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Nov 04. 2021
DTI, DSR 이제 헷갈리지 마세요!
숨 막히는 대출규제 속 알 건 알고 가기!
조이고 또 조이고, 숨 막히는 대출 규제의 연속인 나날들입니다. 가계부채 비율을 낮춘다는 명목으로 무자비하게 속도를 내는 DSR 규제, 정말 한숨 나오죠. DSR 규제의 시작은 2018년이었습니다. 불과 얼마 안 된 것 같은데 이렇게까지 실생활 자체를 압박하고 들어올 줄은 그때까지만 해도 다들 상상하지 못했을 거예요.
2018년 DSR 관리지표 도입방안 발표뉴스에 수시로 언급되고 부동산 담보대출에서 빠질 수 없는 용어는 단연 LTV, DSR, DTI죠! 오늘은 DTI와 DSR에 대해 정확하게 살펴보도록 하겠습니다.
DTI와 DSR은 대출하려는 사람의 상환능력을 파악하기 위한 지표입니다. DTI만 적용되었을 때 보다 DSR을 적용하면 대출이 더욱 힘들고, 그나마 DSR마저도 조여들어서 힘들어지는 상황인데요. 왜 이렇게 이야기하는지 살펴보겠습니다. 그렇다면 우선 DSR(debt service ratio)이란 무엇일까요? 쉽게 생각하면 나의 총 연 소득 대비 모든 종류의 대출(원금과 이자)의 비율이 어느 정도 되는가를 보여주는 지표입니다.
* DSR(총부채 원리금 상환 비율) = 모든 대출의 연간 원리금(대출원금+이자) / 연 소득 * 100
* 모든 대출 = 주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타 부채 연간 원리금 상환액(신용대출, 카드론, 할부금융, 자동차 리스 등 모두 포함)
여기서 어떤 대출이 해당된다는 것인지 헷갈리기 쉬운데 "모든 대출"에 대해 한번 확인하고 넘어가 볼게요
2020년 12월 2일 기준의 총부채 원리금 상환 비율 부채 산정방식입니다.
모든 대출이란 주택 담보대출 + 주택 담보대출 이외 기타 대출을 이야기하죠. 기타 대출에는 전세자금 대출, 예적금 담보대출, 보험계약 대출, 전세보증금 담보대출, 신용대출 및 비주택 담보대출, 유가증권 담보대출, 여기에 포함되지 않는 기타 대출이 있습니다.
여기에는 할부대출(자동차 할부 등), 리스, 장단기 카드대출, 학자금 대출, 대부업의 대출 등이 포함되네요. DSR을 산정할 때 카드론도 새롭게 포함이 되게 되어 신용이나 소득이 낮은 층의 부담을 가중시킨다는 이야기가 많았죠. 자세하게 살펴보았는데, 다시 한번 DSR에 대해 요약하고 넘어가 볼게요. 예를 들어서 내 연봉이 7천만 원인데 DSR이 100이라면? 연 소득 7천만 원 전부를 원금과 이자를 갚는데 쓰고 있다는 것입니다. 그럼 대출이 없는 상태이면 당연히 DSR은 0이 되겠네요. 이 대출의 종류에는 부동산을 담보로 하는 주택 담보대출과 신용대출, 마이너스통장의 대출, 카드론이나 자동차 할부금까지 모든 종류가 포함되는 것이었죠!
21.11.4. 중앙경제기사또 하나, DSR이 빡빡해지는 것도 문제인데 금리가 점점 올라간다는 기사도 연일 나오고 있는데요. 예를 들어서 이 금리를 피하기 위해서 만약 연봉이 5천만 원인 사람이 고정금리 상품으로 대출상품을 갈아타려고 하면 어떤 일이 생길까요? 기사의 예시가 이해하기 쉬워 가져왔습니다. 서울에 있는 6억 원짜리 집을 위해 대출을 신용대출 5천만 원에 주담대 3억 원을 받았습니다. 물론 변동금리로요. 그런데 자꾸 올라가는 금리가 부담이 되어 고정금리 상품으로 대환대출을 하여, 즉 갈아타기를 하면 어떻게 되느냐? 금리는 조금 안심될지 몰라도 문제는 이전만큼 대출 총액이 안 나온다는 것입니다. 연봉이 5천만 원인데 DSR이 40프로이면 2천만에 해당되는데 딱 주담대와 기타 대출의 원리금의 상한선 안에서 빌려주기로 했으니, 그렇게 계산하면 총대출금이 3억 5천만 원이 아니고 1억 8천9백만 원이 됩니다. 6억 원의 집을 매수하려면 최소 4억 원 이상의 현금이 있어야 한다는 이야기가 되겠네요. 집을 매수한다는 것에는 규제지역에 있는 아파트 청약도 포함이 되고 이 규제는 더 빡빡해지고 있으니 청약만을 간절히 원하던 분들에게도 더욱 한숨이 나오는 소식이 아닐 수 없습니다.
그렇다면 헷갈리기 쉬운 DTI(Debt to Income)는 무엇일까요?
* DTI(총부채상환비율) = 주택 담보대출 연간 원리금 상환액+기타 대출 연간 이자 / 연 소득 * 100
DTI보다 DSR이 더욱 부채의 범위를 넓게 잡기 때문에 대출이 필요한 사람에게는 불리한 조건이 된다는 것을 이제 아실 수 있겠죠? 늘어나는 가계부채를 해결한다는 이유로 정부가 DSR을 통해 대출을 조여 오고 있는 상황이죠. 규제지역의 6 억 원 초과 주택에 DSR이 적용되면서 실제로 6억 미만의 아파트 품귀현상과 6억 이하였던 아파트들이 너도 나도 6억까지 금액이 오르는 모습을 보였습니다. 지난 26일 발표된 가계부채 관리 강화 방 안에서 예정되었던 차주 단위 DSR의 도입 시기를 더 앞당긴다는 소식이 있었죠. 현금이 없는 사람은 평생 집을 살 꿈조차 꾸지 말라는 것인지, 참 살펴볼수록 답답한 내용입니다.
2021.10.26.뉴시스기사