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by 하우스플래너 Oct 06. 2019

신도시 상가주택 땅 고르는 법 (점포겸용주택 입지분석)

신도시 상가주택 토지 매입 시 체크리스트

신도시 상가주택 땅 고르는 법

(점포겸용단독주택 입지분석)

상가주택지는 입지에 따라 상권이 발전되는 속도가 다르며 1층 상가를 쪼개서 수익률을 극대화할 수 있는 여부에 따라 매매 가격이 결정된다. 보통 2층~4층의 주택 부분은 구조가 동일하고 공실이 많지 않으면 임대료에 큰 차이가 없기 때문에 결국 1층 상가 임대료를 얼마나 받을 수 있는지에 따라 건물의 가격이 결정된다.

이런 이유로 상가주택 토지를 매입하기 전에는 여러 각도로 입지를 분석하는 것이 매우 중요하다. 상가주택을 선택하는 기준은 여러 가지가 있지만 기본적으로 다음과 같은 내용을 체크하는 것을 추천한다.

상업지구, 근린상가 주변인가?

= 1층 상가를 쪼개도 임대를 맞출 수 있는 상권인가?

3개로 쪼갠 상가의 임대료 (120만 원 x 3개) = 360만 원 > 1개 상가 임대료 200만 원

주변에 상업지역이 있으면 유동인구가 많아지고 결국 상가주택 상권도 같이 활성화될 가능성이 높다. 중심상업지구나 근린상업지역 1층 상가의 분양가를 확인해보면 인접한 상가주택의 경쟁력과 가치를 예상할 수 있다. 예를 들어, 1층 상가의 평당 분양 가격이 4000만 원에 넘고 아주 작은 평수의 상가 임대료도 수백만 원을 받고 있다면 이 상가와 마주한 상가주택지는 시간에 지나면서 가치가 계속 상승을 가능성이 높다. 주변 상가의 비싼 임대료를 감당하지 못한 임차인 입장에서는 매력적인 대안이 될 수 있기 때문이다. 보통 이런 상업지 인근의 블록은 먹자골목이나 카페거리로 형성이 되는데 주변 상권과 시너지를 내어 안정적인 고객을 확보할 수 있어 프리미엄이 높은 편이다. 상권이 개발되면 이미 가격이 형성되므로 허허벌판일 때 먼저 접근하는 것이 좋다.

풍부한 배후단지가 들어오는가?

소형평수 소비력 > 대형 평수 소비력

상가주택은 1층 상가 임대료를 얼마나 받을 수 있는지가 중요하다. 상가가 잘되려면 주변 아파트 수요가 풍부해야 하는데 대형 평수보다는 소형평수가 많은 곳이 유리하다. 같은 면적의 아파트 단지래도 소형평수여야 세대수가 많고 소비력도 높기 때문이다. 특히 대형 평수의 아파트는 인구도 적고 소비력이 약하므로 피하는 것이 좋다.

해당 토지의 인근의 향후 입주할 아파트 세대수를 예측하고 매입 여부를 결정하도록 하자.

인접한 도로 폭

도로가 넓으면 주차도 편하고 사람들도 도로가 넓은 보도로 많이 지나가는 경향이 있다. 하지만 30m 같이 너무 폭이 넓은 대로변의 경우 차들이 빠르게 다니고 고이는 상권이 아니다. 이런 경우 도로가 양쪽 상권을 단절시키고 횡단보도가 있어도 반대편에서 사람들이 잘 건너오지 않게 된다. 주변에 도로가 있다면 지나쳐가는 상권이 될 위험은 없는지 꼼꼼히 분석해보자.

주 출입구 코너

= 2개 이상의 도로를 접하는 위치

2개 이상의 도로가 접해 있으면 가시성이 좋고 광고효과가 커서 임차인들이 선호하게 되므로 임대료를 더 받을 수 있다. 블록의 주 출입구 코너의 건물은 1층 상가를 분할해서 수익률을 극대화할 수도 있다.

가구 수 제한에 맞는 토지

월세 상향의 한계 (원룸 2개 > 투룸 1개, 투룸 3개 > 쓰리룸 2개)

신도시마다 지구단위계획의 가구 수 제한과 주차장법이 다르게 제한된다. 3층에 3가구로 제한되는 상가주택과 4층에 7가구를 허용하는 지역의 땅값과 주변 환경이 비슷하다면 가구 수 제한이 완화된 곳이 땅이 수익률이 높다. 가구수 제한이 너무 적으면 건축비는 많이 들지만 그에 맞는 임대료를 받기 어려울 수 있다. 이런 경우는 경쟁력 있는 설계를 통해 차별화를 만들어 수익률을 높이는 방법이 있다.

땅의 크기는 적절한가?

너무 작은 땅은 건축면적이 안 나와 층별 원하는 타입의 평면을 배치하지 못해 사업성이 떨어질 수 있다. 반면 너무 큰 땅도 조례의 가구 수 제한에 의해 큰 평수의 임대세대만 배치하지 못하게 되면 땅값과 건축비에 비해 수익성이 떨어질 수 있다. 도심지처럼 세대수 제한이 없다면 큰 땅이 좋겠지만 지구단위계획으로 가구 수 제한을 받는 경우 거기에 최적화된 크기의 땅을 찾는 것이 유리하다. 어떤 땅이 유리한지는 정답이 있는 것은 아니고 해당 지역의 타입별 전월세 시세와 여러 가지 조건에 의해 달라질 수 있으니 전문가와 상담을 통해 설계에 유리한 땅을 선별해보자.

도로를 접한 땅

정북방향 / 정남 방향 일조권 사선제한

일반적인 도심의 경우 일조권 사선제한을 받지 않는 북측도로를 낀 땅을 우선시한다. 정북방향 일조권 사선제한의 경우 북측도로가 있으면 도로 폭만큼 거리가 확보되어 건물 모양을 반듯하게 올릴 수 있어 사업성이 올라간다. 하지만 택지지구의 경우 정남 방향 일조권 사선제한을 적용하는 경우도 있다. 이 경우 남측도로를 낀 땅은 남향에 일조권 사선제한도 덜 받아서 매우 유리한 땅이 될 수 있다. 일조권 사선제한은 택지지구마다 다르게 적용되기 때문에 반드시 지구단위계획을 확인해서 체크하도록 하자.

완충녹지가 없는가?

대로변에 있는 땅이라도 완충녹지가 있다면 도로변 광고 효과나 접근성을 누리지 못할 수 있어 주의를 해야 한다. 특히 완충녹지가 언덕 형태로 나무들이 심어져 있다면 외부에서 시야가 가려 상가의 가시성이 떨어지게 되고 완충녹지를 통해 진입이 어려워 접근성도 떨어지게 된다. 완충녹지의 경우 지역마다 시공한 방법이 다를 수 있기 때문에 추후 상가의 접근성과 가시성에 지장이 있는 완충녹지인지 반드시 사전에 확인하도록 하자.

인근 주차장에 있는가?

신도시 택지지구가 발전될수록 단독주택지의 주차문제가 심각해진다. 상가 주택지는 상권 초기에는 건물들이 다 들어오지 않은 상태라면 주차를 할 수 있는 곳이 많은 것 같지만 시간이 지날수록 주차난에 시달리게 된다. 이런 경우 인근에 주차장이 있는 토지는 경쟁력을 가질 수 있다. 또한 주차장 용지를 상가로 개발해 음식점이나 대형마트가 입점하게 되게 주변에 인구가 유입되므로 주변 상가가 반사이익을 볼 수 있다.

1층 원룸이나 고시원 허가가 나는 땅

모든 택지에 적용되는 것은 아니고 시의 조례에 따라 1층을 원룸이나 고시원으로 허가를 내주는 경우가 있다. 1층 상가가 특별하게 세가 잘 나가는 입지가 아니라면 1층에 원룸이나 고시원을 넣는 것이 통으로 상가 세를 받는 것보다 유리하다. 내부 공사비가 적게 드는 상가에 비해 구획을 나누고 옵션 등으로 건축비는 올라가지만 임대 수요가 충분한 입지라면 1층을 원룸으로 만드는 것을 고려해 볼 필요가 있다. 1층에 대한 허가가 나오는 땅은 대로변이나 코너보다는 급매로 나온 싼 땅을 잡아 매입가를 낮출 수 있다면 수익률을 높일 수 있다.