천만 원으로 건물주 되기 - 2
제 이야기를 이어가기 전에 잠깐…. 오늘은 `부동산 경매` 전반의 절차에 대해 말해보려 합니다. 스스로 초보 투자자인 관점에서, 누구라도 이해할 수 있는 쉬운 문장으로 정리해보고 싶은 마음이 있었거든요. 이미 부동산 투자를 잘 아시는 분들이라면 아래 내용은 뻔한 이야기일 테니 스킵하셔도 좋습니다.
대부분 사람들은 부동산(토지, 건물 등)을 거래할 때, 그 목적되는 물건을 담보로 - 보통 시중 은행으로부터 - '대출'을 받습니다.
1) 매월 지출하는 대출 이자 금액보다, 매달 더 큰 수익을 창출할 수 있다고 판단하거나 - 수익형 부동산
2) 향후 해당 부동산의 시세가 올라 되팔았을 때의 차액이, 대출 기간 지출한 모든 이자의 합보다 크게 상승한다고 판단했을 때 - 차익형 부동산
위와 같이 판단할 때의 부동산 담보대출 및 투자 사례는 주변에서 쉬이 볼 수 있는 케이스입니다. 아래의 예시를 살펴보죠.
甲이라는 사람이 A라는 상가건물을 사고자 합니다. 당장 내가 가진 돈만으로는 건물을 사기에 턱없이 부족합니다만 은행에서 (구매하게 될 A 부동산을 담보로 잡고) 5억쯤 빌려줄 수 있다고 합니다. 은행에 다달이 내야 하는 이자가 150만 원이 될 테지만, 乙이라는 사람에게 이 공간을 빌려주고 매월 250만 원을 받을 수 있다면 어떨까요? 매월 100만 원 정도가 남게 되겠군요. 그렇다면 은행으로부터 5억을 빌려, 해당 건물을 매입하는 의사결정은 상당히 합리적일 겁니다.
甲의 건물 매입 이후 별 탈 없이 진행되던 매월의 과정은 때에 따라 문제가 발생하기도 합니다. 만약 甲이 모종의 이유로 경제적 어려움에 처해지게 된다면 앞서 실행했던 '대출'이 발목을 잡을 테니까요. 통상적으로 3~6개월 이상 대출이자 상환을 연체하면 채권자인 은행은 그가 담보로 잡아 둔 목적물, 즉 A 부동산에 대한 경매 절차를 밟게 됩니다.
"법원아, 甲이 나한테 빚진 돈을 안 갚고 있어.
빌려 갈 당시 담보로 잡은 이 물건을 팔아줘.
판매 대금을 통해 그에게 빌려준 원금을 회수하고 싶어"
법원은 공인된 감정평가 과정을 통해 해당 부동산의 시장 가치를 매기고, 이 값을 경매 입찰 최저가로 산정합니다. 이 목적물을 구매하고 싶은 참여자들은 공시된 날짜에 법원으로 출석하여 본인이 원하는 매수 금액을 적어서 제출합니다. (공시된 날짜와 시간 內 1회만 입찰 가능) 물론 같은 부동산에 대해 여러 명이 금액을 써낼 수도 있습니다. 그렇게 되면 가장 큰 가격을 써낸 사람이 그 건물을 살 수 있는 단독의 권리를 얻게 되죠. 해당 회차 최고액을 입찰한 제출인은 10% 금액을 그 자리에서 지불하고, 나머지 90%의 금액을 1개월 이내에 지급함으로써 오롯이 그 건물의 소유권을 취득하게 됩니다.
만약 경매 공시일에 입찰한 구매자가 단 한 명도 없다면 '유찰'이 되고, 5주의 시간 이후 현저한 수준으로 감가를 진행, 재공시하게 됩니다. (서울지역 부동산의 경우, 매 회차 20%씩 감가) 최초 10억으로 평가받았던 A 부동산에 대한 입찰이 없었다면 5주 후에는 8억부터, (또 유찰이 되면) 10주 후에는 6.4억부터, 다시 경매가 개시되는 방식이죠. 아무도 입찰하지 않는다면 계속해서 5주 텀으로 감가가 진행될 것이고... 최초보다 훨씬 저렴해진 어느 순간에는 결국 시장의 수요자가 나타나 낙찰받게 될 것입니다.
한편, 경매 상황은 건물주(채무자)가 빚을 못 갚는 상황에서 타의(채권자의 권리 행사)에 의해 실행되는 경우가 많으므로 경매 낙찰 가격은 보통 시가보다 낮은 경우가 대부분입니다. 만약 몇 차례 유찰까지 된 경우라면 더더욱 그렇겠지요. 즉 어떤 이들에게는 건물을 본래의 값어치보다 저가에 매수할 수 있는 찬스이기도 합니다. 물론 값어치 있는 건물이 상당히 낮은 가격까지 감가가 되도록 세상은 잘 놓아두지 않습니다. 감가 된 건물에는 그만큼의 이유가 있다고 보는 편이 오히려 합리적일 겁니다.
그렇다면 그 건물이 감가 된 이유가 무엇인지 파악하여, 그 문제가 약간의 노력 혹은 실행력으로 해결될 수 있는 종류의 것이라면 어떨까요? 낙찰된 이후에 자신만의 노하우를 통해 저평가된 부동산의 값어치를 끌어올릴 방법이 있다면 어떨까요? 이는 제가 경매라는 방법론에 계속해서 주목하는 이유이기도 한데요.
앞서의 글에서 이야기한 것처럼, 저는 우연한 기회로 생애 최초의 경매에 참여하여 특정 상가의 소유권을 획득하였습니다. 오랜 공실의 기간을 거쳐 드디어 올해부터는 수익이 나는 상가로 탈바꿈하게 되었습니다.
다음 글에서는 이 내용에 대해 좀 더 자세히 써보도록 하겠습니다.
