세계주택시장, 바닥쳤나?
The Economist(2023.6.12)
최근 세계 주택시장의 흐름이 심상찮습니다. 당장 미국부터 주택가격이 반등했고, 한국의 아파트 실거래가도 2달 연속 상승했죠. 이에 대해 세계적인 경제지, 이코노미스트가 흥미로운 칼럼(Is the global housing slump over?)을 올렸기에 소개합니다.
https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=167Xl
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호주의 주택 가격은 지난 3개월 동안 상승했습니다. 미국에서는 케이스-쉴러 전미 주택가격 지수가 1월 저점 대비 1.6% 상승했으며, 주택 건설업체의 주가는 전체 주식 시장의 두 배에 달하는 상승률을 기록했습니다. 유로 지역에서는 부동산 시장이 안정적으로 보입니다. JP모건의 애널리스트들은 최근 보고서에서 "앞으로 주택이 GDP 성장에 미치는 영향은 대부분 미미할 것"이라고 전망했습니다. 골드만삭스의 전문가들은 한국에 대해 "최근 주택 시장 침체가 민간 소비에 미치는 부정적 영향의 정점은 지나간 것으로 보인다"고 말합니다.
(저를 포함한 상당수) 경제학자들은 집값 폭락을 예상했습니다. 연방준비제도이사회가 인플레이션을 막기 위해 금리를 인상하기 시작한 2022년 3월 당시, 부유한 국가의 평균적인 집값은 5년 전보다 41% 상승했습니다.
금리인상 이후 글로벌 주택 가격은 확실히 상승세에서 벗어났습니다. 최근 최고점 대비 3%, 인플레이션을 조정하면 8~10% 낮은 수준입니다. 이는 19세기 후반 이후 평균적인 조정과 일치하는 수준입니다. 하지만 이번 조정은 역대 가장 빠른 속도로 가격이 상승했던 팬데믹 기간의 호황에 따른 것이기 때문에 다른 양상을 보입니다. 결론은 실제 주택 가격이 2019년 수준보다 훨씬 높은 수준을 유지하고 있다는 것입니다. 집값이 폭락하면 생애 첫 주택을 구입할 수 있을 것이라고 꿈꿔왔던 많은 밀레니얼 세대와 Z세대는 실망감을 감추지 못하고 있습니다.
2008년 같은 (전형적인) 글로벌 주택 경기 침체기에 일부 국가는 끔찍한 시간을 보냅니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 아일랜드 주택 가격은 절반으로 떨어졌습니다. 미국 주택 가격은 20% 하락했습니다.
그러나 이번은 다릅니다. 샌프란시스코의 집값은 플로리다와 텍사스로 기술 기업들이 떠나면서 정점 대비 10% 정도 떨어졌습니다. 하지만 하락세는 멈췄고 평균 주택 가격은 여전히 110만 달러가 넘습니다.
2020-21년 주택 가격이 폭락했던 호주의 경우 7% 하락했습니다. 하지만 최근 경매에서 알 수 있듯이 시장은 회복세를 보이고 있습니다. 시드니 항구의 회색빛 교외 지역인 더블 베이에 있는 침실 2개 방갈로는 최근 400만 호주달러(270만 원)에 낙찰되었습니다.
이전의 주택 경기 침체와 달리 주택 가격 하락이 금융 전염을 일으킨 징후는 없습니다. 은행들은 부실 모기지의 급증에 대해 걱정하지 않는 것 같습니다(아래 <그림> 참조). 은행들은 위험한 대출이 적고 위험한 서브프라임 증권에 투자하지 않았기 때문입니다. 뉴질랜드에서는 모기지 연체율이 증가했지만 팬데믹 이전 수준에는 미치지 못하고 있습니다. 미국에서는 최근 단독주택 모기지 연체율이 금융위기 이후 최저치를 기록했습니다. 캐나다에서는 모기지 연체율이 사상 최저치에 근접했습니다.
https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=167YE
또한 부동산 문제가 경제 전반을 위축시키지 않는 것으로 보입니다. 주택 투자 약세가 경제 성장에 걸림돌이 되고 있지만 그 영향은 미미합니다. 과거 주택 경기 침체기에는 나머지 노동 시장이 약화되기 훨씬 전에 건설업체 수가 급격히 감소했습니다. 하지만 오늘날에도 건설업에 대한 수요는 여전히 뜨겁습니다. 한국의 건설업 고용은 팬데믹 당시 최고치에서 소폭 감소했지만 현재 다시 증가하고 있는 것으로 보입니다. 미국에서는 장기 평균에 맞춰 연간 2.5%씩 증가하고 있습니다. 뉴질랜드에서는 건설 공실률이 역사적 수준을 훨씬 상회하고 있습니다.
부유한 세계의 놀라운 주택 회복력을 설명하는 세 가지 요인은 이주, 가계 재정, 선호도입니다.
먼저 부유한 세계에서 기록을 경신하고 있는 이민에 대해 살펴보겠습니다. 호주에서는 순 이민이 팬데믹 이전의 두 배 수준이며, 캐나다에서는 이전 최고치의 두 배에 달하고 있습니다. 신규 이민자들의 수요가 시장을 뒷받침하고 있습니다. 연구에 따르면 호주로 순이민자가 10만 명 증가할 때마다 주택 가격이 1%씩 상승합니다. 많은 신규 이민자들이 영국에 도착하는 첫 번째 항구인 런던에서는 작년에 신규 임대료가 16% 상승했습니다.
두 번째 요인인 탄탄한 가계 재무구조도 중요한 역할을 합니다. 금융위기 이후 모기지 규제로 인해 신용도가 낮은 구매자들이 주택 구입에 나서지 못하면서 부유층이 주택 붐을 주도했습니다. 2007년 미국의 모기지 대출자 평균 신용 점수는 약 700점(중간 정도)이었지만, 2021년에는 800점(매우 양호)에 가까워졌습니다. 부유한 가구일수록 더 높은 모기지 상환액을 더 쉽게 흡수할 수 있습니다. 그리고 많은 대출자들이 과거의 저금리에 고정되어 있을 것입니다. 2011년부터 2021년까지 유럽 전역의 변동금리 모기지 비중은 40%에 육박하던 것이 15% 미만으로 떨어졌습니다. 금리가 상승했음에도 불구하고 부유한 세계의 평균 소득 대비 부채 상환액 비율은 팬데믹 이전보다 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 그 결과 이전 경기 침체기에 비해 자산 규모를 줄이거나 매각해야 하는 가구가 줄어들었습니다.
팬데믹 자체도 영향을 미쳤습니다. 2020-21년에 많은 가정이 소비를 대폭 줄이면서 수조 달러에 달하는 막대한 '초과 저축'이 쌓였습니다. 이러한 저축은 또한 가계가 더 높은 이자율로부터 완충 역할을 했습니다. 골드만삭스의 분석에 따르면 초과 저축과 주택 가격의 회복력 사이에는 국가별로 양의 상관관계가 있는 것으로 나타났습니다. 캐나다인들은 팬데믹 기간 동안 막대한 저축을 축적했으며, 예상과 달리 최근 주택 가격이 안정세를 보이고 있습니다. 스웨덴 사람들은 저축액이 더 적고 주택 시장도 훨씬 약합니다.
세 번째 요인은 사람들의 선호도와 관련이 있습니다. 영란은행이 발표한 연구에 따르면 팬데믹 기간 동안 영국 주택 가격 상승의 절반을 설명하는 것은 홈 오피스 또는 아파트 이상의 주택에 대한 욕구 등 사람들의 욕구 변화라고 합니다. 호주를 포함한 많은 국가에서 평균 가구 규모가 줄어들어 사람들이 주택 공유에 대한 의지가 줄어들고 있음을 시사합니다. 또한 인플레이션이 높은 시기에는 많은 사람들이 부동산이나 인프라 같은 실물 자산에 투자하여 실제 통화로 가치를 더 잘 보존하기를 원할 수 있습니다. 이 모든 것이 주택 수요가 팬데믹 이전보다 높은 수준을 유지하여 잠재적인 가격 하락을 제한할 수 있음을 의미할 수 있습니다.
주택 경기 침체가 단지 지연된 것에 불과하다는 지적이 있습니다.
사실일 수 있습니다. 19세기 후반을 포함한 과거의 일부 주택 가격 하락은 급격한 하락이 아니라 완만한 하락이었습니다. 중앙 은행가들은 금리를 인상하거나 높은 금리가 진정으로 물기 시작할 때까지 금리를 높게 유지하려고 할 수도 있습니다. 주택 소유자들이 더 가난하다고 느끼게 만드는 것은 인플레이션을 줄이는 데 도움이되는 지출을 줄 이도록하는 한 가지 방법입니다.
그러나 최악의 상황은 끝났다고 믿을 만한 이유가 있습니다. 작년에 사상 최저치를 기록했던 부유한 세계의 소비자 신뢰도가 다시 상승하고 있습니다. 가계는 평균적으로 여전히 많은 초과 저축을 보유하고 있습니다. 구조적으로 주택이 부족하다는 것은 다른 누군가가 집을 살 수 없다면 누군가는 기꺼이 집을 살 의향이 있다는 것을 의미합니다. 그리고 사람들이 홈 오피스에 대한 취향을 잃고 다락방에서 웨이트 리프팅을 한다는 징후는 거의 없습니다. 주택 붐은 쾅하고 끝나는 것이 아니라 조용히 끝났을 수도 있습니다.
