아파트 재건축과 리모델링, 어떻게 다를까요?

새아파트를 가지는 또 다른 방법, 리모델링!

 워라밸, Work-life balance의 줄임말입니다. 비교적 최근에 생겨난 단어치고는 사람들 마음속을 깊이 파고든 단어라는 생각이 듭니다. 만약 우리가 워라밸을 챙기지 않는 하루하루를 살고 있다고 생각해 보면 어떨까요?  마치 삶의 질을 제대로 돌보지 않는 나날을 보내고 있나? 하는 생각이 곧바로 따라오면서  참 서글픈 마음이 들 것 같지 않나요? 인간관계와 사랑을 논외로 하고 저는 삶에서 중요한 3가지가 무엇이냐는 질문에 늘 건강과 돈, 부동산이라고 대답하곤 합니다. 이 세 가지의 가치는 그러고 보니 워라밸과 절대로 뗄 수 없는 개념이기도 하네요. 모든 것의 중심이 되는 내 몸과 마음의 건강을 기본으로 한번 떠올려볼까요? 우리의 직장(직업)과 일을 뺀 나머지를 시간에는 늘 공간이 필요하고 돈이 필요합니다. 그리고 이 공간과 돈이라는 것은 모두에게 주어진 24시간의 절대적인 시간에 너무나 강력한 영향을 미치죠.  

 하루하루 직장에서 열심히 성과를 내고, 그 결과물과 가치를 돈이라는 실물과 맞바꾸는 과정이 끊임없이 반복되고 있습니다. 그리고 넓은 의미의 부동산 안에서 사람들은 이 돈을 24시간 가치있게 사용하고 있지요.  열심히 일해서 번 돈, 어떻게 쓰고 싶으세요? 우리는 좀 더 쾌적하고 주거환경이 편리한 동네에서 살고 싶고, 출퇴근 시간이 짧고 이왕이면 주변 인프라가 우수한 직장에서 일하고 싶어 합니다. 학군이 우수하고 안전한 동네에서 내 아이를 키우고 싶고,  잠깐 밥 한 끼, 커피 한 잔을 하더라도 예쁘고 아늑한 공간에서 힐링하고 싶어 합니다.  

이십사 시간 좋은 공간에 머무르고 싶은 마음,  누구든 낡고 우중충한 집에 살고 싶은 사람은 없다에서부터 시작을 해볼까요? "나 새로 이사한 집에 리모델링하고 들어갔어~"와 비슷한 이야기를 한 번쯤은 주변에서 들어본 적이 있으실 거예요.  사실 이 말의 뜻은 새로 이사한 집에 인테리어 디자인을 새로 하고 들어갔다는 이야기를 리모델링이라는 단어로 표현해버린 경우입니다. [건축법]과 [주택법]에서 이야기하는 리모델링은 조금 다른 개념이기 때문입니다. 부동산에 관심이 많지 않은 분은 조금 생소하게 느껴질 수도 있지만 쉽게 풀어가볼까요?

리모델링이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다고 건축법에서는 이야기합니다. 주택법에서도 비슷하게 대수선과 증축을 말하고 있네요!

리모델링을 더 쉽게 바꾸어 정의해보자면 건축한지 15년 이상 지난 낡은 노후 건축물을 건축법, 주택법에 따라 대수선하거나 수평, 수직으로 증축하는 행위가 되겠네요. 이 때, 대수선과 증축에 대해 먼저 살펴보도록 하겠습니다.

대수선이라는 것은 건축물의 내력벽, 기둥, 보, 지붕틀, 방화벽(또는 방화구획), 주계단, 피난계단 등을 증설·해체·수선·변경 하는 것 등을 이야기 합니다! [건축법 시행령 제3조의2(대수선의 범위)]

그럼 증축은 어떻게 되는 것일까요? 주택법에는 15년 이상 지난 공동주택의 각 세대 주거전용면적의 30%이내(세대 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우 40%이내)에서 증축하는 것으로 나오는데요,  이때 증축을 하는 것을 세대수를 증가시키는 것을 말합니다.  

이 방법에는 ①세대수 증가형 리모델링과 ②수직증축형 리모델링이 있습니다.

①세대수증가형 리모델링이란 각 세대의 증축가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15% 이내에서 세대수를 증가하는 증축을 말합니다 [주택법 제2조(리모델링의 정의)]

②수직증축형 리모델링이란 기존 건축물 층수가 15층 이상인 경우 3개 층, 14층 이하인 경우 2개 층을 증축하는 리모델링 방법입니다 [주택법 시행령 제13조(수직증축형 리모델링의 허용 요건)]

아니 이왕 아파트가 낡았으면 그냥 와장창 부수고 싹 다 새로 지어버리는 게 최고지 무슨 증축이냐고 생각할 수 있지만,  재건축은 일단 30년 지나고부터 이야기를 해볼 수 있는 것이기 때문에 리모델링과는 조금 다른 경우입니다.  15년 차 낡은 것도 30년 차 앞에서 명함은 못 내밀지만 낡긴 낡은 것이거든요. 재건축을 위해 15년을 더 기다리기 전에 우리 집을 새집처럼 반짝반짝 바꿔보고 싶다는 생각을 하는 것은 소유주들의 자유겠죠?

그러면 리모델링이 더 좋은가요? 재건축이 더 좋은가요? 당연히 재건축이 좋습니다. 재건축 사업은 전체 낡은 아파트 동을 신축하면서 각종 커뮤니티 시설을 새롭게 넣어 완전히 예전의 모습을 떠올릴 수 없을 정도로 멋진 새 단지를 구현해낼 수 있기 때문이죠. 그런데 이 재건축 사업은 만만치 않습니다.  우선 먼저 언급한 대로 30년부터가 재건축 연한의 시작이기 때문인데,  30년 보다 훨씬 더 연식이 오래된 아파트에 이렇게 살다가 집 무너지겠다고 붙여둔 현수막을 보신 적이 있으실지도 모르겠습니다.   재건축 이야기가 나오면 늘 사업성이라는 단어가 따라붙습니다.  쉽게 말해 낡은 아파트를 부수고 새롭게 지었을 때 기존의 소유주, 즉 조합원들에게 이전에 비해 수익이 나는가를 따져보는 것입니다. 이때 사업성을 따져보며 그 뒤에 아파트의 용적률이라는 단어가 따라나오게 됩니다. 용적률이란 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율을 말하는데요, 쉽게 말해 대지면적에 건축물의 1층, 2층, 3층, 4층... 바닥면적의 총합의 비율을 말합니다. 그러면 땅바닥 대비 층수가 높을수록 바닥면적 총합이 점점 늘어나니까 용적률이 높아지겠네요!

이때 용적률을 따져보는 이유는 무엇일까요? 우선 재건축을 진행할 때 기존 소유주(조합원)은 재건축으로 새롭게 건설되는 아파트의 세대수가 많아질수록 수익을 보기 때문에 유리하기 때문입니다. 오히려 재건축을 해서 손해를 본다면 당연히 추진할 이유가 없겠지요!  그리고 이 용적률에는 그 건물이 속해있는 지역과 토지의 용도에 따라서 상한선이 있기 때문입니다. 이익을 극대화하기 위해 너도나도 우리 아파트 재건축을 해서 롯데월드타워같이 높이 새 아파트를 쌓아올릴 수 없다는 이야기죠. 그래서 우선 본인이 소유한 아파트의 상황을 보고 수익률을 따져보게 됩니다.

그럼 더 구체적으로 떠올려볼까요?

첫 번째 예시, 만약 우리 아파트의 아파트 용적률을 보니 120%인데 이곳의 용적률 상한선이 250%이다 그러면 지금 최대 용적률의 절반 정도를 쓰고 있는 것이니 재건축 사업을 열심히 추진해볼 만하다! 이런 결론이 나겠네요. (물론 이 계산만 해보고 수익성이 나는 단지는 많지만 다음 관문으로 재건축 사업 규제가 만만치 않기 때문에 결심을 하고 진행하도 갈 길이 구만 리이긴 합니다. 이제 시작이다!)

두 번째 예시,  계산을 해봤는데 우리 아파트는 이미 높다!! 낡고 높네요, 용적률 상한선이 250%인데 확인해보니 용적률 220%를 싹싹 긁어모아서 다 썼다!!  즉 낡았는데 용적률은 다 써버려서 재건축을 하면 사업성이 떨어지는데 새집은 포기할수 없다 했을때는 리모델링을 고민해 보게 됩니다. 또 한 가지 재건축이 아닌 리모델링으로 사업을 추진하면 재건축에 적용되었던 초과이익환수제나 분양가상한제 등의 규제에서 벗어나게 되는 부분이 매력적이죠! 재건축이 진행되기는 힘들어보이는 구축 아파트이지만 새아파트가 될 수 있는 리모델링 가능단지,  늘 투자대상으로 염두에 두며 관심 단지를 분석해보면 많은 도움이 되겠습니다.