10월 15일, 이재명 정부의 3번째 부동산대책이 발표되었다.
서울 25개구 전역과 수도권 12개구까지 주요 입지 지역의 토지거래허가구역의 규제가 시행되었다.
부동산을 사고 팔 때 허가를 받아야 하며, 투자자 거래는 금지되었다.
이번 10.15 부동산 대책은 지난 문재인 정부에서 있었던 것과 동일한 규제 대책이다.
자산시장원리를 배제하고 인위적 개입을 했을 때 그 결과는 어떻게 되는 것인지 부동산에 관심 있는 이라면 너무나 잘 알 것이다. 지금 너무나 중요한 시기라고 생각된다.
다시 돌아와서 투자를 앞두고 있던 나의 상황에서 규제 대책이 발표된 지금, 어떤 방향을 갖고 투자를 이어가야 하는지 고민하고 빠른 결정이 필요한 시기다.
먼저, 전국 평단가로 나열해 비규제지역 우선지역을 선정하고 사전임장을 진행해 보았다.
<지역>
평단가를 최우선기준으로 두고 지소테이블 우상향지역을 기준으로
'경기 구리시' '경기 안양시 만안구' '경기 화성시' TOP 3 지역을 선정하였다.
<단지>
실투자금을 기준으로 지역&동&단지 B급 이상의 평단가를 우선 기준으로 두고
단소지수를 기반으로 지역별 단지를 선정했다.
<사전임장>
모든 기준에 부합하는 단지는 다음과 같이 추려졌다.
'경기 구리시' 3개 단지
'경기 안양시 만안구' 6개 단지
'경기 화성시' 15개 단지
사전임장 결과, '경기 구리시' 및 '경기 안양시 만안구'는 실투금 내 들어오는 물건이 없었다.
두 지역 모두 6.27 대책 이후로 점진적인 상승을 이어오다 10.15 대책이 나온 후 주말 사이에
투자 가능한 물건이 소진되었으며, 투자가능물건이 있다 해도 1~2건이며 C급 물건이었다.
또한, 매물을 거둬들이거나 호가를 5000~1억 올린 물건이 많아 투자금에 부합하지 않은 상황과 매수문의가 꾸준히 늘어난다는 점을 보았을 때 매도자우위시장으로 판단할 수 있었다.
반면, 경기 화성시 15개 단지를 모두 사전임장하진 않았으나 TOP 3 단지만 사전임장했을 때 위의 두 지역 분위기까지는 아닌 것으로 파악했다.
단지별 매물 수가 많고 매수문의가 있지만 아직까지는 미미한 상황이며 조정 가능한 물건도 몇 건 발견했다.
<최종판단>
'경기 구리시' '경기 안양시 만안구'는 투자금에 부합하는 단지의 투자가능매물이 없었다.
실투금에 부합하는 매물이 있었다는 가정 하에 투자전략을 어떻게 세워야할지 고민해 보았다.
현장임장을 통해 최종판단을 해야 하나, 사전임장을 통해 현재까지 파악한 정보를 바탕으로 RR물건을 거래한다 가정하면 최고가를 찍지 않지만 추격매수를 해야 한다고 결론 내렸다.
사전임장에 따르면 기다리는 시장이 아니라 따라가는 시장이라고 판단했기 때문이다.
+ (10.22 금일 기준)
중개사를 통해 위의 모니터링하고 있는 단지 중 급매를 전달 받았다.
역시 상승추세의 시장에서도 개인사정에 의한 물건은 나오기 마련이다.