도시는 왜 불평등한가
도시는 혁신의 엔진인가, 계급을 만드는 불평등의 산실인가?
[ 글을 시작하기 전에 ]
도시라는 단어에 대해서 떠올리면 산업화된 곳, 정서가 메마른 곳, 딱딱한 건물이 존재하는 곳이라는 생각이 들 수 있다.
하지만 현재의 도시는 이와 달리 밤에도 낮처럼 환하게 밝은 곳, 다양한 문화 활동을 즐길 수 있고, 편리한 물건의 사용이 가능한 것으로 사랑받고 있다.
이런 도시의 발전은 어떻게 되어왔는지 그리고 어떻게 되어 갈 것인지에 대해서 한 번 들여다보자.
Ⅰ. 도시의 모순
파산 위기에서 부의 중심이 된 뉴욕
1975년 뉴욕으로 돌아가 행인을 붙들어 오늘날의 뉴욕 한복판에 데려다 놓는다고 상상하자. 행인이 살던 시기 뉴욕은 경제가 급격히 쇠퇴하는 중이었다.
당시 뉴욕의 사람과 일자리와 산업은 교외지역으로 빠져나가고 있었다. 지저분하고 위험하며 폭력적이었던 뉴욕은 파산의 기로에 서 있었다. 그는 오늘날의 뉴욕을 보고 어떻게 생각할까?
우선 그는 어려움 없이 쉽게 길을 찾을 수 있을 것이다. 브롱크스는 뉴욕 북쪽에 배터리는 남쪽에 있고 자유의 여신상은 여전히 항구에 우뚝 서 있다.
거리는 예나 지금이나 차량으로 막히고 그는 예전과 똑같은 지하철을 타고 맨해튼을 지나 도시 주변부에 위치한 브루클린, 퀸스, 브롱크스로 가거나 패스 열차를 타고 뉴저지로 가거나 뉴저지 대중교통과 메트로 노스를 이용해 여러 교외지역으로 나갈 수 있다.
그러나 많은 것이 극적으로 바뀌었다. 슬프게도, 그 당시에는 신축 건물이었던 쌍둥이 빌딩은 사라졌다. 재건된 뉴욕 금융지구에는 사업가들뿐만 아니라 과거 교외지역에 집을 짓고 살았던 부유한 가족들로 넘쳐난다.
소호 지역을 무단 점거한 예술가들, 웨스트 빌리지와 이스트 빌리지에 거주했던 히피족과 펑크족이 배회하던 곳은 고급 레스토랑, 카페, 바로 바뀌어 부유한 금융가, 기술전문가, 관광객, 가끔 방문하는 유명 연예인들로 붐빈다.
그러나 겉보기에 깨끗하고 모든 것이 잘 갖추어진 도시처럼 보여도 그는 또한 이면에 감도는 긴장감을 느낄 수 있을 것이다.
자신과 같은 노동자들이 뉴욕에서 집을 사기가 1975년보다 훨씬 더 어려워졌단 걸 알게 된다.
그 당시 5만 달러에 거래되던 아파트는 지금 수백만 달러에 팔린다. 그가 월세 500달러로 임대했던 아파트는 지금 5천 달러에서 1만 달러, 또는 그 이상을 지불해야 한다.
Ⅱ. 승자독식 도시화
슈퍼스타 도시의 탄생
집중하는 힘들 덕분에 가장 중요하고 혁신적인 산업들과 가장 유능하고, 야심차고 부유한 사람들이 전례 없이 비교적 소수의 선도적인 슈퍼스타 도시와, 지식과 테크허브 도시로 집중되고 있다.
이러한 소수의 엘리트 집단은 앞으로 나아가는 반면, 다른 많은 사람들은 힘들게 분투하거나 정체되거나 뒤처진다. 나는 이 과정을 승자독식 도시화 Winner Take all urbanism라고 부른다.
도시 역시 이러한 승자독식 현상에 빠져 있다. 경제 분야의 슈퍼스타 인재가 엄청난 보상을 받듯이 슈퍼스타 도시들은 나머지 도시들보다 압도적인 보상을 받는다.
슈퍼스타 도시들은 가장 높은 수준의 혁신을 창출하고 가장 많은 글로벌 자본과 투자를 통제하고 끌어들인다. 또한 금융, 미디어, 엔터테인먼트, 첨단산업 분야의 일류 기업들이 슈퍼스타 도시에 훨씬 더 많이 집중되어 있으며 압도적으로 많은 세계의 인재들도 여기에 있다.
슈퍼스타 도시들은 가장 전도유망하고 재능 있는 사람들이 원하는 장소일 뿐만 아니라, 이 도시들도 그런 사람을 원한다.
이런 역학은 누적적이고 자기 강화적이다. 이런 도시들의 팽창하는 경제는 더 많고 더 좋은 레스토랑, 극장, 나이트클럽, 갤러리, 그 이외 다른 편의시설에 대한 수요를 유발한다.
성공적인 사업가와 기업가들은 박물관, 콘서트홀, 사립학교, 대학에 기부한다. 슈퍼스타 도시들의 세수 증가는 새롭고 더 나은 학교, 더 많은 대중교통, 더 나은 도서관, 더 많고 나은 공원 등에 투자된다.
이것은 또다시 이런 도시의 장점을 강화하고 지속시킨다. 이 모든 것은 더 많은 산업과 인재를 끌어들인다.
이처럼 강력하고 지속적인 피드백 루프를 통해 시간이 흐르면서 슈퍼스타 도시들의 이점들이 결합한다.
슈퍼스타 도시와 세계의 다른 도시들 간의, 예컨대 미국과 유럽의 오래되고 정체된 산업 도시와 지구 남반구의 가난하고 경제적으로 단절된 도시들과의 격차는 엄청나며, 계속 증가하고 있다.
그럼 어떤 도시들이 세계적인 슈퍼스타의 반열에 속할까?
뉴욕과 런던, 도쿄, 홍콩, 파리, 싱가포르, 로스앤젤레스, 서울, 빈, 스톡홀름, 토론토, 시카고, 취리히, 시드니, 헬싱키, 더블린, 보스턴, 워싱턴 DC, 샌프란시스코 등이 이에 해당한다.
슈퍼스타 도시들은 가장 혁신적이고 부가가치가 높은 산업에 기초한 독특한 경제, 특별히 금융, 미디어, 엔터테인먼트, 첨단기술과 같은 경제를 위시한다.
이런 도시들에서는 모든 것이 빠르게 일어난다. 정보는 빛의 속도로 전달되고, 혁신은 신속하게 일어나며 기업은 더 빨리 창업되고 규모가 확장된다.
도시의 규모와 함께 이러한 속도는 도시의 높은 생산성을 뒷받침한다.
복잡 적응 시스템을 전문적으로 연구하는 싱크탱크인 산타페연구소는 인구가 2배 증가할 때마다 도시 거주민은 평균 15% 더 혁신적이며 15% 더 생산적이고 15% 더 부유해진다고 결론 내렸다.
승자독식 도시화는 산업의 극적인 세계화와 비슷한 방식으로 그 결과물로서 세계의 도시를 재편했다. 역사적으로 선진국들은 각자 자동차, 철강, 전자, 화학 등의 제조업을 보유했다.
세계화는 이와 비슷한 방식으로 세계 도시 순위를 개편하고 있다. 자본주의에 따른 노동의 공간적 분리가 더욱 심화 되면서 경제적으로 가장 가치가 높은 공간과 최적지를 유지할 수 있는 도시는 점점 더 줄어들고 있다.
가장 높은 평가를 받은 인재들과 최고의 수익을 올리는 산업은 한때 많은 중소 도시에 분포했으나 이제 점차 소수의 슈퍼스타 거대 도시에 집중되고 있다.
이런 도시들은 세계 경제의 가장 높은 정점을 차지한다. 정상에 있는 거대 도시들은 번영하지만 작은 언덕은 침체되고, 커다란 평원과 계곡은 고통을 겪는다.
집중화는 성장의 동력이지만 제한된 도시에 대한 경쟁을 증가시킨다.
한정된 공간에 더 많은 것이 집중될수록 지가는 올라간다. 지가가 올라갈수록 주택 가격도 높아지고 더 많은 것이 도시에서 밀려난다.
도시 경제학자 윌리엄 알론소는 지가가 도심에서의 거리에 따라 감소하는 일련의 도시 입찰 임대 곡선을 따른다고 보았다.
대기업 본사는 도심이나 도심 주위의 가장 비싼 토지를 차지했다. 중앙에 위치할 필요가 있는 공장과 창고는 그다음 공간에, 가난한 노동계층의 주택은 그다음 공간에 위치했다.
노동계층은 산업지역 주변의 혼잡하고 시끄럽고 더러운 구역에 살았다. 더 부유한 가정들은 이 모든 것을 피해 도심에서 훨씬 멀리 떨어진 교외지역에 살았다.
제한된 개발과 부족한 토지
도시의 토지 역학 관계는 경제적 힘으로 인한 자연스러운 결과가 아니다.
즉, 수요가 급등하는 상황에서 공급이 제한되어 발생한 문제가 아니다. 도시 토지문제는 도시의 지주들과 주택 소유자들이 건축행위를 제한하는 활동에서 비롯된다.
그들은 이를 통해 자신의 부동산 가격을 높은 수준으로 유지한다. 지난 수십 년 동안 도시경제학자들은 이구동성으로 님비 현상이 도시 주택 가격을 필요 이상으로 높게 만들었다고 개탄했다.
원래 님비는 거주민들이 교도소나 폐기물 처리시설과 같은 혐오 시설이 자기 동네에 들어오지 못하게 하는 것이다.
Ⅲ. 엘리트의 도시
아무도 살지 않는 최고급 아파트
지난 수년 동안 런던을 방문할 때마다 나는 택시운전사로부터 항상 똑같은 이야기를 들었다. 공항으로 오가는 길에 하이드파크를 지날 때 그는 만달린 오리엔탈 호텔 옆에 서 있는 현대적인 글라스 타워를 향해 고개를 끄덕이며 말했다.
저 빌딩 보이세요? 가격이 720억 원이 넘는답니다. 그곳에는 아무도 살지 않습니다. 항상 불이 꺼져 있습니다. 런던의 엘리트 주거지역에는 가격이 초고가인 가격이 비어있거나 창고로 사용되고 있다는 것이다.
뉴욕에서도 비슷한 현상이 나타나고 있다. 부재중인 소유자와 임대인이 소유한 맨해튼의 아파트는 2000년 1만 9천 채에서 2011년 약 3만 4천 채로 약 70% 급증했다.
2016년 런던 정경대학 연구에 따르면 이제 가난한 사람이나 노동 계층만이 도시의 상류층 지역에서 밀려나는 것이 아니다. 전통적인 엘리트들과 유산을 물려받은 가족들이 경쟁에서 패배하고 경우에 따라서는 더 부유한 외국인 바이어에 의해 쫓겨나고 있다.
슈퍼스타 도시들을 사들이는 사람은 부호들만이 아니다. 거대 기업, 부동산 투자회사, 헤지펀드, 국부펀드들도 부동산에 막대한 돈을 투자하고 있다.
슈퍼스타 도시의 부동산을 낚아채는 글로벌 리치들은 전통적인 의미, 즉 그곳에서 살면서 이용하기 위해 주택을 구매한 것이 아니다. 그들은 가족을 부양하거나 생산적인 일을 할 장소를 찾는 것이 아니다.
돈을 묻어둘 안전한 곳을 찾고 있다. 고급 부동산이 과거에는 과시적 소비로 부를 자랑하고 평가하는 가장 분명한 방법이었다면 오늘날은 좀 더 일상적인 일이 되었다.
부를 보관하고 증식하는 새로운 경제적 자산이다.
도시에 집중되는 벤처 자본
진짜 거대한 변화는 첨단기술 스타트업과 인재들의 도시 이주다.
투자회사와 스타트업들은 점점 더 도시로 몰려들었다. 샌프란시스코는 약 65억 달러의 벤처자본을 투자받아 산호세가 2012년에 받은 42억 달러를 넘어서 그해 세계 최고의 벤처 차본 투자처가 되었다.
뉴욕 대도시권은 20억 달러 이상의 투자를 받았고 그중 많은 액수는 로어 맨해튼 지역에 투자되었다.
사실 도시의 인구밀도는 첨단기술 스타트업 증가와 벤처 자본 투자 유치에 가장 중요한 요소 중 하나가 되었다.
스타트업에 투자된 벤처 자본금은 고학력 사람들의 집중이나 창조계층의 집중보다는 인구밀도와 더 강한 상관 관계를 보이고, 인구밀도보다 더 강한 상관관계를 나타내는 것은 첨단기술 산업의 집중뿐이다.
처음에는 첨단기술 산업이 벤처 자본 투자를 끌어들이는 유일한 중요 요소였다. 만약 벤처 자본이 소도시나 교외 지역의 스타트업에 투자된다 해도 가장 도시적인 특징을 가진 지역에 투자되는 경향이 있다.
벤처 자본 투자의 선도적인 중심지로서 15억 달러 이상의 투자를 받은 실리콘 밸리는 스탠퍼드대 주변 최대 인구밀집 지역인 팔로알토에 있다.
창조산업의 중심 슈퍼스타 도시
금융위기 후 뉴욕의 회복은 전통적인 금융, 은행 또는 부동산이 아니라 창조경제의 엄청난 확장 덕분이었다. 뉴욕의 창조경제는 2003년~2012년 사이에 13% 성장했다.
뉴욕의 인구 840만 명은 미국 전체 인구의 2.6%에 지나지 않지만 미국의 창조적인 직종의 8.6%를 차지한다.
런던의 창조산업 지배력은 훨씬 더 독보적이다. 런던 대도시권은 영국 인구의 12.7%에 불과하지만 영국의 모든 창조산업 직종의 40%를 담당한다.
영국의 창조산업 고용 증가량 중 가장 큰 부분이 런던에서 발생한다.
Ⅳ. 교외지역 위기
예전에는 교외 지역은 번영과 희망과 야망의 장소였다. 오늘날 많은 교외지역이 경제적 쇠퇴와 고통을 겪고 있다. 도시지역이 과거 수십 년 동안 그랬듯이 지금은 교외지역에서 중산층 거주지와 지역 공동체가 공동화되고 있다.
오늘날의 교외지역은 오늘날의 도시지역과 마찬가지로 부자들이 집중적으로 거주하는 지역과 가난한 사람들이 집중적으로 거주하는 지역으로 분리되고 있다.
부유하고 학력이 높고 젊고 자녀가 없는 백인 미국인들이 도시로 돌아가고 있다. 반면 이민자, 소수 인종, 가난한 사람들은 교외 지역으로 향하고 있다.
이와 동시에 황폐한 환경, 빈곤, 범죄, 중독, 인종 간 긴장, 폭력, 구조적 실업, 노숙자가 교외지역에도 나타나고 있다.
교외지역의 변화
교외지역에서의 탈출은 도시 주택 가격과 교외지역 주택 가격의 역전 현상에 반영된다. 수십 년 동안 도심지역의 주택 가격보다 교외지역 주택 가격이 꾸준히 비쌌다.
도시가 쇠퇴하면서 도시 주택 가격이 떨어지는 경우가 많았다. 그러나 2015년 말 도시의 평균 주택 가격은 26만 9천 달러로 교외지역 평균 가격 26만 4천 달러를 앞질렀다.
그렇지만 이 수치는 도시와 교외지역 주택 가격의 실제 격차를 과소평가한 것이다.
교외지역 주택은 도시지역 주택보다 규모가 더 크기 때문이다. 정확히 제곱피트 당 가격 기준으로 하면 교외지역 주택 가격은 도시 주택 가격보다 훨씬 더 낮다.
경제에 악영향을 끼치는 요인
교외지역에서 나타나는 새로운 도시 위기는 그곳에 사는 사람들만이 아니라 미국 경제 전체에 이르기까지 폭넓은 대가를 치르게 만들었다. 교외지역 확산은 에너지의 비효율적 사용과 낭비를 초래하면 미국인의 이동성을 제한하고 생산성을 악화시킨다.
교외 지역 주택은 한때 아메리칸드림의 상징이었다. 이제 교외지역 확산은 경제적 사다리를 올라가려는 미국인의 능력을 억제하는 핵심 요소가 되었다.
면허증이 없어질 때까지 운전하라는 속담은 도시에서 멀어질수록 부동산이 점점 더 저렴해지는 현실을 반영하지만 늘어나는 통근 거리는 추가적인 비용을 발생시킨다.
경험적으로 보면 사람들은 보통 수입의 약 30%를 주택비용으로 사용하지만 교통비를 포함하면 최대 45%까지 이른다. 두 대 이상의 차량을 보유하면서 보험료와 수리비용, 연료비용을 감당하려면 만만치 않은 비용이 필요하다.
직장 근처에 살거나 대중교통을 이용할 수 있다면 이런 비용을 대폭 줄일 수 있다. 이런 이유로 도심지역이나 대중교통 노선 주변의 비싼 콘도나 아파트는 자동차를 이용해야 하는 교외지역의 저렴한 주택보다 더 합리적인 선택일 수 있다.
오늘날 교외 지역은 경제적 계층 상승을 방해한다. 넓게 확산된 대도시 지역은 인구밀도가 높은 도시지역보다 경제적 상승 속도가 훨씬 더 낮다.
교외지역의 저소득 노동자는 일자리가 많은 중심지역에서 더 멀리 떨어져 있어 도시에 살 수 있는 노동자들보다 일자리를 얻기가 더 어렵다. 저소득층이 통근에 사용하는 총시간 역시 그들이 경제적 사다리 위로 올라가는데 굉장히 부정적인 영향을 미친다.
통근시간이 긴 저소득 노동자는 경제적 상승 수준이 더 낮다. 고질적으로 가난한 도시 지역은 빈곤의 악순환을 가중시키고 영구화시킨다는 점은 사실이지만 빈곤한 교외지역 역시 여러 가지 도전에 직면해 있다.
교외지역의 가난한 사람들은 도시지역보다 사회적 서비스를 찾아 접근하기 더 어렵기 때문이다.
Ⅴ. 글로벌 도시화 위기
글로벌 도시화의 문제점
선진국은 현재 인구의 85% 이상이 도시에 산다. 두 가지 도시화가 추가로 진행 중이다. 하나는 현재 중국에서 진행 중인 도시화인데 가속도를 더하고 있다. 한층 더 큰 또 다른 도시화는 아프리카와 아시아의 나머지 지역의 도시화가 될 것이다.
오늘날 세계 인구의 약 절반인 35억 명이 도시지역에 산다. 200년 전만 해도 도시 인구 비율이 약 3%에 불과했다. 산업화가 100년 동안 진행된 후 1900년, 이 수치는 약 15%로 증가했다.
1950년에는 2배 정도 증가하여 약 30% 10억 명이 되었다. 향후 100년 또는 200년 동안 세계 도시 인구는 3배 증가하여 100억 명 수준에 도달하여 세계 총인구의 85%에 도달할 것으로 추정된다.
1800년 인구 100만의 도시는 베이징 하나였다. 1900년에는 12곳, 1950년에는 83곳, 2005년에는 400곳으로 치솟았다. 오늘날에는 500곳이 넘는다.
인구 천만 이상의 메가시티는 2곳이었으나 현재 28곳, 2030년에는 40곳으로 예상된다.
개발도상국의 가난한 도시와 선진국의 부유한 도시는 경제력과 생산성에서 크게 차이 난다.
이런 격차를 보여주는 구체적인 지수가 지식 경제의 전형적인 상품인 아이폰을 사는데 필요한 세계 각국 도시의 평균 노동자의 노동시간이다.
뉴욕시의 평균 노동자는 2015년 15GB 용량의 아이폰을 구매하기 위해 24시간의 노동이면 된다. 개발도상국은 350시간이 필요하다. 자카르타는 460시간 키예프는 600시간 이상 일해야 한다.
[ 글을 마치며 ]
도시의 탄생과정을 생각해보면 처음에는 제사장 같은 종교적인 위치의 정점에 있는 사람들이 모여사는 곳이 중심부가 된다.
그리고 종교의 권력이 왕에게 이양되고 정부 같은 기관으로 넘어가면서 국가의 중심이 되게 된다. 자연스럽게 도시는 그곳을 중심으로 형성되게 된다.
현재의 도시도 이와 비슷한 맥락에서 시작이 된다. 사람들이 모이고 더 많은 융복합이 일어나고 그 안에는 더 많은 건물이 들어서게 된다.
자연스럽게 주요 시설물이 들어서는 공간이 확장되면서 사람들이 잠을 자는 공간은 주변지역으로 확대되게 된다.
이로 인해서 도시는 점점 더 팽창하고 팽창된 도시는 구도심과 신도심으로 구분되게 된다.
신도심은 구도심의 권력을 일부 이양받고 투자가 이루어지면서 더 높은 삶의 질 향상을 즐길 수 있는 공간으로 변모하게 된다.
도시는 점점 더 팽창해져 나가고 더 이상 공간 확장이 어려워진 도시는 구도심의 개발로 방향을 전환하게 된다.
그리고 구도심은 다시 발전에 발전을 거듭하게 되고 더 많은 사람들과 자본을 빨아들이고 여기에서 말하는 슈퍼 도시로서 탈바꿈하게 되는 것이다.
현재 미국에서 벌어지고 있는 현상인데 결국은 도시화가 진행됨으로써 교외가 생겨났지만 다시 도심으로의 귀환이 발생되고 교외지역은 낙후지역으로 떨어지게 된다는 것이다.
그리고 교외 지역은 도심에서 점점 더 멀어지고 이로 인해서 발생되는 표면적인 비용인 교통 비용과 기회비용인 시간 소비의 발생을 고려하면 도심의 가치는 더 올라가게 된다.
이 때문에 도시는 더 많은 자본을 투입받게 되고 더 큰 발전을 누리게 된다.
나아가 인구 천만 이상의 메가시티의 발전이나 교통, 문화, 예술, 정치, 금융, 산업의 중심지가 되면서 메가시티 혹은 도시의 글로벌 순위가 국가의 경쟁력과도 직결되게 된다.
이를 아는 많은 개발도상국들의 지도자들이 런던이나 뉴욕 혹은 샌프란시스코 같은 도시 생태계를 흠모하고 자국에도 도입하려는 노력을 기울이고 있다고 보인다.
이런 현상으로 인해서 앞으로도 전 세계에 더 많은 국가에서 더 많은 메가시티들이 탄생할 것이고 이 도시들의 역할에 따라 국가 경쟁력이 결정이 될 것이라 생각한다.
참고 도서 : 도시는 왜 불평등한가
