7월부터 달라지는 DSR 규제, 내 대출한도 얼마일까?
DSR 규제 확대가 시장에 미치는 영향
금리 인상이 계속되며 대출예정자들의 귀추가 주목되고 있습니다. 강화된 대출 규제를 완화시켜준다는 희소식이 있으나 한편으로는 가계대출 규모가 커져 가계의 금융 건전성이 악화된다고 하는데요. 때문에 당분간은 규제를 유지하겠다는 얘기도 들리고 있습니다.
이런 상황에서 정부는 7월 1일부터 DSR 규제가 더 강화된다고 발표했습니다. 그러면서 청년층, 생애최초 구입자 등이 내 집 마련을 할 수 있게 도움을 준다고 합니다. 하지만 한쪽에서는 대출이 강화되고, 다른 쪽에서는 풀어준다니 도대체 감을 잡기가 어려운 상황입니다.
1. DSR 규제 확대의 내용은?
DSR 설명에 앞서 LTV와 DTI를 함께 알아보겠습니다. 주택담보대출을 뜻하는 용어는 LTV라고 합니다. 'LTV 60%'라고 하면 10억 원의 아파트에 대해 최대 6억 원까지 담보대출을 받을 수 있다는 의미가 되죠. 그렇다면 LTV와 항상 같이 나오는 DTI는 무엇일까요? 이는 총부채상환비율이라는 의미로서 내가 가진 소득에 기초해서 대출을 해준다는 의미입니다. 정확한 사전적 의미는 '금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산 비율'이라고 하죠.
DSR은 총부채원리금상환비율입니다. '개인이 1년간 갚아야 하는 담보·신용대출 등 모든 부채의 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 비율'을 말하죠. 내가 가지고 있는 모든 대출을 기준으로 하는 것으로 자동차 할부금, 카드 대금 등도 모두 포함됩니다. 여기에 이자뿐만 아니라 원금까지 계산되니 DSR이 적용되면 내가 대출받을 수 있는 한도는 많이 줄어들게 되는 것입니다.
22년 7월부터 DSR 규제가 확대되어 주택담보대출 및 신용대출의 총 대출액이 1억 원을 초과하면 DSR의 적용을 받게 됩니다. 이는 코로나19 대응 과정에서 큰 폭으로 확대된 가계부채가 우리 경제에 부담이 되지 않도록 증가세를 안정적으로 관리하려는 차원입니다. 하지만 과도한 규제로 인해 서민층의 생활에 어려움이 가중될 수 있다는 의견도 있어 서민·취약계층 보호 등을 위해 일부 대출은 DSR 산정 시 제외되었습니다. 제외된 항목 중 일부는 다음과 같습니다.
① (주거 관련) 전세대출, 보금자리론 등 정책모기지, 이주비·중도금대출
② (생계 관련) 서민금융상품, 3백만 원 이하 소액 신용대출(유가증권 담보대출 포함)
주택연금(역모기지론), 상용차금융, 할부·리스 및 단기카드대출
③ (그 외) 보험계약대출, 예·적금 담보대출
아울러 이번 금융 대책에서는 생애최초 주택구매자에 대한 LTV 80% 완화가 눈에 띄는데요. 대출한도는 기존 4억 원에서 6억 원으로 상향되었고, 주택의 가격과 지역에 따라 차등 적용되던 것이 폐지되어 이와 관계없이 80%를 적용해주게 됩니다. 이는 생애최초로 주택을 구입한 자에 한하며, 기존에 주택을 매입하였다가 매도 후 현재 무주택자가 된 분들은 해당되지 않습니다.
그럼 무조건 80% 한도만큼 다 받을 수 있을까요? 꼭 그렇지는 않습니다. 왜냐하면 우리가 앞서 다뤘던 DTI와 DSR은 여전히 적용되기 때문이죠. 그러다 보니 DSR이 강화된 상태에서는 LTV를 완화해준다고 해도 실질적인 도움은 안 되는 것이 아니냐는 우려가 많았던 것입니다. 그래서 정부는 이에 대해 DSR 산정 시 장래소득의 반영을 확대하는 것으로 개선하여 DSR로 인해 주택구입에 제약이 되지 않도록 배려한 것입니다. 이에 따라 특히 청년층이 큰 혜택을 받을 수 있을 것으로 보입니다. 청년들은 향후 장래소득이 많을 것으로 예상되기 때문이죠.
2. 규제 확대가 시장에 미치는 영향은?
DSR이 강화됨으로써 무리한 대출을 받는 사람은 줄어들 것으로 보입니다. 또한 소위 영끌도 사라질 것으로 예상됩니다. 정부의 이번 대책의 목적인 '갚을 수 있는 만큼만 빌리고(DSR) 나누어 갚는 분할 상환의 안착'을 통해 상환능력을 넘어서는 과도한 가계부채를 방지하겠다는 것이기 때문입니다. 하지만 지난 수년간의 대출 증가로 인한 가계부채가 추후 지속적인 이자 상승으로 채무불이행이 늘어날 우려가 커지고 있습니다. 정부는 이런 불안정성을 해소하고 금융시장의 안정화를 꾀하려고 하죠. 금융시장이 안정화가 되면 단계적으로 과도하게 설정된 금융규제를 완화하려고 합니다.
즉 현재의 금융규제는 과도한 측면이 있으나 지금은 가계부채 규모가 크고 금리가 인상되는 시점이기 때문에, 규제를 풀게 되면 다시 유동성이 커져 또 다른 혼란이 야기될 수 있다고 보고 있습니다. 그러므로 금융시장의 안정화가 조금 더 확실해지면 비로소 규제를 정상화하겠다는 방향성을 가지고 정책을 펴나가고 있는 것이죠.
이러한 정부의 정책 방향성에 부합하는 쪽으로 시장은 움직일 것으로 예상됩니다. 우선 부동산 가격 상승세가 꺾임으로써 투자를 위한 대출이 늘어날 환경은 아닙니다. 그동안 생활형 자금 대출보다 투자성 대출이 컸던 점을 감안하면 대출은 안정화될 것으로 기대되죠. 다만, 그보다 우려스러운 것은 이미 대출을 받았던 사람들이 지속적인 금리 인상에 대해 버틸 여력이 있느냐는 것입니다.
영끌족 중 일부는 주택가격이 정체된 상태에서 금리가 크게 오르면 감당하기 힘들 것으로 보입니다. 이런 주택은 어쩔 수 없이 시장에 물량으로 나올 것이고, 수요자들이 관망세에 접어들어 거래량이 부족한 현시점에서는 시세보다 저렴한 가격을 제시해야 거래가 성사되죠. 그러니 금액이 하락할 우려가 존재하는 것입니다.
물론 이것이 대세 하락의 원인이 되는가는 또 다른 문제입니다. 왜냐하면 최근 2 ~ 3년 사이 영끌족이 많아졌다고는 하나 여전히 전체 주택보유자 중 영끌족의 비중은 미미하기 때문이죠. 그러므로 영끌족 중 일부가 급매로 매도했다고 해도 일부에 지나지 않기 때문에 이로 인해 시장 전체의 가격이 하락할 것이라고 단정 짓기는 무리입니다. 하지만 그럼에도 금리가 계속 상승할수록, 오랜 기간 거래가 정체될수록 급매가 나올 가능성은 점점 커지게 될 것 입니다. 급매의 수가 많아져 매수 수요 대비 매도 공급이 커지면 전반적인 가격 하락이 될 우려는 항상 존재하게 되는 것이죠.
3. 생애최초 주택구입자, 청년층의 정책 활용 및 대응 방향
생애최초 주택구입자들은 상환능력만 받쳐준다면 실거주용 집을 쉽게 구입할 수 있는 기회입니다.
50% ~ 60% 수준의 대출이 최대 80%까지 늘어났기 때문이죠. 하지만 이자는 높아져 있으므로 대출을 많이 해준다고 해도 무작정 기뻐할 것은 아닙니다. 월 상환액 등을 정확히 산정한 후 감당 가능한 범위일 경우에만 주택 매수를 고려해야 합니다. 또 향후 집값 하락에 대한 리스크는 없는지 꼼꼼히 살펴본 후 행동해야 되겠습니다.
청년층은 DSR 산정 시 장래소득을 확대 반영하므로 대출한도가 늘었습니다. 보금자리론, 적격대출 만기가 50년까지 늘어난 것 입니다. 만기 대상이 10년 ~ 30년의 경우 이용 대상에 제한이 없으나, 40년의 경우 만 39세 이하만, 50년의 경우 만 34세 이하만 가능하니 유의하시기 바랍니다.
엄격한 대출은 필요한 상황이었으나 청년의 주거사다리가 과도하게 제약되었다는 지적이 있습니다. 이번에는 이에 대해 많은 신경을 쓴 모습으로 보여집니다. 그러나 대출을 받으려는 분들도 상환능력과 주택가격 전망을 기초로 하여, 과도한 차익 추구가 아닌 안정적 주거를 목적으로 대출 관련 의사결정을 할 필요가 있겠습니다.
지금까지 어렴풋하게 알고 있었던 DSR에 대한 개요와 최근에 나온 대출 관련 정책에 대하여 자세하게 살펴보았습니다. 대부분의 사람들이 집을 구입할 때 대출을 활용합니다. 그럼에도 평소 대출에 대해서는 잘 모르고 있죠. 오늘처럼 기본적인 내용만 알아도 언젠가 집을 구매할 때 어떻게 계획을 세워야 할지 큰 도움이 될 것입니다.
