정부 규제는 가계부채와 주택가격에 어떤 영향을 미치나?
한국은행(2023.7.10)
GDP 대비 가계부채가 100%를 넘어.. 경제가 위험하다는 이야기를 참 많이 듣습니다. 그런데, 한 가지 의문이 들죠. 그 많은 부채는 누가 짊어지고 있을까요?
그 답은 상위 20% 가계입니다. 부자들이 부채도 많습니다.
두 번째로, 정부가 규제지구를 지정고 대출을 억제하면 집값이 내릴까요?
답은 정반대라는 것입니다. 오히려 주택가격이 오릅니다.
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분석에 앞서.. 기초적인 통계부터 살펴보겠습니다. 소득 1~5분위 중에 누가 부채를 제일 많이 가지고 있을까요? 당연히 부자들입니다. 소득 상위 20%(5분위) 가구가 약 4억원 초반의 부채를 짊어지고 있군요. 대신, 상위 20%의 자산은 12억원이 넘으니.. 매우 안전한 것으로 보입니다.
돈을 빌려주는 쪽도 이걸 잘 알고 있죠. 그래서 부채를 이용하는 비중을 살펴봐도, 5분위가 가장 높습니다. 물론 1분위(소득 하위 20%)가 제일 낮아 20% 안팎입니다.
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이제 본격적인 분석입니다. 종속변수(=부채)를 설명하는 데, 어떤 요인이 의미 있는 영향을 미치는지 살펴봅니다. 첫 번째 열이 '설명변수'로, 부채의 증감을 설명하는 요인이라는 뜻입니다.
먼저 가장 윗 줄에 있는 평균처리효과란, 정부의 규제가 가해졌는지의 유무를 뜻합니다. 정부가 투기과열지구 혹은 조정지구 지정하면서 대출을 엄격하게 규제할 때, 부채(=종속변수)는 당연히 줄어듭니다. 그런데, 그 효과 만 놓고 보면 소득 상위 61~100%계층에만 통계적으로 의미 있는 영향을 미쳤습니다. 즉, 정부가 규제지역 선포하면 부유한 이들의 대출이 감소하는 효과가 있습니다. 다만 소득 2~3분위 가구(21~60% 가구)는 오히려 늘어나는 모습이 나타나 눈길을 끌었습니다(물론 통계적으로 유의하지 않았습니다).
주택 부동산 가격의 변화는 당연히 부채에 플러스(+)의 영향을 미칩니다. 즉 주택가격 상승할 수록 부채도 늘어납니다. 가장 효과가 큰 소득 집단은 1분위와 2분위로, 나타나 흥미로웠습니다. 즉 소득 하위 0~40% 가계가 주택가격의 변동에 민감하게 반응한다는 이야기가 되겠습니다.
흥미로운 것은 금융자산입니다. 금융자산이 늘어날수록 부채가 줄어들었는데, 이는 소득 2분위 제외한 전 가구에서 벌어진 일이었습니다. 즉, 주택구입을 위해 금융자산을 활용하기에 벌어진 일이 아닐까 생각합니다. 주택 구입을 망설일 때, 적극적인 금융자산 축적이 이뤄진다고 볼 수 있죠.
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마지막으로 주택가격에 미치는 여러 변수의 영향을 살펴보겠습니다.
첫 번째로, 정부의 조정지역 발표(투기과열지구 선정 등)는 주택가격의 상승요인으로 작용합니다. 쉽게 이야기해 약빨이 안 먹힌다는 이야기죠. 왜 그럴까요? 앞의 분석에서는 투기과열지구 선정하면 부채 증가에 마이너스 효과가 발생하는 데 말입니다. 결국 돈 많은 부자들이 "이때가 찬스다"라며 시장에 뛰어든 게 아닐까.. 하는 생각을 하게 됩니다.
이 밖에 두 번째 줄에 표시된 부채의 영향력은 당연히 플러스(+)였습니다. 부채가 늘면 당연히 주택가격이 오르죠.
암튼.. 흥미로운 결과인 것 같아 소개해 보았습니다~
