무주택자가 되었다

5번째 매도 계약을 마쳤다.

해당 물건은 최초 등록가(1.3억)에서 총 1,350만원 네고하여 A급 물건을 현존하는 단지 매물 중 가장 최저가(C급)로 매수하였던 물건이다.

26년 10월 만기의 전세세입자(1.08억+월10만원)가 거주 중이므로, 절대가격은 낮으나 실투금이 많이 들기에 투자조건에 들어오지 않은 물건이었는데, 이러한 단점을 상쇄하는 전략으로 월 임차료를 이용한 신용대출로 실투금을 0원으로 만들어 매수하였다. 원금이 적어 월 이자 비용은 월세로 충당할 수 있으므로 매력적인 물건이라 판단했던 것이었다.

매매사업자를 활용하여 9개월 보유 후 매도한 물건으로 실투자금 0원으로 매수하여 세전 1250만원 수익을 달성하였다. 월 임차료 연체에 따라 PLAN B를 진행하고자 했으나, 임차인 합의가 어려워 명도소송 및 강제집행까지 고려한다면 소요기간에 의해 전체 포트폴리오에 영향을 미칠 수밖에 없다고 판단하였고, 이에 따라 PLAN A에서 매도하는 것이 적절한 판단이라 결론 내려 매도하게 되었다.

매수부터 매도까지 그간의 과정을 복기해보자.

갭투자를 진행하며 느낀 것은 매수하기 전에 반드시 세입자 리스크도 파악해야 한다는 것이다.

매도하는 시점에 세입자 협조가 되지 않아 걸림돌이 될 수 있기 때문이다.

특약사항에 기재해도 법적으로 할 수 있는 게 아무 것도 없으므로 필히 매수하기 전에 PLAN B까지 세워두어야 한다. 다행히 이를 예상하고 있었어서 유연하게 대응할 수 있었다.

전체 포트폴리오를 위해 올 하반기부터 매도 광고를 진행했었는데 세입자가 연락두절이 되었다.

매수하고자 하는 수요는 충분한데 집을 보여주지 않아 진행에 어려움을 겪기 시작했다.

또 세입자가 월 임차료를 납부하지 않고 있었는데, 이는 되려 내게 기회였다.

곧바로 중개사를 활용하여 PLAN B를 실행하였는데, 2기 연체 시 임대인은 계약해지요건이 성립되므로 퇴거 시 실거주에게 매도 가능하므로 목표금액 대비 1000만원 추가 수익 확보가 가능했기 때문이다.

이와 동시에 또 다른 매수자가 나타났고 고민했다.

세입자와의 합의가 어려워 명도 및 강제집행까지 고려한다면 소요기간을 1년을 잡아야 하는데, 이로 인해 내 전체 포트폴리오에 영향을 줄 수 있다고 판단했고 결국 PLAN A 매도를 진행하게 되었다.

이로써 보유 물건 5채 모두 매도하게 되었다.

올해 세웠던 매도 목표를 이루고 모든 물건을 정리하게 되었다.

5채 중 4채는 수익 조건을 달성하여 매도했으며, 복기 결과 매수할 때 계획했던 플랜대로 진행할 수 있었다. 반면 1채는 수익금 조건에 부합하지 못했다. 세입자가 집을 보여주지 않는 리스크는 계산하지 못했기 때문이다. 다만 이 과정에서 만기가 얼마 남지 않았을 때는 어떻게 진행해야 하는 것인지, 또 중개사는 어떤 방식으로 활용해야 할지 해당 물건을 통해 실전 경험을 쌓을 수 있었다. 결론적으로 매수할 때 세워놓은 매도 플랜이 탄탄할수록 내 조건을 달성할 수 있는 확률이 올라간다는 것을 경험하게 되었다.

이제 올해 남은 목표 본진 타이밍투자를 앞두고 있다. 시장 상황에 따라 실투금이 변하고 있으나 보수적으로 내가 들어갈 수 있는 금액은 정해졌기에 이를 기준으로 지역과 단지를 정리해 나가고 있다. 사전임장과 현장임장을 통해 시장상황을 분석하고 이에 따른 매수전략을 세워 이 목표 또한 이뤄낼 수 있게 준비해보자.