"빅데이터 부동산투자 2022" 추천사

2022년 부동산시장을 가장 정확하게 예측한 책!

빅데이터 부동산투자 2022 추천사

29년간 거시경제 지표를 분석하는 이코노미스트 일을 하다 보니 주변 지인들에게 “부동산 어떻게 보세요”라는 질문을 참 많이 듣습니다. 거시경제 지표의 관점에서 부동산시장 분석은 그렇게 어렵지 않습니다. 크게 보아 세 가지 정도의 지표를 보면 대략적인 설명이 가능하거든요. 

부동산 시장을 볼 때 가장 중요한 지표는 ‘경기동행지수’입니다. 간단하게 말해, 현재 경제 여건이 어떤 방향으로 움직이고 있는지 점검하는 것입니다. 한 눈에 보기에도 경기가 좋아지면 주택가격이 오를 가능성이 높고, 반대로 경기가 나빠질 때에는 주택가격이 하락할 가능성이 높습니다. 그러나, 이것만 가지고는 2020년부터 시작된 강력한 랠리를 설명하기는 쉽지 않습니다.  

출처: 통계청, 프리즘 투자자문 작성.

그래서 한 가지 지표를 더 보는데, 그것은 다름아닌 실질금리입니다. 실질금리란, 우리가 은행가서 대출받을 때 적용되는 금리에서 물가상승률을 뺀 것입니다. 예를 들어 대출금리가 3%인데, 소비자물가 상승률이 4%라면 실질적인 금리부담은 마이너스 1%가 되는 셈이죠. 실질 금리가 마이너스일 때에는 대출 부담이 없는 것이나 다름없기에, 대출이 크게 늘고 또 주택을 사려는 사람도 늘어납니다. 

아래 <그림>을 보면, 2022년 초 한국의 실질 대출금리가 역사상 최저 수준임을 알 수 있습니다. 한국은행의 기준금리 인상에도 불구하고 실질 금리가 마이너스를 지속하고 있는 것은 강력한 인플레 때문이죠. 러시아의 우크라이나 침공을 전후해 원유 가격이 상승하는 데다, 코로나 팬데믹 영향으로 반도체 생산이 차질을 빚고 있는 것도 영향을 미친 것 같습니다.   

출처: 한국은행, 통계청, 프리즘 투자자문 작성.

이렇게 답을 하고 나면, 그 다음 질문이 “어디를 살까요”입니다. 

이럴 때 저는 “빅데이터 부동산투자 2022”를 읽어보라고 말씀드립니다. 지역별 주택시장의 동향은 물론 미래 입주 물량이 한눈에 알기 쉽게 설명되어 있기 때문입니다. 예를 들어 제 고향 대구의 아파트를 사려는 친척들에게 아래의 <그림>을 보여줄 것입니다. 시도별 지난 20년의 총량 대비 신규 입주 물량 비율을 살펴보면, 인천과 대구가 2025년까지 상당히 많은 공급부담을 지고 있음을 발견할 수 있습니다. 

물론 이것 하나만 보고 대구 아파트 시장을 판단할 수는 없죠. 그 다음으로 미분양의 추이를 살펴보는 것도 좋은 방법이라 생각합니다. 아래의 두 번째 <그림>이 대구의 미분양 추이를 보여주는데, 2021년 2월 195호를 바닥으로 2021년 11월 2,177호까지 9개월간 꾸준한 증가세를 보이고 있음을 확인할 수 있습니다. 그리고 미분양이 늘어난 이후 주택가격의 상승 탄력이 꺾이는 것을 확인할 수 있습니다.

따라서 저라면 대구의 아파트를 매입할 때 신중하라고 말할 것 같습니다. 이 대목에서 “서울은 어때요”라고 묻는 독자분들이 많을 것 같습니다. 책에 각 지역별 미분양, 입주물량, 전세수급, 소득대비 주택가격 비율이 상세히 나와 있으니 읽어 보시면 좋을 것 같습니다. 끝으로 책 집필하느라 수고하신 김기원 대표님에게도 감사하다는 말씀드립니다.   

2022년 3월 21일 홍춘욱 

빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망 | 김기원 - 교보문고 (kyobobook.co.kr)