한국은행의 섬뜩한 경고
비수도권 부동산 시장 추락시 벌어질 일
https://v.daum.net/v/20250327111515891
"고위험 가구 수와 금융부채 비중은 2023년(3.5%·6.2%)보다 떨어졌지만, 2022년(2.6%·3.8%)과 비교하면 여전히 높은 수준이다. 소득 또는 자산 한 가지 측면에서라도 상환 능력이 부족한 가구는 모두 356만6000가구, 이들이 보유한 금융부채는 584조3000억원으로 추산됐다. 금융부채 가구 수의 29.7%, 전체 금융부채의 39.7%에 이른다
특히 지방의 경우 향후 주택가격이 떨어지면 부채 보유자의 자산이 줄어 상환 고위험 가구가 더 늘어날 것으로 우려됐다.
한은이 금리·주택가격 변동분과 주택가격 전망을 반영해 분석한 결과, 작년 말 지방과 수도권의 고위험 가구 비중은 각 5.4%, 4.3%로 추정됐다. 하지만 올해 말에는 지방은 5.6%로 더 커지고 수도권은 4.0%로 떨어져 비중 차이가 1.6%포인트(p)까지 확대될 것으로 예상됐다."
집값이 하락할 경우 기존 주담대 보유자들의 자산 가치가 하락하고 부채는 그대로 남아있으므로 LTV 비율이 악화하고 대출이 부실화 될 것은 너무나도 당연한 이야기다.
정부 당국이 입버릇 처럼 주택 가격 안정화를 외치지만 정작 아파트 시장이 조금만 하락하면 각종 특례대출을 출시해서 집값을 떠받치는 이유는 우리나라의 경우 전세계 그 어느 나라보다 부동산 시장에 자산 쏠림이 심각하기에, 부동산 시장이 무너지면 그 여파는 단순히 대출을 받은 개인들만의 위기로 끝나는 것이 아니라 그 대출을 빌려준 금융권 까지 위기가 순식간에 전이되며 국가적인 위기로 떠오를 수 밖에 없기 때문이다.
이번 한국은행의 경고에서 주목할 점은 '수도권 외 지역'을 콕찝어 부동산 하락에 대한 시나리오를 경고했다는 점 이다.
지금 한국 부동산 시장의 가장 큰 문제는 문재인 정부 시절 도입한 다주택자 규제로 인해 '똘똘한 한채' 붐이 여전히 지속 되고 있다는 점인데
집이 몇십억을 하던 간에 1채만 사라는 이 악법은 다주택자를 악마화 하고 각종 페널티를 부과하면서 상대적으로 가치가 열위한 지방 주택에 대한 수요를 완전히 사라지게 만들었다는 점이다.
심지어 이 악법은 지방도시 거주자들 마저 지방 주택을 팔고 서울 아파트를 매수하게 만들면서 서울은 더욱 더 투기 자본이 쏠리게 유도했고 이는 역사상 최대로 서울과 지방간 주택 가격의 괴리를 만들어 냈다.
이 정책의 나비효과로 인해 지금 건설사는 줄도산 하고 있으며 지방 광역시에는 악성 미분양 아파트가 쌓이면서 시장이 더욱 더 악순환의 고리에 빠지고 있다.
https://www.lawtimes.co.kr/news/206622
이러한 상황 속에서 한은의 경고가 나온 것.
이러한 흐름 속에 최근 여당은 수도권을 제외한 지방에 대해 다주택자 규제 완화 카드를 꺼내든 배경
https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2025032716355378557
물극필반(物極必反) 이라고 했다.
모든 사물은 그 극에 도달하면 다시 원위치로 되돌아온다는 뜻이다.
문정부의 다주택자 규제로 시작된 부동산 시장의 왜곡도 그 극에 도달하면 결국에는 다시 원위치로 되돌아오는 법이다.
도산하는 건설사들을 구제하고 지방의 악성 미분양을 해소하고 추락하는 지방 부동산 시장으로 인해 더 많은 위험 차주들이 양산되지 않으려면 그로인해 국가적인 경제위기가 터지는 것을 막기 위해서는 정치권은 여야를 막론하고 다주택자 규제를 손보지 않을 수가 없는 상황까지 왔다.
물극필반에 따르면 투자의 기회는 더이상 서울이 아닌 지방 광역시에 있다.
이것이 바로 역발상 투자다.
