지식산업센터 투자 전용률과 실사용면적, 공용면적
지식산업센터 투자 전용률과 실사용면적
지식산업센터 투자 전용률과 실사용면적
전용률이란?
분양면적(공용면적+전용면적) 대비 실제 사용할 수 있는 면적(전용면적)의 비율
전용률이 높다 = 실사용면적(실제 사용하는 면적)이 넓다.
예를 들어 A, B 2개의 매물이 분양면적과 분양가도 같다고 가정해보자.
- A매물 : 분양면적 50평 분양가 5억 전용률 50% (실사용면적 25평)
- B매물 : 분양면적 50평 분양가 5억 전용률 60% (실사용면적 30평)
이 경우 만약 B의 전용률이 높다면 실제 더 많은 공간을 사용할 수 있다는 내용이므로 B가 상대적으로 더 저렴한 가격이라고 할 수 있다.
하지만 전용률이 높다고 무조건 좋다고 하긴 어렵다.
전용률의 변화
과거에 지어진 지식산업센터는 전용률이 55~65% 수준으로 실제 사용하는 면적이 넓었다. 하지만 최근에 지어지는 지식산업센터는 전용률이 45~55% 수준으로 점점 낮아지고 있는 추세다.
왜 전용률이 낮아지는가?
전용률이 낮아지면 평당 분양가와 매매가는 높아지지만 실제 입주하는 사용자의 만족도는 높아질 수 있다. 낮아진 전용률에 해당하는 공간이 주차장, 편의시설 및 다양한 공용시설로 사용되기 때문이다.
전용률이 떨어지면 수익률이 떨어지는가?
아니다. 전용률이 낮아지는 이유가 임차인에게 더 쾌적하고 나은 오피스 공용공간을 제공하기 때문이라면 낮은 전용률은 낮은 공실률로 이어질 수 있다.
지식산업센터에 투자를 처음 하면 수익률을 중요하게 보겠지만 이미 공급과잉의 시대가 되고 있는 시점에서 수익률보다 더 중요한 것은 공실률일 수 있다.
쾌적한 로비와 복도, 넉넉한 엘리베이터와 주차공간, 화장실처럼 다양한 공용공간에 입주자를 위한 공간들을 통해 전용률이 낮아진 것이라면 시간이 흐를수록 낮은 전용률이 경쟁력이 될 수 있다.
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