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매거진 지식산업센터 분양 가이드

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by 하우스랩 Jun 22. 2020

하남 교산신도시 아파트 분양 vs 지식산업센터 투자

안녕하세요.

지식산업센터 연구소입니다.

그동안 많은 분들이 아파트 투자를 선호했지만 현 정부의 부동산 정책 하에 지식산업센터만한 상품은 없습니다. LTV, DTI와 같은 대출규제도 없고 70~80% 이상의 정부지원 대출을 받을 수 있고 주택수에 포함되지도 않습니다. 무주택자라면 추후 내 집 마련과 청약에 불리한 점도 없습니다.

주거용 부동산에 대한 부동산 규제가 계속 강화되는 시점에서 실투자금 1000만 원대의 적은 돈으로 분양을 받아 높은 수익을 낼 수 있는 상품은 지식산업센터밖에 없습니다.

오늘은 성공한 1기 신도시 판교신도시와 닮은 자족기능과 강남 접근성을 모두 갖춘 하남 신도시의 지식산업센터 중에서 새로 오픈한 현장을 소개해드리려고 하는데요.

기존에 없던 새로운 콘셉트의 지식산업센터로 희소성이 매우 높은 상품인 만큼 평소 지식산업센터에 관심 있던 실수요자나 투자자분이라면 타 상품을 선택하기 전에 반드시 확인하고 비교해보시길 추천해드립니다.

공급과잉의 지식산업센터 시대가 도래한 만큼 입주시기에 공실 상황을 겪지 않으려면 확실한 차별화가 있는 상품을 선택해야 합니다.

교산 신도시 개발사업

현재 하남시 최대 개발사업은? 당연히 교산 신도시입니다.

현재 교산 신도시에는 많은 공장과 창고들이 있는데요. 올해 교산 신도시의 보상이 시작되고 조만간 개발이 시작되면 기존의 수많은 공장과 사무실들 어디론가 이전을 해야 합니다.

기존 교산 신도시 사무실, 공장 이전은 어디로?

교산 신도시에서 공장이나 사무실을 운영하던 사장님들은 사무실을 이전해야 합니다. 토지보상이 완료되고 신도시 개발이 진행되면 기존의 땅에서는 더 이상 회사를 운영할 수 없기 때문입니다. 기존에 있던 수많은 사업체들이 이사를 해야 하지만 이들이 선택할 수 있는 대안은 많지 않습니다.

교산 신도시에 답사를 가서 기업 대표님들을 만나보면 이유를 알 수 있는데요. “오랫동안 거래하던 협력업체들과 관계가 중요해서 다른 기업들이 이전하는 곳으로 같이 움직일 수밖에 없다.”라고 합니다.

결국 기존 공장과 사무실 근처에서 이동할 수 있는 지역은 하남, 광주, 남양주 3군데 정도로 좁혀집니다. 하지만 하남과 남양주의 땅값과 임대료는 이미 너무 올랐고, 광주는 산이 많아 물류의 이동이 어렵습니다.

교산 신도시에서 하남 지식산업센터로 이동

결국 남은 선택은 하남 신도시의 지식산업센터가 됩니다.

이때 하남중에서도 나 홀로 자리 잡은 지식산업센터보다는 여러 사무실과 지식산업센터, 각종 생활인프라가 갖춰있는 황산사거리에 위치한 지식산업센터 단지로 이전할 확률이 높습니다.

교산 신도시에서 사업체를 운영하시는 분들 중 상당수는 발 빠르게 세금 혜택과 각종 정부지원을 받을 수 있는 황산사거리 지식산업센터를 준비하고 있습니다.

기존에 회사를 운영하던 교산 신도시와 가깝고 3기 신도시 중 강남 접근성이 가장 뛰어난 입지에 자리 잡은 지식산업센터는 사옥 소유라는 실소유가 치외에도 투자가치까지 2마리의 토끼를 모두 잡을 수 있기 때문입니다. 문정동 지식산업센터가 그랬던 것처럼 지금이 저평가된 값으로 좋은 매물을 잡을 수 있는 시기입니다.

교산 신도시 개발시점은?

참고로 교산 신도시 토지보상은 2020년 하반기 진행될 예정입니다.

토지보상은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)에 따라 진행되는데요. 사업 시행자인 LH와 경기도, 하남시가 지장물 조사를 통해 해당 지역의 토지를 매수하는 식으로 진행됩니다. 현재 국토부가 잠정 책정한 교산 신도시 토지보상금 규모는 6조 7600억 원인데 현금을 통한 보상이 40%, 나머지 60%는 신도시 개발 후 지주에게 토지를 돌려주는 대토방식이나 국각나 공기업이 발행하는 3년 만기 채권을 발행하여 진행한다고 합니다.

교산 신도시의 토지보상은 2020년 하반기에 시작될 예정이며 토지보상이 완료되면 2021년 입주자 모집을 진행하게 됩니다.

하남 신도시 지식산업센터의 밝은 미래. 하지만 문제는 공급과잉!

현재 많은 교산 신도시 기존 지주분들, 사장님들, 그리고 발 빠른 투자자분들이 많은 문의를 주고 계시는데요. 장기적인 하남의 지식산업센터 미래는 매우 밝지만 현재는 공급과잉 상태로 접어들고 있기 때문에 향후 공급물량이 몰렸을 때도 차별화된 경쟁력으로 공실 리스크를 극복할 수 있는 매물을 선택하는 것이 매우 중요합니다.

공급이 많아지는 입주시점에서 상품 자체의 차별화된 경쟁력과 희소성이 없다면 오랜 기간 공실이 발생할 수 있습니다. 아무리 수익성이 좋아도 공실이 발생하는 순간 수익률은 급격히 하락할 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.

어떤 지식산업센터를 선택해야 하는가?

모나미 볼펜 VS 모나미 스페셜 에디션

국민 볼펜의 대명사 모나미. 이런 모나미 볼펜이 프리미엄 스페셜 에디션 제품을 출시하여 많은 사랑을 받고 있다는 사실을 알고 계시나요?

망한 줄만 알았던 국민 볼펜 모나미를 부활시킨 것은 40년간 고수한 디자인과 구조를 변경하여 새롭게 소비자가 원하는 상품을 만들었기 때문입니다.

모나미 스페셜 에디션은 2만 원이라는 기존 볼펜 대비 높은 가격에도 불구하고 발매 당시 초도 물량이 순식간에 매진되었습니다. 고작 볼펜 한 자루가 네이버 실시간 키워드 1위에 오르고 중고나라에서는 10만 원에, 옥션 경매에서는 무려 33만 9천 원에 팔린 제품까지 나오며 지금까지 많은 사람들의 사랑을 받게 되었습니다.

지식산업센터라고 다 같은 지식산업센터가 아닙니다.

지식산업센터계의 스페셜 에디션 “오픈 플랫폼 지식산업센터”

하남 신도시뿐만 아니라 국내에는 수많은 지식산업센터가 있습니다. 명칭은 모두 지식산업센터이지만 지식산업센터에도 프리미엄 에디션이 있습니다.

바로 차세대 지식산업센터인 오픈 플랫폼 지식산업센터인데요.

기존의 천편일률적인 지식산업센터가 아닌 4차 산업혁명시대의 최적화된 공유 오피스와 섹션오피스의 장점을 결합하여 어디에서도 찾아볼 수 없던 프리미엄 지식산업센터가 탄생되었습니다.

새로운 가치 오픈 플랫폼 지식산업센터

오픈 플랫폼 지식산업센터는 국내 상위 1% 셀럽들이 사는 것으로 유명한 성수동 트리마제를 개발한 변상우 대표와 각 분야 전문가들이 오랜 시간 살아있는 경험을 통해 만든 새로운 콘셉트의 지식산업센터입니다.

오픈 플랫폼 지식산업센터는 모나미 스페셜 에디션처럼 기존에 있는 지식산업센터들을 그대로 답습하지 않습니다.

변상우 대표와 각 분야 전문가들이 실제 오랜 기간 여러 지식산업센터에 직접 머물면서 기존 상품들이 가지고 있는 장점과 단점들을 경험했고 이를 바탕으로 기존의 지식산업센터들이 가진 단점을 최소화하고 장점을 극대화하는 혁신적인 새로운 업무공간과 라이프스타일을 만들게 되었습니다.

하남 신도시 지식산업센터에 관심 있다면?

압도적인 강남 접근성과 완벽한 주변 인프라. 하남 지식산업센터의 미래는 밝습니다.

올해 교산 신도시가 보상되면 수많은 기존 공장들과 사무실들은 하남 교통의 핵심인 황산사거리 인근의 지식산업센터 클러스터로 이동을 하게 될 것입니다.