이 빌라 사도 될까?
빌라 매매 전 필수 확인 사항
최근에 빌라의 기세가 무섭습니다. 올해 거래된 서울 주택 2건 중 1건이 빌라일 정도로 거래량이 크게 늘었는데요. 아파트의 가격이 더 이상 구입하기 힘들 만큼 많이 상승하여 빌라로 수요가 쏠리고 있는 상황입니다. 과거 빌라는 환금성이 떨어지고 상대적으로 가격도 잘 오르지 않는다는 인식 때문에 거래가 많지 않았습니다. 최근 들어 거래가 급격히 늘어난 이유가 무엇일까요? 오늘은 빌라 거래가 각광받게 된 이유와 빌라 매매 전 필수 확인 사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 빌라 거래가 각광받게 된 이유
아파트의 대체재
빌라가 각광받게 된 첫 번째 이유는 빌라가 아파트의 대체재 역할을 하기 때문입니다. 우리나라에서 가장 선호하는 주택은 아파트입니다. 지난 수년간 저금리 기조를 통해 많은 사람들이 대출을 빌려 가계부채가 상당히 늘어나다 보니 정부에서 대출을 꽉 조였습니다. 가격은 비싸고, 대출은 안 되니 상당수의 사람들이 아파트 구입 자체를 포기하게 되었죠. 따라서 아파트 대신 빌라를 선택하게 되는 사람들이 늘어나게 된 것입니다.
사람들은 두 가지 선택의 기로에 놓입니다. 아파트 가격이 높아졌으나 '아파트'에 계속 거주하고 싶은 사람들은 지역을 바꿔서 상대적으로 저렴한 곳으로 옮겨 형태를 유지합니다. 또 한편으로는 지역은 유지하되 거주형태를 바꿀 수도 있습니다. 아파트에서 빌라로 옮기는 것입니다. 최근 이런 사람들이 많아지면서 빌라 거래가 늘어나게 되었습니다. 과거 빨간 벽돌색이던 빌라는 최근 다양한 외관과 디자인으로 치장되어 아름다움을 뽐내면서 젊은 층의 인구 유입도 늘어나게 되었죠. 그러면서 주변 상권도 발달하게 되고 치안도 좋아져 빌라 거래량도 늘고 가격도 상승하게 되었습니다. 즉, 빌라의 대변신과 아파트 가격의 상승으로 인한 대체재로서의 확산으로, 사람들이 빌라를 선호하게 된 것이죠.
개발에 대한 기대감
빌라가 각광받게 된 두 번째 이유는 개발에 대한 기대감입니다. 주택 공급 부족에 대한 인식은 누구나 가지고 있습니다. 정부 차원에서도 빌라 개발에 많은 관심을 보이고 있는데요. 여기서 말하는 개발은 인프라 구축이 아닌 주택 공급을 해소할 수 있는 아파트를 개발하겠다는 것이죠. 나대지(건물이 없는 대지)가 없는 지역은 주택을 늘리려면 기존의 빌라를 허물고 새롭게 아파트를 짓는 방법 외에는 없습니다. 일부 국유지, 사유지를 활용하겠다고는 하지만 모든 땅에 주택을 공급해도 대기수요에 비해서는 많이 부족한데요. 기존의 빌라 혹은 아파트를 허물고 새롭게 짓는 재개발이나 재건축을 적극적으로 실행할 수밖에 없습니다.
결국 이런 상황에서 투자자들은 적은 금액을 활용해 '언젠가는 개발이 되겠지'라는 마음으로 빌라를 구입하고 있는 것이죠. 실제로 이러한 투자가 향후 성공을 할지 실패를 할지는 그 누구도 쉽게 예단하기는 어렵습니다. 하지만 아파트는 이미 너무 멀어졌고, 전셋값도 불안정하게 상승하는 상황에서 빌라 개발에 대한 얘기가 지속적으로 나오니 적은 금액으로 투자할 수 있는 매력적인 투자처라고 판단되면서 빌라의 거래량은 늘어나고 있습니다.
2. 빌라 매매 전 필수 확인 사항
빌라는 시중의 아파트에 비해 저렴한 편이지만, 아파트와는 달리 추가적으로 확인할 부분이 있습니다. 지금부터 빌라 매매 전 필수 확인 사항을 살펴보도록 하겠습니다.
불법 건축물(위반건축물) 여부 확인
아파트와 달리 빌라는 위반건축물 여부를 따져봐야 합니다. 위반건축물로 구청에 적발되면 건축물대장에 표시되는데요. 구입할 때는 적발 전으로, 공부상 합법적 건물이었으나 향후 위반건축물로서 적발되면 소유주가 이행강제금을 물어야 하므로 반드시 알고 있어야 합니다.
① 건축물대장을 살펴볼 것
앞서 언급한 것과 같이 이미 위반건축물이라면 건축물대장에 그 내용이 등재되어 있습니다. 건축물대장 상단에 노란색으로 '위반건축물'이라고 표시가 된 것을 확인할 수 있죠. 위반이 적발된 건축물은 건축물대장에 위반건축물로 표기가 됩니다. 그러나 위반건축물임에도 아직 적발되지 않아 대장상 아무런 표시가 없는 것들이 더 많습니다. 이런 경우에는 주택의 외관을 확인하여야 합니다.
② 구입할 주택의 외관을 꼼꼼히 살필 것
위반건축물은 대부분 베란다를 확장한 면적을 말합니다. 발코니를 확장하는 것은 합법이지만, 베란다의 상부를 덮어 방이나 거실 등으로 사용하는 경우는 모두 불법으로서 위반건축물에 해당합니다. 건물 준공 후 패널(panel) 등을 활용해서 추가로 만든 것이기 때문이죠. 이런 사례는 다세대의 경우 주로 4층 혹은 5층에 많이 나타납니다.
건축물대장을 보면 2~4층은 다가구주택으로 표기된 것에 비해 1층은 1종 근린생활시설로 되어 있는 경우도 있습니다. 근린생활시설은 쉽게 말해 상가를 뜻합니다. 그러나 상가를 주택으로 개조하여 거래하는 경우도 있기 때문에 금액이 이상하다 생각될 만큼 저렴한 경우는 공부상 주택이 아닌, 상가인 경우가 있으니 주의해야 합니다. 이렇게 상가를 주택으로 매도하는 이유는 다세대주택, 연립주택과 달리 근린생활시설은 별도의 층수제한이 없고 주차공간이 더 적게 필요하기 때문입니다. 그래서 상가로 허가를 받고 실제로는 주택으로 만들어 분양하는 것이죠. 당연히 불법입니다. 적발되면 원래 공부상 목적인 근린상가로 원상회복을 해야 하죠. 역시 소유주 책임이기 때문에 내용도 모르고 저렴하다고 구입한 후 나중에 적발되면 곤란해지니 조심하는 것이 좋겠습니다.
베란다 확장으로 인한 불법건축물이든, 공부상 상가를 주택으로 개조한 불법건축물이든 일반적으로 모두 대출은 불가합니다. 최근 세입자들이 집을 구할 때 전세대출을 활용하지 않는 경우는 거의 없어, 사실상 세를 놓기 힘들다는 것을 의미하기도 하죠. 이렇게 되면 향후 매도하기도 상당히 힘들어져 가격 상승에도 큰 제약이 되므로 투자가치 면에서도 좋지 않습니다.
등기부등본 확인
아파트 구입 시 정확한 소유주가 누구인지 확인하는 것처럼 등기부등본을 확인하는 것은 부동산 계약의 기본 중의 기본입니다. 정확한 명칭은 '등기사항 전부 증명서'로 통상적으로 등기부등본으로 부르기도 하죠. 등기부등본을 확인하는 방법은 인터넷 대법원 사이트에 들어가서 해당 매물에 대한 정보를 열람하면 됩니다. 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어서 표시되어, 표제부는 물리적 현황, 갑구는 소유권에 대한 내용, 을구는 소유권 외의 권리에 대한 내용이 기재됩니다. 표제부를 통해 내가 거래하려는 주택의 용도와 크기 등을 확인하고, 갑구에서 거래 상대방이 맞는지, 을구에서 저당권 등이 잡혀 문제는 없는지 등을 확인하면 되는 것이죠.
대출 관련 특약 작성
최근 대출 환경이 급변하고 시세가 뚜렷하지 않은 빌라의 경우는 예상보다 적은 대출이 나오게 되어 현금흐름이 원활하지 않을 수 있습니다. 계약 전, 대출상담을 통해 자금을 맞춰보겠지만 계약과 잔금 사이의 기간이 길 경우 금융기관의 대출조건 등이 변경되어 대출이 불가하거나 줄어드는 경우가 종종 있는데요. 대출이 일정 부분 이상 나오는 경우, 계약이 유지된다는 조건부 계약을 체결하면 됩니다. 만약 대출이 특약사항에 명시된 만큼 나오지 않는다면 계약을 해지할 수 있는 권한을 얻을 수 있는 것이죠.
3. 빌라 거래 시 주택담보대출 활용방법
빌라든 아파트든 시세의 일정 비율까지 대출이 가능합니다. 아파트의 경우 단지별로 정확한 실거래가 데이터가 있고, 공식적인 부동산 시세를 제공하는 사이트가 있습니다. 따라서 금융기관은 별다른 감정을 하지 않아도 이를 기준으로 대출 가능액을 설정할 수 있는 것이죠. 이에 반해 빌라는 실거래가 데이터가 나오기는 하나 개별성이 강하기 때문에 명확한 시세를 설정하기가 매우 어렵습니다. 아파트는 단지별로 거의 대동소이한 금액이지만 빌라는 바로 옆집이라 하더라도 형태, 크기, 연식 등에 따라 금액의 차이가 심하기 때문입니다.
물론 빌라도 주택공시가격이 있기 때문에 이를 기준으로 시세를 보기도 하지만 실제 시세와는 많은 차이가 있습니다. 이를 통해서 대출을 받을 경우 매우 적은 금액만 대출이 가능하게 되죠. 때문에 빌라 대출 시에는 금융기관이 감정평가를 진행하는 방식을 더 선호하는 것입니다. 하지만 감정평가 방식으로 대출을 진행하면 대출받기까지 시간이 더 걸리고 금융기관 및 감정평가사에 따라 감정금액이 달라지게 되는데요. 대출한도 및 금리 등을 유리하게 이용하려면 가능한 많은 금융권을 비교해 보는 것이 좋겠습니다.
또한 투기지역인지 조정대상지역인지 그 외 지역인지에 따라서도 대출 기준이 달라집니다. 새 정부가 출범하여 대출 규제를 완화하려는 입장을 보이면서, 대출 기준에도 많은 변화가 생길 것으로 예상되고 있습니다. 이렇게 되면 대출을 활용하기에 좀 더 수월해질 것으로 전망되는데요. 그러나 DSR(총부채원리금상환비율)은 여전히 적용할 것으로 보여 정확한 대출 가능금액 등은 전문 금융기관의 상담이 반드시 필요하겠습니다.
지금까지 빌라 거래가 각광받게 된 이유와 빌라 매매 전 필수 확인 사항 그리고 주택담보대출을 활용하는 방법까지 모두 알아보았습니다. 빌라 거래는 막연히 어렵다고 생각하신 분들이 많았을 것 같은데요. 특히 아파트와 다르게 빌라 매매 시에는 위반건축물 여부를 반드시 살펴봐야 한다는 점 다시 한번 참고하시는 것이 좋겠습니다. 오늘의 내용이 도움이 되셨길 바라며, 앞으로 더 유익한 부동산 정보로 찾아뵙겠습니다.
