소비자 물가지수와 주거비 지수
오늘은 미국 부동산 시장에 대한 뉴스 한 꼭지를 소개해 드릴까 합니다.
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4059205
주거비의 하락은 근원 CPI가 많은 이들이 예상하는 것보다 더 제로에 가깝다는 것을 시사한다고 경고했다.
2014년 이후 근원 CPI 상승률이 근원 PCE 디플레이터를 웃돈 것은 주거비 인플레이션이 3.5% 수준을 기록, 근원 CPI 상승률을 끌어올렸기 때문이지만, 이를 제외할 경우 근원 CPI는 1%를 웃도는 수준에 그칠 것이라는 설명이다.
자, 눈여겨 봐야 되는 것은 소비자물가지수(CPI)의 상승 (전월 대비 0.4%, 전년 대비 1.8% 상승), 근원물가지수의 상승 (전월 대비 0.2% 상승, 전년대비 2.3% 상승)의 절대치가 아닙니다. 인용된 부분에서 강조한 것처럼 housing 부분을 눈여겨 봐야 합니다.
이 부분 관련해서는 BLS의 주석을 잠깐 볼까요?
The shelter index rose 0.1 percent in October. The index for rent rose 0.1 percent, its smallest monthly increase since April 2011. The index for owners’ equivalent rent rose 0.2 percent. The index for lodging away from home fell 3.8 percent in October after rising 2.1 percent in September.
Consumer price index summary – BLS economic news release
자, BLS가 배포한 소비자물가지수 보도자료의 주석을 보면 2019년 10월의 소비자 물가지수의 주거비(shelter index)는 0.1% 상승했는데 이것은 2011년 4월 이후 최소치라고 했습니다.
참고를 위해 말씀드리자면, 미국의 소비자 물가지수에서 주거비 부분이 차지하는 비중은 무려 30-40%에 육박합니다. (우리나라는 약 10% 선인 걸로 알고 있습니다.)
주거비(shelter index)는 실제 임대료(Rent of primary residence), 자가소유자의 임대 기회비용(Owners' equivalent rent of residence), 보험료(Tenants' and household insurance), 체제비 (Lodging away from home) 항목으로 구성됩니다.
집값이 오르면 보통 임대료와 보험료가 함께 상승합니다. 그리고, 주변 호텔 같은 곳의 숙박비도 함께 상승하죠. 이것이 소비자 물가지수 상승의 40% 가까이를 구성한다는 말입니다.
이번에 낮은게 얼마나 큰 의미를 갖는지는 아무도 모릅니다. 그저 지켜볼 만은 하다라는 뜻이죠. 왜냐구요?
Capital gain vs Cashflow
부동산이 오를 거라고 보고 주택에 투자를 하는 사람들은 정말 Capital gain을 보고 투자할까요? Capital gain은 실현하기 전까지는 그저 장부상의 이익일 뿐이잖아요? 실제 cash flow는 임대료로부터 나옵니다. Capital gain은 exit할 때 얻는 거구요. 그러니까 임대료가 오를 것을 기대하니까 주택에 대한 투자가 이어질 수 있고, 주택에 대한 투자가 이어져야 주택 가격이 상승합니다. 시장 전체로 보면 capital gain보다 중요한 것이 임대료입니다. 임대료. 위워크….소프트뱅크….얘기할 것은 많지만 일단 집중하죠.
어쨌든 임대료 상승이 주춤할 징조가 보인다면 어떤 일이 발생할까요? 주택에 대한 투자를 유보하는…. 현금 흐름상 별 재미가 없어질 가능성을 시사하니까요. 후폭풍이 무시무시하겠죠? Big Short?
에이....경거망동은 패가망신의 지름길이죠.
두 가지 측면에서 살펴봐야 되는 부분을 볼까요?
첫째. 어차피 현재의 화수분 경제가 유지되기 위해서 중요한 것은 물가 목표, 즉 inflation 입니다. 40%를 차지하는 shelter index가 바닥을 기면 다른 쪽이 분발해 주면 됩니다. 으쌰 으쌰…. 쓸데없이 비싼 옷을 막 사 입어줘야 하고 구두도 계절별로 깔맞춤 세트를 팍팍 질러줘야죠. 누가? 부유층 말고 전국민이. 전국민이 미슐랭 스타 식당 가서 한 번씩 사먹고 인스타에 자랑질 한 번씩 해주면 절로 빙그레 웃음이 나올 겁니다. 식당 주주 말고요. 중앙은행이요. 자동차? 전국민이 한 3년에 한 번씩 새차 팍팍 사주면 중앙은행은 두 발 쭉 뻗고 잘 겁니다.
집값 거품? 바늘 들고 와서 먼저 터트릴 겁니다. 장담합니다. 여러분들이 미친 듯이 소비에만 나서주면, 집값 거품 정도는 때려잡는 거 일도 아닙니다.
잠깐 또 다른 뉴스를 하나 보시죠.
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4059308
전미소매협회는 올해 연말 쇼핑 시즌의 매출이 3.8~4.2% 늘어날 것으로 예상했다. 지난해 2.1% 증가에 비해서는 높지만 2017년의 5.2%보다는 낮다. 최근 5년 평균치와 유사한 수준이다.
지난주 발표된 10월 개인소비지출(PCE) 지표를 보면 의류와 전자제품, 레크리에이션 상품 등에 대한 지출이 감소했다.
엄청 선방하고 있는 미국의 소비 지출에 관한 이야기입니다. ‘바늘 들고 올 일은 절대 없다’에 전재산과 한 쪽 손 모가지를 걸어도 될 것 같죠? 물론 저는 쫄려서 그냥 죽습니다. 가늘더라도 길게 살아야죠.
자 그럼 두번째는?
아…임대료는 안 올라갈 거 같은데, 같은 임대료가 더 높은 수익률을 나타내도록 만들면 됩니다. 이거 일종의 회계 장난질이에요. 회계 장난질을 국가적으로 하면 그게 정책이 되는 겁니다. 사회 전체적으로 수익률을 떨어뜨리면 같은 현금 흐름임에도 투자 매력도가 올라가니까요. 이 방법이 뭐죠? 낮은 금리죠. 미국은 아직 기준 금리를 내릴 수 있는 공간이 꽤 남아 있죠?
거품은 말이죠. 어디까지 커질 수 있는지 알기 어렵습니다. 언제 터질지 알기 정말 어려워요. 제 생각에는, 너도 나도 거품이다 할 때는 적어도 터지기 쉽지 않은 것 같습니다. 사실 어디까지 price in 되어 있는지 알기도 어려워요.
오늘은 둘째딸 반 친구들이 모여서 논다고 아이들 데리고 바x스라는 키즈카페에 다녀왔는데요. 워킹맘은 주말에 이런 모임 있으면 만사 제쳐놓고 필참입니다. 불러만 주시면 뛰어 갑니다.....4시간을 방방 뛰고, 무슨 짚라인에 피구에 댄스에 훌륭하더군요. 그런데 가격을 보니 왜 물가 상승률이 그렇게 낮은지 잘 이해가 안가더군요. 물가지수라는게 참 뭔가 음...
아, 그리고, 지난 주에 한 팟캐스트에 출연하기로 하고 촬영을 했는데…
그 촬영이라는게 정말 예상과는 다르더군요. 정신줄이 어느새 집을 나가 있더군요. 요즘 회사에서 스트레스를 너무 받아서 안 그래도 너덜너덜했던 멘탈이 촬영 후 집에 오는데 붕괴되는 소리가 들렸습니다. 흑...힘을 좀 내야하는데 말입니다...어쨌든 혹시라도 보게 되시면 격려 부탁드립니다...
