2024.09.
◯ 전세사기 피해자들의 이야기
[전세사기로 인생이 무너짐] ‘몇 년 혹은 몇 십년을 모은 전 재산과 더해 대출까지 받아 임대인과 중개인을 믿고 들어간 집에서 사기를 당한 것입니다. 집이 지옥이 되었고 앞으로의 미래가 잿빛이 되었습니다.’ (30대 여성)
[피해 대책과 지원] ‘다들 열심히 사는 2030세대 청춘들인데, 이렇게 한 사람 때문에 하루아침에 1억 대출 빚이 생기고 개인회생까지 해야 하는 사람도 생기고 하는 현실이 너무 참담하고 암담합니다. 부디 도움의 손실이 저희에게까지 닿길 바랍니다.’ (30대 남성)
[실효성 있는 피해대책] ‘전세사기 피해자 신청을 해도 거절당하고 그 거절 사유에 대한 추가 제출 서류 등을 준비하거나 제출하는 등의 과정이 피해자들에게 너무 고통스럽고 삶의 의지를 잃게 만들고 있습니다. 신청 후 기간이 오래 걸리는 것도 힘이 들고 피해자 인정을 받지 못할까 너무 불안합니다. 또한 전세사기 피해자로 인정이 되었다고 해도 유명무실한 정책들에 대한 실망이 매우 큽니다. 보여주기식으로 여러 대책들이 있지만 실질적으로 큰 도움이 될 것이라는 생각은 전혀 들지 않습니다.’ (30대 남성)
[부동산거래 관계자들의 공동책임] ‘제도상의 허점을 이용한 건축주, 임대인 뿐만 아니라 무분별하게 대출을 실행한 금융권, 책임을 다하지 않은 공인중개사(계약서만 써주면 소임을 다 했다고 생각함) 등 관련인들 모두에게 책임을 물을 수 있는 제도 및 전세사기피해자 구제방안이 필요합니다.’ (30대 여성)
[주택보증제도 개선] ‘주택도시보증공사 HUG의 보증보험만 믿고 안전하다 생각하여 전세계약을 채결했는데 이행거절하니 답답합니다. 보증이행이 잘 될 수 있도록 바꿔어야 한다고 생각합니다.’ (40대 남성)
◯ 지난 2년 동안의 전세사기 대책과 과제
전세사기는 2022년 하반기부터 본격적으로 사회문제가 되었다. 피해자 개인의 경제적 피해와 정신적 고통, 그리고 우리나라의 주택임대차 제도에 대한 문제점도 지적되고 있다. 정부는 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’을 발의(2023.04.27.)하고 제정(2023.06.01.)되어 시행하고 있다. 경·공매 유예 조치 등 긴급대책을 마련했다는 측면에서 의미있는 성과이다. 하지만 전세사기를 ‘사회적 재난’으로 인정하지 않고 ‘보증금반환채권 매입’을 통한 ‘선구제 후회수’ 방안이 포함되지 못한 채 ‘대출’을 구제방안의 핵심으로 놓고 있어 반쪽짜리는 비판도 있다.
피해자들은 ① 전세대출금 상환 부담, ② 강제퇴거에 대한 불안감, ③ 임대인의 잠적과 관리되지 않고 방치된 주택, ④ 단전·단수와 안전사고 위험의 증가, ⑤ 멈추어진 삶과 무너진 인생계획 등 절규와 같은 목소리로 내고 있지만 정부의 대책은 여전히 부족한 상황이다. 피해자로 인정받기 위한 기준도 아직 부족하고, 피해자로 결정이 되어도 실효성 있는 지원이 없다는 피해자들의 이야기에 더 관심을 가져야 한다.
신속하고 실효적인 피해회복 대책의 필요성에 2023년 특별법은 끝이 아닌 시작이다. 특별법 개정에 대한 논의는 피해자 지원을 넘어 전세 등 주택임대차제도에 대한 전반적인 개선도 요구되고 있다. ① 권리로서 규정되어 있지 않은 ‘주택임대차보호법’의 임차권 문제, ② 전세보증금 회수를 보장하지 못하는 임차인의 불완전한 대항력, ③ 임차인 보호를 위한 최후의 보루라고 할 수 있는 최우선변제금의 문제, ④ 보증금에 앞서는 조세채권 문제 ⑤ 전세사기범 처벌 강화 및 전세사기 범죄수익 환수 등 사회적 논의를 통해 해결해야 할 과제들이 산적해 있다.
경기도의 전세사기 인정건수(2024.06. 기준)는 4,060건으로 전국(18,125건) 대비 22.4%에 해당한다. 경기도가 신속하고 실효성 있는 대책을 마련해야 하는 이유이다. 2023년 3월에 ‘경기도 전세피해지원센터’를 개소하고 ,피해접수 및 상담(법률·금융·주거지원 등), 긴급생계비(100만원/가구), 이주비(150만원/가구), 전세보증금 반환보증 보증료(30만원/가구) 등의 지원을 하고 있다.
경기도는 제도 개선을 위한 건의도 지속적으로 하고 있다. 피해예방을 위해 ① 임차보증금 반환복적의 주담대 활성화, ② 전세보증금 반환보증보험 가입 의무화, ③ 최우선 변제를 받을 수 있는 보증금 상한 확대, ④ 전입·확정일자 신고 시 우선변제권 즉시 발행, ⑤ 다주택 임대인의 사업자 등록 의무화, ⑥ 공인중개사 범죄수익 몰수 및 추징, ⑦ 공인중개사 법률위반 사실 공개, 피해지원을 위해 ① 임대인의 파산 등 피해유형 확대, ② 단독피해의 경우에도 특별법상 피해자로 인정, ③ 전세사기피해자 취득세 감면 확대, ④ 비주택 거주 피해자도 금융지원 대상자로 인정, ⑤ 외국인 피해자 저금리 대출 등 피해자들과 전문가들의 의견을 모아 정부와 협의를 진행하고 있다.
또한 부동산거래 관리를 강화하고 사회적 신뢰를 높이기 위해 ‘경기 안전전세 프로젝트’를 추진하고 있다. 전세사기에 가담한 공인중개사에 대한 처벌과 단속의 강화도 필요하지만, 부동산거래의 신뢰를 확보하고 안정적인 관리도 중요하다. 경기도는 공인중개사들의 자율적인 참여와 사회적 협력을 통해 ‘3만 공인중개사의 안전전세 길목 지킴 운동’ 및 ‘안전전세 관리단’을 구성하고 운영하고 있다.
‘전세사기 특별법’ 개정을 위한 논의가 진행 중이다. 실효성 있는 피해예방과 지원대책을 만들기 위한 다양한 노력을 하고 있다. 그럼에도 모든 논의의 핵심 쟁점은 ‘사회적 재난’으로의 인정이다. 본 글에서는 전세사기를 사회적 재난으로 바라보기 위해 전세의 역사와 특징을 살펴보고자 한다.
◯ 전세 제도의 역사
전세는 임대인(집주인)은 집을 빌려주면서 보증금을 빌리는 채무자이고, 임차인은 집을 사용하면서 보증금을 빌려주는 채권자의 지위도 가지게 된다. 그러므로 전세는 물권인 전세권과 채권인 임차권을 동시에 발생시킨다. 전세 계약기간에 주택을 점유하고 사용할 수 있는 권리와 함께 계약이 만료되면 보증금을 돌려받을 권리가 생긴다. 즉, 채권인 보증금을 돌려받지 못하는 경우 전세 제도에 문제가 생기고, 전세사기·깡통전세 등 사회적 문제로 발생한다.
역사에서 나타나는 전세 제도는 부동산을 점유하고 거주하는 임대차계약보다는 담보물권의 성격이 더 강했다. 즉, 돈을 빌리고 토지나 주택을 담보로 하고, 빚을 갚지 목하면 부동산을 내어주는 형태였다. 세종 때 백성이 절에서 지내는 제사 비용을 갚지 못해 주택을 담보로 잡히거나, 조선 말기 돈을 빌리고 자신의 주택을 담보하는 사례가 역사 기록에 있다. 당시 전세계약은 집주인보다 돈을 빌려주는 채권자에게 주도권이 있었다.
그러나 도시로 사람이 모여들면서 전세계약의 목적과 지위가 변화하게 된다. 도시를 중심으로 상업과 공업이 발전하면서 일자리를 찾아 많은 사람들이 모여든다. 도시로 모여든 사람들은 월세보다는 전세를 선호하게 된다. 월세는 매월 사라지는 돈으로 인식한 반면, 전세는 계약이 만료되면 돌려받는 돈, 사라지지 않는 돈으로 인식한 것이다.
[집주인(임대인) 관점에서 전세 제도의 장점]
한국전쟁 이후 도시화는 더욱 급격하게 진행된다. 도시에서 주택의 부족문제는 전세 제도를 강화하는 촉매제가 된다. 즉, 집주인(임대인)은 주택을 매입할 때, 전세 제도를 적극적으로 활용하게 된다. 주택부족은 집주인(임대인)의 지위를 높여주었고, 은행 주택담보대출로 이자를 내는 방식보다는 무이자의 전세를 선호하게 된다.
일반적으로 주택매입을 위해서 은행으로부터 장기담보대출을 받는 것이 통상적인 방법이지만, 아직 발전되는 못한 금융제도, 국가적으로 산업 부분으로 금융이 집중되면서 개인대출이 제한되었던 당시 상황에서 사금융인 전세는 집주인(임대인)에게 매력적인 선택이었다. 소위 ‘전세를 끼고 집을 산다’는 말이 일반화 된다.
[임차인 관점에서 전세 제도의 장점]
도시로 올라온 노동자들에게 월세는 매월 사라지는 돈으로 인식한 반면, 전세는 계약이 만료되면 돌려받는 돈, 사라지지 않는 돈으로 생각했을 것이다. 또한 주택을 매입하기까지 ‘내 집 마련을 위한 주거사다리’ 역할을 했다. 결혼을 하고 아이들을 낳고 키우면서 집의 크기도 늘리고 주거서비스가 더 나은 집으로 주거이동을 하면서 일을 하고 모은 돈, 전세금도 조금씩 더 증가했을 것이다. 일정 금액의 모아진 전세금은 주택매입자금으로 전환된다.
전세 제도는 정부에 개입 없이 주택시장을 안정화하는 주요한 수단이었다. 전세로 인해 주택임대시장이 만들어 지면서 주택시장의 수요를 높이고, 전세금으로 자금을 모은 개인들이 주택시장으로 유입되면서 주택시장의 수요는 더욱 탄탄해졌다.
[정부 관점에서 전세 제도의 장점]
우리나라는 주택부족문제를 해결하기 위해 대규모 주택공급정책을 추진한다. 2차 세계대전 이후 서구 유럽 등 국가에서는 주택부족문제를 해결하기 위한 공공임대주택 등 주택공급정책을 추진한다. 반면 한국은 공공임대주택을 직접 공급하는 방식보다 아파트 등을 지을 수 있는 토지를 공급하는 택지개발사업(도시개발사업)을 적극적으로 추진한다. 정부의 주택택지 공급을 통한 주택공급을 확대하기 위해서는 정부(토지공급자)·기업(주택공급자)·개인(주택소유자)의 요구가 맞아야 했다. 정부에서 토지를 공급하면, 기업은 토지를 사서 주택을 짓고, 개인에게 주택을 팔아야 했는데 마지막 단계에 주택을 구입한 개인들이 선택이 중요했다.
지난 70년간 우리나라의 주택은 지속적으로 가격이 상승하면서 안정적인 주택매매시장이 만들어 지고, 공공임대주택의 공급은 제한된 상황에서 공공보다는 민간임대시장 중심으로 구축되면서 안정적인 주택임대시장도 만들어 진다. 안정적인 주택매매시장과 주택임대시장을 통해 정부는 적극적으로 토지를 공급하고, 기업은 적극적으로 주택을 공급하고, 개인은 적극적인 주택을 매입하고 임대(전세)를 했다.
개인이 주택을 매입하기 위해서는 주택매입대출을 위한 금융제도와 자금이 필요했지만, 정부는 개인대출보다는 기업대출에 집중한다. 산업화 시기, 국민이 저축한 돈은 공장을 짓고, 설비를 확대하는 기업(산업)에 돈을 빌려주어야 했다. 필요한 정책이었으며 이를 통해 우리나라의 산업경쟁력은 강화되고, 노동자들의 임금이 증가하면서 주택시장이 활성화되는 선순환구조에 들어간다. 하지만 주택매입을 위한 자금은 제도금융을 통해 마련하기 어려웠고, 사금융인 전세가 주요한 역할을 하게 된다. 한국의 전세 제도는 낙후되어 있던 금융제도와 부동산가격 상승기의 발명품으로 오늘에 이른다.
[주택임대차제도와 전세대출의 구조적 문제]
1981년 ‘주택임대차보호법’ 제정 이후 수 차례 법률이 개정되었지만, 여전히 임차인은 제대로 보호되지 못하고 있다. 전세사기와 같은 피해가 발생하면 임대인의 잘못을 임차인이 책임을 지는 구조이다. 보증금으로 투기가 벌어지고, 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생해도 막을 수 없다. 전세사기가 발생하면 임차인을 보호할 수 있는 권리가 부족하다. 실제 많은 전세사기 피해자들은 피해자가 되고 나서야 피해사실을 알게 된다.
1980년대에도 전세사기는 발생했었다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청한 후 보증금반환 청구소송을 제기하고, 경매를 통해 회수해야 하는데 이 과정에서 보증금을 회수하지 못하는 위험이 발생했다. 하지만 보증금 회수를 위한 제도 개선은 이워지지 못했다.
역대 정부는 전세대출 확대정책으로 전세시장을 제도적 금융화 되었다. 2008년 서민 주거안정을 위해 전세자금대출 제도를 도입하였고, 2011년 ‘반값 아파트’로 불리던 보금자리주택 공급발표로 주택매매시장은 위축되고 전세가격이 급등하면서 전세대출을 확대한다. 2013년 SGI서울보증 전세대출 한도를 2억원에서 3억원으로, 2015년 5억원으로 증액한다.(현재 공적 보증기관의 전세대출 한도는 주택금융공사 2.2억원, HUG 4억원, SGI서울보증은 5억원으로 임대보증금의 80%까지 대출이 가능하다)
2013년 이후 전월세 안정 대책으로 전세보증금 반환보증 확대를 추진하면서 임차인의 전세보증금 반환채권을 양수한 금융기관이 우선변제권을 승계할 수 있도록 ‘주택임대차보호법’의 개정되면서 전세시장의 유동성이 크게 증가한다. 이로 인해 가계대출이 크게 증가하는데 2013년 961조원에서 2022년 1,750조원으로 780조원이 증가한다. 즉, 주택시장에서 빚으로 집을 사고, 빚으로 집을 빌리라는 정부의 주택정책의 문제점이 발생한 것이다.
전세사기에 대한 문제는 주택시장에서 지속적으로 지적되었다. 정부의 전세대출과 보증 확대 정책이 전세사기와 깡통전세의 문제의 주요한 원인이며, 전세대출과 보증의 한도를 낮추는 정책적 결정이 있었다면 현재의 피해를 줄였을 것이다.
코로나 팬데믹이 발생한 2020년 이후 금리가 사상 최저를 기록하면서 2020~2021년 주택가격이 큰 폭으로 상승했다. 주택 매매가격의 상승은 전세 시장에서 수요를 증가시키고 전세가격도 또한 크게 상승한다. 하지만 2022년 하반기부터 급격한 금리 상승으로 주택가격과 전세가격이 하락하게 된다. 주택가격은 매매시장에서 거래를 통해 즉각적으로 반영되어 가격이 하락했지만, 전세가격은 2년 또는 4년 전에 설정된 금액으로 주택가격을 초과하는 사례들이 증가된다. 전세가율(보증금/주택가격)이 70~80%대를 넘어 100%를 초과하자 새로 입주하는 전세가격도 하락하고 결국 보증금을 돌려주지 못하는 일들이 발생했다.
보증금이 주택매매가격을 초과할 경우 ‘깡통전세’가 된다. 여기에 보증금 돌려줄 의사가 없거나 능력이 없이 거짓으로 전세계약을 했을 경우, 범죄가 개입되면 ‘전세사기’가 된다. 하지만 경제적인 측면서 ‘보증금을 반환하지 못한다’는 문제점에서는 동일하다. 따라서 임차인의 피해에 대한 해결방안도 기본적으로 동일하다.
[전세 제도의 약점과 문제해결]
임대인에게 전세는 ‘보증’의 의미를 넘어 ‘금융’적 성격을 가진다. 보증금은 임차료 연체나 주택의 훼손 등에 대한 임차인의 의무를 담보하기 위한 ‘보증’의 성격이 강한 반면, 전세금은 부동산 이용의 대가로 기회비용을 제공하는 ‘대출’의 성격이 강하다.
전세 제도의 위기는 안정적인 주택시장 상승기는 문제가 적다. 하지만 주택시장이 하락하는 시기에는 매매가격과 전세가격의 차이가 줄어들면서 문제가 발생한다. 특히 전세 제도에 더 취약한 구조를 가진 소형주택과 다가구·다세대주택 시장에서는 더 위험에 노출되어 있다.
오피스텔과 같은 소형주택이나 매매거래가 적은 빌라 등 다가구·다세대주택에서는 아파트보다 전세를 선호한다. 특히 우리나라의 주택청약제도는 무주택자를 우선하기 때문에 소형주택이나 다가구·다세대주택은 아파트를 청약 받기 위한 이전 단계, 즉 주택매입보다는 전세가 더 강한 주택시장이 만들어 졌다.
실제로 무주택자가 소형주택을 매입하면 유주택자가 되어 무주택기간이 사라져 청약가점이 낮아지고 청약기회는 축소된다. 유주택자도 소형주택을 매입을 선호하지 않는다. 소형주택을 추가로 매입하면 다주택자가 되어 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세금의 중과로 부담이 크게 증가된다. 결과적으로 매매수요는 적고, 전세수요는 높은 주택시장에서는 매매가격과 전세가격의 차이가 줄어들게 된다. 그리고 전세수요는 아직 경제적 기반이 약한 청년층에 집중되어 있다.
전세사기 피해자 인증건수(2024.06. 기준) 분석자료를 보면 오피스텔(21.3%), 다세대(32.5%), 다가구(17.6%)로 다수를 차지하고 있으며, 연령은 40세 미만이 78.8%를 차지하고 있다. 전세사기의 대상이 상대적으로 취약지역(주택)과 취약대상에 집중되어 있어서 사회적 약자에게 더 아픈 고통이 되고 있다는 것을 확인할 수 있다.
2023년 전세사기특별법은 임차인에게 ‘빚을 내줄테니 보증금을 받지 못하는 손실을 떠안아라’는 실질적인 피해대책으로 부족하다. 전세사기를 사회적 재난으로 인정하고, 임차인의 보증금을 반환할 수 있는 피해대책을 마련해야 한다. 전세사기를 주택시장에서 개인의 욕망과 거짓, 잘못으로 인식은 적합하지 못하다. 전세는 이미 정부에 의해 주택공급의 주요한 수단이었고, 주거안정을 제도적 금융화 되었고, 확대되었다. 개인들은 정부와 부동산거래시스템을 신뢰하고 행동했을 뿐이다.
현재 전세사기특별법을 개정하기 위한 다양한 사회적 논의와 노력이 진행중입니다. 이 논의 중심에 전세사기를 ‘사회적 재난’으로 인정하고, 피해자들에게 일상으로의 회복할 수 있는 지원이 되기를 기대한다. 또한 전세제도에 대한 근본적인 구조개선을 통해 보다 체계적이고 안정적인 주택임대차시장이 구축되기를 기대한다.