아파트도 코딩하듯 산다, 아파트업( AptUp)알고리즘
20년 차 IT 개발자가 데이터로 검증한 '실패 없는' 아파트 투자 공식
점심시간, 웅성거리는 휴게실 한편에서 후배들의 들뜬 목소리가 들려왔습니다.
"선배, A단지 어때요? 거기 요즘 분위기 핫하다던데. 모델하우스 갔더니 인테리어가 진짜 끝내주더라고요." "야, B단지가 더 낫지 않아? 왠지 거기가 더 오를 것 같은 느낌이 오는데."
그 순간, 제 머릿속 중앙처리장치(CPU)가 냉각팬 소리를 내며 돌아가기 시작했습니다.
'느낌이라니. 수십억짜리 아파트, 자산 운용에서 고작 직감에 의존한다고?’
IT 개발자로 20년. 나는 버그(Bug)를 끔찍이도 싫어합니다. 특히 '감정'이라는 버그는 투자에서 가장 치명적인 오류를 일으킵니다.
모델하우스의 화려한 조명, 중개 소장님의 달콤한 언변, 그리고 군중심리.
제 눈에는 그 모든 것이 데이터 값을 왜곡시키는 노이즈(Noise)로만 보였습니다
그래서 아파트를 고를 때도, 코딩을 하듯 접근해 보자고 결심했습니다.
흔들리지 않고 자산을 불려 온 저만의 방식, 이름하여 '아파트업(AptUp) 알고리즘'은 그렇게 탄생했습니다. 지극히 이성적이고 차가운 논리의 결과물이었습니다.
1. 부동산은 살아있는 '생물(Living Organism)'이다
개발자에게 시스템 모니터링이 생명이듯, 투자도 마찬가지입니다.
많은 분이 "어디가 좋아요?"라며 '입지'부터 묻곤 합니다.
하지만 저는, 그 질문의 순서 자체가 틀렸다고 생각했습니다.
'언제(Timing)'가 먼저입니다.
"아무리 좋은 서버도 전기가 끊기면 멈추듯,
아무리 좋은 입지도 유동성이 끊기면 멈춥니다."
저의 'AptUp 알고리즘' 첫 번째 변수는 유동성(M1, M2 통화량)입니다. 시중에 돈이 얼마나 풀려있는지, 금리는 어떤 방향으로 흐르는지를 엑셀 시트에 먼저 입력합니다. 물이 들어와야 배가 뜨는 법입니다. 돈의 흐름을 보지 않고 아파트만 쳐다보는 건, 전원 코드도 꽂지 않고 코딩을 하려는 것과 다르지 않기 때문입니다.
2. 좋은 아파트 찾는 핵심 함수: 인구수(Population)와 연령(Age)
타이밍을 잡았다면, 그제야 '어디'를 살 것인가를 고민합니다. 여기서도 저는 철저하게 데이터를 신봉합니다. 제가 설정한 필터링 로직은 단순하지만 명확합니다.
첫째는 '인구수'입니다. 사람이 모이는 곳에 돈이 모인다는 건 만고불변의 진리니까요. 인구가 줄어드는 곳은 제 알고리즘에서 가차 없이 'False' 값을 반환합니다.
둘째는 '평균 연령'입니다. 어쩌면 이것이 제 알고리즘의 핵심 함수일지도 모르겠습니다. 도시가 늙어가면 활력이 떨어지기 마련입니다. 젊은 부부가 유입되고, 아이들의 웃음소리가 들리는 곳, 그로 인해 학군이 형성되고 상권이 바뀌는 곳. 저는 주기적으로 데이터를 크롤링하며 그런 '젊어지는 동네'를 추적했습니다. 그곳에 미래 가치가 있다고 믿었으니까요.
3. 아파트계의 '서울대'를 찾아라 (Ranking System)
그렇게 추려낸 후보지 중에서 저는 아파트계의 '서울대'를 찾습니다. 투자는 낭만이 아니라 냉혹한 승부의 세계입니다.
입시에서 성적순으로 대학이 갈리듯, 아파트에도 엄연한 서열이 존재합니다.
1군(S등급): 강남, 서초 (대체 불가능한 입지)
2군(A등급): 잠실, 용산, 마포, 과천...
저는 시장이 하락할 때 조용히 이 서열표를 꺼내 듭니다. 평소엔 비싸서 쳐다보지도 못했던 '대장주'들이 일시적인 충격으로 가격이 내려앉았을 때, 대중이 공포에 질려 투매할 때, 바로 그때가 제 알고리즘이 '매수' 신호를 보내는 순간입니다.
"좋은 물건을, 쌀 때 싸게 사는 것."
이 단순한 한 문장을 실현하기 위해 저는 매일 밤 데이터 분석을 했습니다.
4. 투자는 '디버깅'의 연속이다
어찌 보면 저에게 투자는 '디버깅'의 연속이었습니다.
남들이 퇴근 후 맥주 한 잔으로 스트레스를 풀 때, 저는 모니터 앞에 앉아 엑셀을 켰습니다.
현장 임장 전, 손품으로 데이터를 디버깅하는 시간은 제게 어떤 게임 퀘스트보다 짜릿한 보상이었습니다.
누군가는 저를 보고 "너무 계산적이다", "집을 숫자로만 본다"라고 핀잔을 줄지도 모릅니다. 하지만 저는 되묻고 싶습니다. 당신의 피 같은 월급을, 노후를 책임질 전 재산을, 고작 '그럴 것 같은 느낌'에 맡기시겠습니까?
저는 감을 믿지 않습니다. 대신 데이터가 검증한 확률에 베팅합니다. 그것이 20년 차 '고인물' 개발자인 제가 자산 시장에서 살아남은 유일한 방식이었습니다.
[홍 차장의 한마디]
투자는 과학이어야 합니다. 감정은 시장 앞에서 언제나 틀리기 때문입니다.
인구수, 평균 연령, 유동성 데이터는 거짓말을 하지 않습니다.
나만의 투자 알고리즘을 만드세요. 그것이 당신의 자산을 지켜줄 가장 강력한 방패가 될 것입니다.