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by 홍춘욱 Jul 11. 2023

미국 상업용 부동산 대출의 현재 상황

한국은행(2023.6.30)

한국은행에서 정기적으로 발간하는 "해외경제 포커스 (제2023-7호)"에 실린 분석 보고서, '미국 상업용 부동산 대출의 현황 및 부실 시 영향 평가'를 소개합니다~

***

미국 상업용 부동산 가격이 직전 고점에 비해 약 10% 하락하는 가운데, 거래량이 빠르게 줄어들고 있습니다. 여기에 은행들이 2008년 글로벌 금융위기 이후 주택담보대출을 기피하는 가운데, 상업용 부동산 대출 비중을 늘린 것도 문제가 되고 있습니다.

상업용 부동산 대출은 4.5조 달러이며, 이 가운데 은행이 39%를 차지합니다. 생각보다 많지는 않네요. 참고로 미국 명목 GDP가 26조 달러이니, GDP의 20%에도 미치지 못합니다. 참고로 2008년 글로벌 금융위기 당시 가계부채가 GDP의 100%에 이르고, 가계의 모기지 부채 만 GDP의 20%에 이르렀습니다.

다만 상업용 부동산 대출에 위험 요인이 몇 가지 있습니다.

일단 변동금리 대출이 거의 45%에 이르는 데다, 만기가 짧아서 2025년까지 만기가 집중된다는 것이 문제입니다. 매년 거의 4천억~5천억 달러의 만기가 돌아오니.. 금융시장 여건에 따라서는 문제가 생길 수 있죠.

물론 지난 10년간 150% 가격이 상승한 다음에 10% 조정이 발생한 것이 큰 문제를 이르킬 것이라는 생각 자체가 이상합니다만.. 미국 지방은행의 뱅크런이 아직 완전히 진정되었다고 보기 어려우니, 상업용 부동산의 만기 연장이 잘 될 것이냐에 대한 의문이 제기되는 것이죠.