'신상' 특례보금자리론은 무엇일까
정부가 출시한 주택담보대출인 '특례보금자리론'이 1월 30일 모습을 드러낸다. 정부의 부동산 정책 일환으로 탄생한 특례보금자리론은 소득 제한도 없는데다 시중금리보다 낮은 고정금리가 적용된다. 분명히 현 시점에서는 그동안 볼 수 없던 상품이 등장한 것은 맞다. 하지만 이 상품에 대해서 실효성에 의문을 가지는 시선도 존재한다. 특례보금자리론의 진면목은 무엇일지 살펴보자.
ㅣ9억 원 이하 집을 5억 원까지 대출한다ㅣ
특례보금자리론의 기본 구조는 9억 원 이하 집을 살 때 소득과 관계없이 최대 5억 원 까지 대출을 받게 해주는 것이다. 이 때 적용되는 금리는 연 4.65%~5.05%다. 만약 우대금리 조건을 모두 충족한다면 연 3.75%까지 금리를 낮출 수 있다. 금리가 계속 올라가는 현 상황 속에서 주택을 필요로 하는 실수요자들을 위해서 만들어진 정책이다. 새로 집을 사는 사람들은 물론이고, 이미 대출을 받고 있는 사람도 특례보금자리론으로 환승이 가능하다. 또 임차보증금 반환을 위한 보전용 대출을 받고 싶을 때도 활용할 수 있다.
특례보금자리론은 한 번 정해진 금리로 끝까지 고정되는 것이 특징이다. 시중은행의 주택담보대출 변동금리는 최대 7%까지 올라갈 수도 있다. 또 시중은행의 고정금리 주택담보대출 상품과 비교하면 소폭 하락한 이율이기도 하다. 이 밖에도 특례보금자리론은 DSR 규제를 적용받지 않는다. 현재는 1억 원을 넘게 대출 받으면 DSR 40%가 적용된다. 이런 규제로부터 자유롭게 된다.
특례보금자리론 주요 내용
집값이 9억 원 이하인 주택을 대상으로 하는 상품이다보니, 전국의 대부분 아파트에 대한 매수가 가능하다. 서울 아파트 중에서도 3분의 1 가량 해당되며 노원구나 금천구, 구로구 등 서울 외곽지역은 특례보금자리론 혜택을 볼 수 있는 곳이다. 1월 30일에 특례보금자리론이 출시되면, 한국주택금용공사 홈페이지(www.hf.go.kr)와 스마트주택금융 애플리케이션을 통해 신청할 수 있다. 신청 접수를 하게 되면 30일 이후 대출 실행이 가능해진다. 따라서 실제 대출을 받는 시점은 약 3월부터라고 보면 된다.
ㅣ특례보금자리론에 대한 다른 시선ㅣ
기존에 있던 대출 상품과는 다르다보니 파격적이라는 평가도 있지만 다른 시선도 존재한다. 우선 적용되는 금리가 절대적 수치로는 낮지 않다. 주택을 구입하는 사람이 이 상품을 통해 대출한도 5억 원을 빌렸다고 가정해보자. 우대금리를 적용받지 않고 4.6%로 계산해 50년 만기 대출로 적용하면 매달 갚아야 하는 원리금(원금+이자)은 약 200만원 선이다. 그래서 기존 대출도 감당할 수 있는 사람이 특례보금자리론으로 갈아타는 경우에는 의미가 크지만, 새로 주택을 구입하려고 하는 일반적인 무주택자들이 감당하기 힘들 것이라는 예상도 있다. 특히 연 3.75%까지 낮추기 위한 우대금리 적용은 저소득 청년(0.1%), 한부모가족, 장애인 가구 등 사회적 약자 계층(0.2~0.4%)만 해당돼 이 요건을 자력으로 충족하게 할 방법이 없다. 진짜 저금리 혜택을 볼 수 있는 사람은 극히 소수에 불과하다.
시장 측면으로 봐도 특례보금자리론의 책정된 금리가 높아 흥행에 실패하고 부동산 시세들도 지금보다 더 떨어질 것으로 우려하는 시선도 있다. 현재 주택 구매 심리 자체가 바닥이다보니 이번 상품이 출시됐다고 거래량이 늘어나진 않을 것이라는 관측이다. 당장의 기준금리보다 낮은 금리를 적용받을 수 있는 것은 맞지만 결국 언젠가는 기준금리가 떨어질 때가 있을 것이기에 오히려 고정금리인 상품이 발목을 잡는 상황이 실제로 발생할 수도 있다.
부동산 수요를 살려줄 상품일까, 혹은 단발성 이벤트에 불과할까. 이번 상반기를 지나보면 특례보금자리론의 실효성에 대한 결과를 알 수 있을 것으로 보여진다.
