내 창업자금을 노리는 부동산(1)

부동산 중개수수료는 어떻게 내는지도 몰라서 "네~네~" 하다가는 당한다.

셀프 창업을 하든 프랜차이즈 창업을 하든간에 식당을 차리기 위해서는 어쨌거나 가게가 필요하다. 푸드트럭으로 시작했다 하더라도 얼른 돈을 벌어서 든든한 내 가게 자리 하나 두고 본격적으로 장사해보고 싶은 마음을 가지고 있는 것 또한 같은 외식업인의 마음일 것이다. 이 가게자리를 구하려면 어떻게 해야 할까? 당장 머릿속에서 손쉽게 떠오르는 방법은 바로 부동산 중개업소에 가서 "식당 할껀데 매물 있어요?" 하고 문의하는 것이다. 실제로도 이 방법이 제일 유용하며 유효하고 많은 물건들을 만날 수 있다. 직거래에 대해서는 후에 자세히 다루겠지만 어디까지나 방법중에 하나일 뿐 주요 방법은 역시 부동산 중개업소를 통하는 방법이다.

이렇게 부동산 중개업소를 통해서 가게를 구할 때 가장 좋은점은 어느정도 양의 매물이 이미 확보되어 있고, 가격대나 층수별 목적별로 대개 분류가 되어있기 때문에 본인의 목적에 맞는 자리를 선별해서 볼 수 있다는 점이다. 무엇보다도 발품을 팔면서 얻어질 수 있는 또 하나의 장점은 지금 문의를 하고 있는 그 부동산 중개업소만이 가지고 있는 물건을 만날 수도 있다는 점이다. 세부적인 의미의 차이는 약간 있지만 독점부동산/전속부동산이라고 불리는 물건들이다.

이런 여러 물건들의 정보에 대해서 부동산 중개업소에 발을 들이기 전까지는 알 방법이 없다. 일단 가야하고 문의를 해야 하며 정보를 듣고 함께 움직여서 눈으로 확인해야 한다.

말로만 들으면 참 간단하고 어차피 예전부터 주변에서 들어서 잘 안다고 생각할 것이다. 심지어 월세방 한번쯤 구해봤던 사람들은 쉬운 일이라고 생각할 것이다. 하지만 내 창업자금을 노리는 게임은 당신이 부동산 중개사 사무실에 발을 들이는 순간부터 이미 시작되었다.

먼저, 상가 부동산 중개 수수료율과 주택 부동산 중개 수수료율은 하늘과 땅 차이다. 주택의 경우는 법적으로 수수료율이 정해져 있는 반면에 상가의 경우는 공인중개사법 시행규칙 제20조제4항에 따라서 거래금액 1천분의 9이내에서 협의 하도록 되어있다.

이 의미는 부동산 중개사무실에서 가능한 범위에서 최대한 높은 금액의 물건을 계약하도록 밑작업을 해야 한다는 것이고 후에 중개수수료 협상 시 최대한 유리하게 수수료를 받을 수 있도록 노력을 시작해야 한다는 얘기다. 이것은 시장논리에 의해서 당연한 이야기다. 건당 중개수수료로 생업을 해야 하는 입장에서는 거래금액 자체가 합리적으로 체결 가능한 범위 내에서 높아야 최고 수수료액이 동시에 증가하고, 수수료 협의시에 최대한 높은 요율로 협상되어야 보수를 두둑하게 받을 수 있기 때문이다. 그리고 실제로 가게자리 하나를 위해서 일반인들은 모르는 수 많은 노력들이 이루어진다.

사실 이 당연한 이야기를 하고자 함은 아니다. 부동산 중개사가 열심히 노력해주고 미리 좋은 자리를 선점해서 내 시간과 영업에 대한 입지적 위험을 줄이는데 도움을 주었다면 충분하게 합당한 수수료를 지급하는것이 옳다. 하지만, 어디에나 잘 모르는 사람들을 위한 함정 역시 존재한다. 상가 거래의 경우 중개수수료율이 0.9%로 일률적으로 정해져 있다고 하거나, 0.9%를 넘어서는 1% 혹은 그이상을 넘어서는 정찰제를 적용하는 등 잘 모르는 사람을 위한 수수료율 패키지는 언제나 준비되어 있다.

그래도 요즘은 부동산 관련 지식도 많아지고 중개 사무실 벽 한켠에 수수료율에 관련된 요율표를 걸어놓기도 한다. 그렇다면 그걸 본다고해서 끝일까? 대답은 아니다. 상가계약은 임대인과 하는 본 계약 이외에도 기존 임차인이 있다면 기존 임차인(양도인)과 새 임차인(양수인) 간의 권리금에 대한 권리계약을 하게 되는데 이 과정에서 부동산 중개사무실 측은 권리금 협의를 원만하게 합의토록 한 공으로 권리수수료를 요구하게 된다.

이 권리수수료 역시 거래 금액에 0.9%를 요구한다거나 거래금액에 따라서 1천만원을 요구한다거나 하는데 중개 대상물을 놓고 거래하는 것이 아닌 무형의 가치를 다루는 부분이므로 법적으로 정해진 요율없이 전적으로 협의에 달려있다. 보통 관행적으로 최종 협의된 권리금의 10%를 권리계약 수수료로 요구하고 있다.

권리금 역시 부동산 중개사가 얼만큼 조정하고 노력하느냐에 따라서 지불해야 하는 액수가 달라지기 때문에 그 노력을 인정할 수 있다지만, 내 창업자금을 노리는 보이지 않는 손은 권리금 조정 중에서도 "입금가"로 매물을 올려 둔 상가일 경우 그 그림자가 드리우게 된다.

입금가란 쉽게말해 양도인이 "제 손에 3천만원 쥐어 주세요." 와 같이 자신이 받아야 할 권리금의 하한선을 정해서 통보해주면 중개업소에서 권리 수수료로 얼마를 챙기든 전부 인정하겠다는 의미다. 때문에 해당 부동산 중개업자가 제대로 하나 물 생각으로 작업한다면 '3천만권 권리금 입금가'의 상가를 권리 1억짜리 상가로 소개하여 권리계약 수수료로 7천만원의 이득을 취할 수 있는 것이다. 실제로 저렇게 움직이지는 않지만 권리금 3억짜리가 3억 5천이 된다거나 하는 등 거래금액이 클 수록 큰 돈이 움직이고 있다는 사실을 알고는 있어야 한다.

만약 이 이야기만 보고서도 "부동산 놈들 나쁜놈들! 저래서 가게 어떻게 얻지? 믿을 사람 하나없네.." 하면서 회의감이 들기 시작한다면 식당 창업 하려는 생각을 깔끔하게 접고 다른 일을 찾아보면 된다. 벌써 이 정도현실에 의지가 꺾여간다면 더 치열한 현실속에서 식당 사장님이라는 이름으로 가게를 오픈했다가는 망하는 식당 사장님 10명 중 9명에 속하게 되는건 틀림 없을것이다.

적절한 가치를 볼 줄 알아야 하고, 적절한 비용을 쓸 때는 써야 할 것이며 상대적 가치에 대한 판단력 또한 절실하게 필요할 것이다.