박 프로가 당신에게 알려주고 싶은 부동산 투자는 필승법이다알고 있다면 당신은 부동산 투자에서 높은 투자금을 회수할 수 있을 것이다
<그는 어떻게 부동산 1인 창업으로 10억을 벌었을까 책 속에서 >
당장 실전 투자를 할 생각은 없었지만 여러 종목을 공부해 보고 싶어서 읽게 된 토지 투자 관련 서적이다.
그동안 소심한 투자만을 생각해 왔던 나는 작가의 공격적인 투자방식이 부러웠다.
그렇게 공격적으로 움직일 수 있는 이유도 그만큼 많은 경험과 지식이 있기에 가능하다고 생각했다.
투자의 변화지 않는 공식 하나는 위험이 높을수록 수익 또한 높다는 것이다.
나는 재테크 공부로 돈을 벌고 싶지만 외줄 타듯 하는 재테크 투자는 선호하지 않았다.
아이들 초등학교 고학년 전에 매달 아이들 학원비만 벌 수 있어도 나는 성공한 재테크라고 생각하고 있었기에 고수익을 내는 투자자들의 투자방법을 선호하지는 않았다.
직장인이 하는 재테크
주부가 하는 재테크
20대가 하는 재테크
나이와 성별에 따라 각자의 상황에 따라 재테크의 종류와 선호하는 방법 또한 천차만별이다.
요즘은 유튜브로 제2의 수익을 발생하는 사람들도 많다.
본 직업이 있고, 퇴근 후에 아이들이 잠든 시간에 유튜브 방송을 통해 정보와 재미를 전달함으로써 월급보다 많은 수익을 내는 유튜버들도 많이 있다.
잠재되어 있던 각자의 재능으로, 취미생활로 하던 일들이, 보잘것없다고 생각했던 소소한 것들이 유튜브라는 매체를 통해서 많은 사람들의 제2 수익을 만들어 주고 있다.
재테크하면 주식, 부동산, 채권, 금융상품을 생각했다면 이제는 우리가 미처 생각하지 못했던 것들이 수익으로 만들어지는 시대가 되었다.
돈이 없기 때문에 아파트에 투자했다
돈이 없기 때문에 급매물을 매입했다
돈이 없기 때문에 4,000만 원대 매물에 집중했다.
돈이 없기 때문에 월세 수익 많이 받는 법을 연구했다.
<흔한 직장인, 마이너스통장으로 시작하는 부동산 투자 책 속에서 >
종잣돈이 넉넉하지 못했기에 나 역시 좋은 물건보다는 급매나 오래된 저층 아파트 위주로 물건을 검색했다.
이 책은 나와 같은 적은 종잣돈을 가지고 있는 사람들에게 특히 직장인들에게 많은 도움이 될 수 있는 책이다
지금 다주택자들의 세금 부과, 대출규제, 임대사업자 혜택 축소로 인해 소형 아파트의 투자의 득과 실을 잘 따져 보아야 한다.
시세차익보다는 임대사업자로 8년 이상 보유의 목적이라면 법인 임대사업자등록으로 절세 효과와 임대사업자 혜택을 함께 받는 것도 생각해 볼 수 있다.
부동산 재테크 공부를 하면서 세금공부도 함께 하고 있지만 2018~2020년 1월까지 부동산 규제로 인한 부동산 세금 개정으로 개정 전 부동산 세금을 공부했던 나는 개정 전과 후의 세금 혼동으로 세금만은 전문가에게 상담 후 처리하는 것이 더 이득 될 거라고 생각이 들었다.
2019년 중순쯤 지인께서 나에게 임대사업자에 관한 궁금한 사항을 물어보았고 나는 연임 대소 득이 2000만 원 이하이고 17평 이하 소형주택이라면 비과세 되는 규정이 있으니 세금적인 부분은 걱정을 안 해도 될 것 같다고 이야기를 해준 적이 있다.
임대사업자 개정 전 세금규정은 연임 대소 득 2,000만 원 이하는 비과세였기에 지인에게 그렇게 이야기를 해주었는데 몇 주 후 유튜브에서 즐겨보는 세금 관련 동영상에서 이 비과세 규정이 사라지고 2020년부터는 세금이 부과된다는 내용이었다.
부랴부랴 지인에게 전화를 걸어 개정된 세금에 관해 이야기를 해주었고, 더 이상은 세금에 관해서는 어떤 조언도 아는 척도 하지 않기로 했다.
나의 잘못된 말 한마디로 몇백에서 몇천까지 손해를 볼 수 있다는 생각을 하게 되니 내가 세법 전문가가 되지 않는 이상은 함부로 이야기를 하지 말아야겠다는 생각을 했다.
주택을 취득할 때 납부하는 취득세, 등록세
주택을 보유할 때 납부하는 재산세, 종합소득세
주택을 매도할 때 납부하는 양도소득세
집은 공인중개사
세금은 세무사
등기는 법무사
소득이 없는 가정주부라면 대출적인 부분에서도 분리하다.
부동산 대출규제로 예전에는 주택만 있으면 주택을 담보로 대출이 가능했지만 이제는 주택이 있다고 해도 월 일정 수입이 인정되지 않으면 대출을 받을 수 없다.
소액의 종잣돈으로 할 수 있는 부동산 재테크로는 소형 아파트, 연식이 오랜 된 저층 아파트, 급매 물건, 경매 등이 있었다.
공인중개사 시험을 준비하면서도 경매에 관심을 가지고 있었기에 공인중개사 시험이 끝나고 2달 동안 경매 무료 강의를 듣고 있었다.
공인중개사 시험과목에도 경매 내용이 조금 있었고, 경매에 관심을 가지고 있었던 터라 경매 공부는 재미있었다.
그렇게 무료 경매사이트의 물건을 검색해보고 모의 물건 시세조사도 해보면서 모의 실전 연습을 하고 있었다.
이 경매물건을 얼마에 낙찰받아서 얼마의 인테리어 비용을 들고, 임대수익은? 시세차익은? 기존 거주자의 명도 방법은 어떻게? 등등
나만의 모의 경매 플랜을 만들어 연습을 이어가고 있었다.
경매 강의를 해주시는 분께서 집에서 모의투자를 해보는 것보다 경매법원에 직접 가서 모의경매 입찰을 해보는 것이 현장 느낌도 알 수 있고 좋다는 말에 나는 용기를 내보기로 했다.
아이들과 남편이 모두 출근하고 어린이집에 간 시간에 정말 내가 경매를 하러 가기 위한 준비를 한다고 생각하고 차근차근 모의 실전 경매를 해보았다.
<00 아파트 7층 감정가 1회 유찰 86,000,000>
제일 먼저 알아볼 문제가 자금 마련에 대한 문제를 어떻게 해결할 것인가 였다.
종잣돈 총 50,000,000만 원
대출금 40,000,000
입찰 보증금 8,600,000 (수표로 발행해서 미리 준비)
1. 주 거래 은행에 경매 아파트에 대출 가능금액을 확인한다.
(1 금융 은행보다는 2 금융 은행 대출이 이율은 높지만 대출금액도 높고 대출도 잘된다.)
주거래은행에 전화 시 소득 없는 가정주부는 대출 불가
거래는 많이 하지 않지만 입출금 통장이 있는 2 금융 은행 역시 소득 없는 주부는 대출 불가
현실은 대출 불가로 더 이상의 모의 경매 입찰은 하지 않았다.
전장에 나가는데 총알이 없는데 살아 돌아올 확률은 거의 제로에 가까웠기에 나는 다른 방법을 찾아보기로 했다.
일정 수입이 없는 가정주부가 대출이 가능하기 위해서는
1. 매달 자기 이름으로 된 카드를 100만 원 이상 사용할 것
2. 매달 받는 생활비를 통장으로 받고 통장에 '월급'이라는 내역이 표시되게 할 것.
유튜브 경매 강의를 듣다가 알게 된 내용대로 나는 매달 카드매출은 100만 원 이상 쓸 수는 없었지만 생활비는 통장으로 월급처럼 받고 있다.
이 방법으로 직접 대출을 받아 본 적은 없지만 일단은 해보기로 했다
일정 금액이 매달 들어오는 내역이 수익으로 보여줄 수도 있으니 말이다
경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈이다.
가장 위험한 투자는 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 투자다.
투자자가 세금을 많이 낸다는 것은 그만큼 수익이 많다는 것이고 연봉이 높다는 것과 비슷한 이야기다. 우리가 투자를 하는 것은 세금을 덜 내기 위해서가 아니라 수익을 많이 얻기 위해서라는 사실을 기억해야 한다.
투자는 잘하면 큰돈을 벌지만 잘못하면 큰돈을 잃을 수도 있다. 많은 고민과 연구 끝에 투자를 결정하는 이들이 더 좋은 결과를 얻는다.
< 나는 부동산과 맞벌이한다 책 속에서 >
움직여야 보이는 것들
첫 투자라면 3.000만 원 이내에서 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작하라
내가 소형 아파트에 투자를 하게 된 결심을 가지게 해 준 문장이다.
그동안 읽은 많은 재테크 서적들과 시간 날 때마다 산책하면서 자연스럽게 보았던 현장의 분위기와 시장조사로서 수익이 발생할 수 있을 것 같은 예감, 급매 물건이 나의 눈에 보였던 타이밍과 나에게 와 주었던 운이 만나서 소형 아파트에 투자를 결심하게 되었다.
'기회는 준비되어 있는 자에게 온다'라는 말이 있듯이 묵묵히 공부하고 책을 읽고 시장 조사를 하면서 언제 나에게 올지 모르는 그 기회를 나는 그 기회가 오자마자 손에 잡았던 것이 아닌가 생각한다.
많은 사람들이 부자는 되고 싶지만 부자가 되기 위해서 아무런 노력을 하지 않는다
어제와 똑같이 살면서 다른 미래를 기대하는 것은 정신병 초기 증세다
- 알베르트 아인슈타인-
나는 변화하지 않는데 나의 미래는 변화하기를 기대하고 있다.
매일 5천 원씩 저금을 하면 30일이면 15만 원 10개월이면 150만 원이 된다.
5천 원은 하루 커피값, 담배값이라고 생각해서 내 건강을 위해서 커피를 줄이고, 담배를 줄여서 그 돈을 매일 저금한다면 10개월 뒤면 150만 원이 모인다.
그 금액으로 금을 매입해 보관해 둔다면 금 재테크로도 좋은 방법이 아닌가 생각한다.
'부자아빠 가난한 아빠'의 저자 로버트 기요사키는 금을 신의 선물이라고 표현하기까지 할 정도로 금을 아주 좋아하고 많은 양의 금을 보유하고 있기도 하다.
거창하고 커다란 변화보다는 내가 매일 꾸준히 할 수 있는 사소한 변화부터 시작해 보자
자격증 공부를 준비 중이라면 어떤 일이 있어도 하루에 한 시간은 꼭 책을 보자 라는 생각으로 머릿속에 들어오든 안 들어오든 1시간은 무조건 책을 보는 습관을 가진다면 어느 순간 책을 보지 않는 날이 더 이상할 정도로 매일 책을 보아야 마음이 편안해지는 것을 알 수 있다.
아파트 구입부터 인테리어 업자 선정, 셀프 인테리어, 세입자를 구하는 일까지 나의 예상대로 일이 계획대로 진행되지는 않았다.
우유부단했던 나의 성격 때문에 서로 언성을 높이는 경우도 있었고, 잘못 전달된 말들로 욕을 듣기도 하고, 세입자의 가전제품 사이즈 문제로 듣지 않아도 될 말들로 며칠을 우울한 기분 속에서 생활할 때도 있었다.
모든 일이 내가 생각 한대로 진행되어 주면 좋으련만...
서로 언성이 높아질 때는 정말 모든 일을 다 내려놓고 싶을 정도로 마음에 상처를 많이 받았다.
나는 최대한 상대방 입장에서 생각해 주고 처리해 주려고 노력했다고 생각했는데 받아들이는 상대방 입장은 또 다르다는 것을 알게 되었다.
남편은
'괜찮다'
라는 위로 보다는
"남의 돈 벌기가 그리 쉬운 일인지 알아?"
"이런 일은 비일비재한 일이야?"
"네가 시작한 일이니 네가 스스로 해결해"
"그 돈을 나한테 투자했으면 몇 배는 더 불리수 있는데"
"으휴................"
상처란 마음에 뜨거운 물을 들어붓는 기분이었다.
남의 돈 벌기 어려운 일인 거 알고 있다.
돈 벌기가 쉬운 일이라면 누구나 모두 부자가 되어 있지 않았을까?
내가 읽은 재테크 책 속의 주인공들 역시 지금 내가 겪은 일과는 비교도 안될 만큼의 실패가 있었다.
나는 생각했다.
실패했다고 포기해 버린다면 그건 정말 실패
실패했다고 포기하지 않고 실패를 통해 배운 것이 있고 다시 도전하다면 그건 실패가 아니다.
성공으로 가는 과정일 뿐이다.
나의 첫 소형 아파트 투자는 실전에서만 배울 수 있는 알짜배기 공부였다.
내가 행동으로 움직이지 않았다면 일어나지 않는 일들이다.
여동생이 나한테 요즘 자주 하는 말이 있다.
"학교 다닐 때 나보다 공부도 못했는데.."
"어릴 때 부끄러워서 말도 잘 못했는데..."
"언니가 책 읽는 거 본 적이 없었는데.."
동생의 말이 다 맞는 말이다.
나는 어릴 적 동생보다 공부도 못했고, 부끄러움도 많아서 어른들이 물어보는 질문에 대답도 잘하지 못했다.
책을 좋아했던 동생과는 달리 나는 책을 한 권도 읽지 않는 책을 별로 좋아하지 않는 아이였다.
그렇게 자기보다 못하다고 생각했던 내가 성인이 되면서 독학으로 자격증을 취득하고, 매일 도서관에 들려 책을 읽고, 소형 아파트 매입으로 월세수익을 얻고 있는 나의 모습이 어색하다고 말한다.
나는 동생에게
" 너보다 못한 나도 이렇게 책도 읽고, 아이 보면서 자격증도 취득하고, 부동산 재테크도 하고 있잖아, 너라면 나보다 충분히 더 잘할 수 있을 거 같은데?"
정말 나는 너무나도 평범한 전업주부이다.
좋은 대학을 졸업하지도 않았고, 뛰어난 언변을 가지고 있지도 않고, 금수저로 태어나지도 않았고, 남편 월급이 많지도 않고... 그냥 정말 평범한 아니 평범함보다 조금 아래 일수도 있는 전업주부가
"일단 해보자"
라는 생각으로 자격증 공부와 독서로 매일 성장하는 삶을 살아가고 있다.
나보다 능력이 뛰어난 사람이라면 좀 더 빨리 성공의 길에 도착해 있을 것이고,
나보다 능력이 조금 부족한 사람이라면 좀 늦게 성공의 길에 도착할 것이다.
빨리 도착하고 늦게 도착하는 것은 중요하지 않다.
도착지점에 도착하는 것이 중요하다
행복한 부자가 되고 싶다
여러분의 학습은 현실세계로 나갈 때 시작됩니다.
지금부터 여러분이 할 일은 90일 동안 투자할 가치가 있는 부동산을 탐색하는 것입니다.
100개의 부동산을 선별해서 각각 짧은 분석 보고서를 작성한 다음, 그중에서 가장 투자할 만한 최고의 부동산을 선택하십시오.
진짜로 부동산을 구입할 필요는 없어요.
하지만 정말로 마음에 쏙 드는 물건을 발견하면 돈이 없더라도 그걸 구입하고 싶은 열정과 에너지가 샘솟게 될 겁니다"
아마 실제로 이 과제를 끝까지 완수한 사람은 30명 중에 3명 정도에 불과할 것이다.
"좋아하는 것에 투자하라"
<로버트 기요사키의 '페이크'>
부자아빠 가난한 아빠의 저자로 유명한 로버트 기요사키의 '페이크'를 읽고 나는 어떤 사람인가?라는 생각을 하게 되었다.
부자는 되고 싶은데 어떤 부자가 되고 싶은지?
어떤 방법을 이용해서 부자가 되고 싶은지?
부자라는 기준은?
얼마의 현금과 자산을 보유해야 부자라고 할 수 있는지?
부자가 된다면 나는 행복할까?
막연히 부자가 되고 싶다는 생각은 있지만 어떤 부자가 되고 싶다는 생각은 해본 적이 없는 것 같다.
부자의 기준도 명확하지 않았다.
계획이 없는 두리뭉실한 꿈은 그냥 꿈으로 끝나 버리기 쉽다.
초등학생 때 꿈을 적는란에 '대통령'이라고 적는 친구를 본 적이 있다.
나는 그 친구한테
"야 대통령 되려면 공부도 잘해야 돼"라고 말했고
그 친구는
"그냥 꿈이라잖아 꿈 그냥 꿈"
그 친구한테 대통령이 되고 싶은 꿈은 그 친구 말대로 그냥 꿈이었다.
정말 내가 되고 싶어서 대통령이 되기 위해서 어떤 일을 하고 어떻게 행동해야 하는지의 세부적인 계획이 없는 그냥 손에 잡히지 않는 꿈 그런 꿈이었다.
지금 내가 그때 초등학교 때 친구처럼 그냥 꿈으로만 끝나는 부자가 되고 싶은 꿈을 가지고 있다.
누구나 부자가 되고 싶지만 누구나 부자가 되지는 못한다.
부자가 되는 사람과 되지 못하는 사람의 차이는 부자가 되기 위한 계획과 행동의 차이다.
나의 재정상태를 파악해서 한 달 동안 모을 수 있는 돈과 1년이면 얼마의 돈이 모이고 그 돈으로 어떤 종목에 투자를 해서 얼마의 수익을 내고 그 수익으로 다시 또 투자처를 찾는 짧게는 3년 길게는 10년의 계획을 만들어 놓고 계획대로 행동하고 상황에 따라 계획이 변경되는 리스크 또한 잊지 않고 계획해 둔다.
이렇게 계획적으로 부자가 되기 위해 노력하는 사람들은 시간 차이는 있지만 본인이 정해놓은 부자의 테두리 안으로 들어가게 된다.
재능 하나로 부자가 되는 사람들도 많다.
요즘 신흥 부자들로 떠오른 유튜버들이 서울의 부동산 큰손으로 불리기도 한다고 한다.
반짝이는 아이디로 사업 아이템을 발견하는 20대의 젊은 사업가들도 많이 있고, 만화를 잘 그리는 웹툰 작가들 역시 많은 부를 누리고 있다.
부자가 되는 것이 행복해지는 것은 아니다
많은 돈이 있음에도 세상과 이별하는 사람들이 있고, 돈은 없지만 행복하게 살아가는 사람들도 많다.
나는 돈 많은 부자보다는 행복한 부자가 되기로 했다.
몇백억의 자산을 보유한 부자보다는 내가 원하는 소형 상가주택을 구매해 일정 금액의 임대료를 받으면서, 내가 좋아하는 글쓰기를 하면서 가족들과 행복하게 살아갈 수 있는 정도의 부만 있으면 충분하다.
남이 정해놓은 부자의 테 투리안에 맞추어서 불확실한 미래를 향해 나아가는 것보다는 내가 정해놓은 나만의 행복한 부자가 되기로 했다.
요즘 하는 사랑의 열매 광고 CF 속의 배우 김응수 씨의 말이 인상적이었다.
21년 동안 기부를 실천하고 있는 김응수 씨에게 직원들이 기부금액을 물어보는 장면이 있다.
김응수 씨는 당당히 "1,000원"이라고 이야기한다.
"사랑은 돈의 크기가 아니라 마음의 크기입니다"
1,000원을 기부해도 돼요?라고 묻는 직원의 말처럼 대부분의 사람들이 많은 금액을 기부해야 된다고 생각하고 있다.
나는 결혼초 유니세프 광고를 본 적이 있다.
광고 속의 많은 아이들이 가난 속에서 살아가는 모습이 아이를 기다리는 나에게 더 안타까움으로 다가왔다.
나는 빠듯한 생활비를 아껴서 유니세프에 남편 이름으로 후원 신청을 했다.
나와 남편 둘 다 하고 싶었지만 생활비가 부족해 카드의 힘을 빌리기도 하는 달이 많았기에 남편만 하기로 했다.
그렇게 10년 동안 유니세프 후원을 이어오고 있다.
나는 작년부터 헌혈에 참여하기로 했다.
예전부터 헌혈을 하고 싶었지만 빈혈 수치가 높아서 계속 미뤄오다가 작년 2월에 헌혈이 집에 방문 후 빈혈 수치가 정상으로 나와서 헌혈을 시작하게 되었다.
꼭 물질적인 도움만이 아니라 나의 도움이 필요한 곳에 내가 가지고 있는 것을 나눌 수 있다면 좋다고 생각했다.
작은 돈이지만 연말에 구세군 냄비에 아이들과 함께 작은 정성을 넣기도 하고, 자연재해로 힘들어하는 사람들의 모금활동이 있을 때면 ARS 모금에 참여하기도 한다.
모두들 돈의 액수는 적다.
하지만 사랑의 열매 광고 CF처럼 사랑은 돈의 크기가 아니라 마음의 크기이다.
나는 이미 마음의 부자이다.
헌혈을 하고 돌아오는 길은 나도 모르게 든든한 기분이 들고 나의 혈액이 필요한 누군가에게 도움이 될 수 있다는 생각을 하면 기분이 좋아진다.
일부 사람들은 부동산으로 주택을 이용해서 월세를 받거나 시세차익을 얻게 되는 행위를 투기로 보는 사람들도 있고, 다른 사람의 권리를 침해한다고 생각하는 사람들도 있다.
내가 그 부동산을 구매하기 위해서 몇 년 동안 공부를 하고 안 쓰고, 안 먹고, 안사고를 실천하면서 어렵게 모은 종잣돈으로, 여러 번의 모의투자 끝에 혹시나 모를 위험을 안고서 구입을 하는 그 과정은 보지 못하는 것 같다.
나도 재테크 공부를 하기 전까지는 부동산 투자를 하는 사람들은 좋은 시선을 보지 않았다.
투자자들이 어떤 과정을 거쳐서 그 자리에 가게 되었는지 모르고 있었기 때문이다.
나의 부동산 재테크는 아직 진행 중이다.
처음 부동산 재테크를 시작했을 때의 목표는 소형 아파트 5채 보유였다.
하지만 나는 계획을 변경했고, 똘똘한 상가주택 한 채를 보유하는 것으로 나의 계획을 새로 세웠다.
"종잣돈이 모이는 시간은 내가 공부하는 시간이다"
"돈은 쉽게 모아라"책 속의 문장이다.
나는 종잣돈이 모이기 전까지 다시 돈 되는 공부를 할 생각이다.
하지만 예전만큼 재테크 공부의 비중은 줄이고 마음의 근육을 단단히 해주는 마음공부에 비중을 높일 생각이다.
